Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 20 января 2016 г. по делу N 33-647/2016

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Лазарева Н.А.

судей: Маркина А.В., Клюева С.Б.

при секретаре: Бирюковой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Завалко О.Э. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 02.11.2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования АО (ЗАО) "ГЛОБЭКСБАНК" к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и Завалко О.Э. о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за АО (ЗАО) "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную квартиру "адрес"

Взыскать с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в пользу АО (ЗАО) "ГЛОБЭКСБАНК" расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 486 рублей 25 копеек.

Взыскать с Завалко О.Э. в пользу АО (ЗАО) "ГЛОБЭКСБАНК" расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 486 рублей 25 копеек".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маркина А.В., возражения представителя АО "ГЛОБЭКСБАНК" - Востриков А.В. (по доверенности) на доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО "ГЛОБЭКСБАНК" обратилось в суд с иском к ЖСК "ЖАСМИН ДОМ", Завалко О.Э. о признании права собственности на однокомнатную квартиру в объекте незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указало, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" является застройщиком строительства жилого дома по строительному адресу: "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключил с ООО "М-Холдинг" договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на "адрес". Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по "адрес".

Согласно п. 1.1 договора ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома - ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2. договора стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30000 рублей и изменению не подлежит. Согласно п. 1.2. договора общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей дольщику квартиры условный N, этаж 13, секция Б, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 45,15 кв.м., площадь квартиры без учета площади балкона 40,34 кв.м., жилая площадь "адрес",28 кв.м.

Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 354 500 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению, иначе как в соответствии с п. 6.1. по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел права требования указанной квартиры.

Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении Росреестра по "адрес". В соответствии с п. 2.3 договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ уступка прав требования является возмездной, ее стоимость составляет 1 671 002 рублей. В соответствии с п. З.1., 3.2., 3.3. договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований. Обязательства истца по оплате уступленного права по договору долевого участия исполнены в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ между мэрией городского округа Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: "адрес" квартал. ДД.ММ.ГГГГ мэрией городского округа Тольятти застройщику - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома - не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таких предложений истцу от ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не поступало. От передачи истцу квартиры ответчик уклоняется. При этом ответчик своими действиями затягивает передачу истцу, принадлежащих последнему квартир, в том числе квартиры, по поводу которой заявлен настоящий иск.

Фактически дом достроен, в нем подключены все коммуникации, никакие работы по строительству не ведутся. Однако, несмотря на фактическую готовность, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ответчиком, не получено. По имеющейся информации имеют место двойные продажи квартир в построенном многоквартирном доме. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения своих обязательств уклоняется, информацию о сроках ввода в эксплуатацию дома от руководства ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" получить невозможно. Как стало известно, квартира по документам передана Завалко О.Э., с которой ответчик, в нарушение действующего законодательства РФ, подписал договор долевого участия на "адрес". Истец до настоящего времени не может оформить свое право собственности на жилое помещение. Строительство указанного дома осуществлено на земельном участке, отведённом для этих целей, объект незавершенного строительства описан, помещение в объекте незавершенного строительства индивидуально определено. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома отсутствует, в связи с чем, данный жилой дом является объектом незавершенного строительства. АО "ГЛОБЭКСБАНК" полностью исполнены условия договора долевого участия в строительстве. Квартира имеет индивидуально-определенные характеристики. Таким образом, стороной по договору долевого участия и истцом является АО "ГЛОБЭКСБАНК". Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своего права собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец просит суд признать за АО (ЗАО) "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную "адрес"

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением, Завалко О.Э. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, так как при вынесении решения суд сослался на вступившие в законную силу решения суда N N, N в которых якобы установлен факт исполнения обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, однако обстоятельства рассмотрения вышеуказанных дел не могли быть положены в основу для данного решения, так как Завалко О.Э. не являлась участником вышеуказанных дел, и в связи, с чем преюдицией данные решения для нее не являются, и ссылаться на них недопустимо. Также суд при вынесении решения не учел то обстоятельство, что договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанную квартиру расторгнут и является ничтожным, так как был заключен в нарушение ч.2 ст.1 ФЗ N "Об участии в долевом строительстве", на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, который направлялся в адрес ОАО "НТБ" (ОАО "ГЛОБЭКСБАНК") ДД.ММ.ГГГГ, что предусмотрено ФЗ N "Об участии в долевом строительстве".

Кроме того, суд оставил без внимания тот факт, что после подписания договора долевого участия в строительстве между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и Завалко О.Э., последняя не могла зарегистрировать договор на спорную квартиру из-за наложенного ареста в рамках уголовного дела, где потерпевшим является ОАО "НТБ" (ОАО "ГЛОБЭКСБАНК") в связи с хищением у него денежных средств, которые были выделены на финансирование строительства в вышеуказанном доме.

Более того, в настоящее время данная квартира находится в пользовании у Завалко О.Э. на основании договора долевого участия в строительстве, она оплачивает коммунальные платежи, сделала там ремонт, а также в полном объеме оплатила стоимость данной квартиры, что подтверждается материалами гражданского дела. В свою очередь ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" не предпринял никаких действий по получению спорного имущества.

Суд при вынесении данного решения также не учел, незаконную регистрацию права на спорную квартиру, так как обязательства по оплате на момент регистрации договора переуступки ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" не были исполнены, что подтверждается материалами гражданского дела, помимо этого, регистрация договора произошла в нарушении ФЗ N "Об участии в долевом строительстве", устава ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и условий самого договора переуступки заключенного ОАО "ГЛОБЭКСБАНК", а именно отсутствие согласия застройщика ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ".

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца - АО "ГЛОБЭКСБАНК" - Востриков А.В. просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Другие участники процесса надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, ходатайств об отложении разбирательства дела или о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявляли, в связи с чем, руководствуясь ч. 3 ст. 167, судебная коллегия полагала возможным, рассмотреть дело без их участия.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения в порядке, предусмотренным ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН- ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: "адрес" квартал, с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машиноместа.

Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ, продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "M-Холдинг" и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома.

Согласно п.п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обязался выполнять функции Застройщика, а ООО "M-Холдинг" обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении N. При этом ООО " М-Холдинг" был наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю (п.4.4.2).

К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ. стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от ООО "M-Холдинг" считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "M-Холдинг".

В приложении к соглашению N указан перечень номеров передаваемых квартир 52 квартиры ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ"; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО "М-Холдинг".

ДД.ММ.ГГГГ ООО "М-Холдинг" (Участник долевого строительства) и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую), в том числе на "адрес".

Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО "М-Холдинг" (Участник долевого строительства) и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Застройщик) имеется 162 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса. Все эти договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе. В отношении "адрес" сведения отражены в выписке из ЕГРП.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М- Холдинг" являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Всего ООО "М-Холдинг" должно было заплатить за передаваемые квартиры, офисы и парковки согласно подписанного сторонами приложения N к договору простого товарищества 212513880 рублей.

Согласно сведений МИ ФНС РФ N у ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" было открыто 7 расчетных счетов в различных банках.

На основании представленных выписок движения денежных средств по расчетным счетам ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" судом установлено, что все денежные расчеты между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" в период ДД.ММ.ГГГГ год производились только по одному расчетному счету N в Поволжском банке ОАО "Сбербанк России". Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Автозаводского районного суда "адрес" от 23.04.2013г. по гражданскому делу N, и от ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу N.

Как установлено судом, ООО "М-Холдинг" со своих расчетных счетов в ОАО НТБ N) и ОАО КБ "Солидарность" ( N) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ перечисляло денежные средства на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" р/с N в Поволжском банке ОАО "Сбербанк России" и по финансовым распоряжениям ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" на расчетные счета поставщиков (подрядчиков) за ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" с назначением платежа "по договору простого товарищества" и "за ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" согласно фин. распоряжения N".

Судом установлено, что на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" со счетов ООО "М-Холдинг" во исполнение договора простого товарищества перечислено в ОАО НТБ 32507000 рублей, в ОАО КБ "Солидарность" 68548644, 96 рублей, всего 101055644,96 рублей. Поступление указанной суммы на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" подтверждается выпиской по счету ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" р/с N в Поволжском банке ОАО "Сбербанк России".

Согласно п. 4.3.1. договора простого товарищества в редакции дополнительного соглашения N стороны предусмотрели возможность расчетов путем перечисления денежных средств на расчетные счета контрагентов Стороны-1 по письменной заявке последней.

Исследовав копии платежных поручений ООО "М-Холдинг" и финансовых распоряжений ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (т.2 л.д.122-200, т. 3 л.д. 1-94), выписки движения денежных средств по расчетным счетам ООО "М-Холдинг" в ОАО "НТБ и ОАО КБ "Солидарность", суд установил, что ООО "М-Холдинг" перечислено с расчетного счета в ОАО НТБ 183623637,91 рублей, с расчетного счета в ОАО КБ "Солидарность" 26545539,30 рублей, всего 210169177,21 рублей за ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" на расчетные счета поставщиков (подрядчиков) по финансовым распоряжениям в счет исполнения договора простого товарищества от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не предоставляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Указанные доказательства ответчиком N представителем ответчика ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не оспорены.

Анализируя имеющиеся в материалах дела выписки по расчетным счетам ООО "М-Холдинг", открытым в ОАО НТБ и ОАО КБ "Солидарность", выписке по расчетному счету ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в Сбербанке, платежным поручениям и финансовым распоряжениям, суд приходит к выводу, что ООО "М-Холдинг" выполнило свои обязательства перед ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" на общую сумму 311224822,17 рублей.

Также судом было установлено, что в период ДД.ММ.ГГГГ на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО "М-Холдинг", с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома были заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК "ЖАСМИН- ДОМ" (Исполнителем), ООО "М-Холдинг" (Заказчиком) и ООО "Евро-Инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "БЕРС", ООО "Алтрейд".

Общая сумма денежных средств, полученных ООО "М-Холдинг" по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО "Евро-Инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "БЕРС", ООО "Алтрейд" составила 253 232 780,00 руб.

С ООО "Евро-профит" (Инвестором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N-И на общую сумму 161 048 790 рублей на 76 квартир.

Согласно п. 2.2. договора инвестирования ООО "Евро-Профит" перечислило денежные средства ООО "М-Холдинг" по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161 048 790 рублей (пл./поручения N от ДД.ММ.ГГГГ., N от ДД.ММ.ГГГГ), т.е. ООО "Евро-Профит" исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК "ЖАСМИН- ДОМ" и ООО "М-Холдинг" в полном объеме.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "M-Холдинг" и ООО "Евро-Профит" заключен договор уступки права требования в отношении спорной "адрес".

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по "адрес".

В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО "M-Холдинг") в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

Также из материалов дела следует, что для участия в инвестировании строительства указанного дома ООО " Евро-Профит" ДД.ММ.ГГГГ заключил с ОАО "НТБ" договор кредита на общую сумму 200 000 000 руб.

В счет погашения ссудной задолженности ООО "Евро-Профит" передало Банку право требования по договорам долевого участия в строительстве выше указанных жилых помещений.

В частности, ДД.ММ.ГГГГ ООО "Евро-Профит" заключило с ОАО "НТБ" договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении "адрес".

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по "адрес".

Согласно п. 2.3 договора уступка указанных в п. 1.1. соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые Банку права (требования) в размере 1 844 208 руб.

Согласно п. 3.2., 3.3. договора обязательства ОАО "НТБ" перед ООО "Евро- Профит" по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к Застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования Банка к ООО "Евро- Профит" по кредитному договору (NКР-0010/08-Т от ДД.ММ.ГГГГ) в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства Банка перед ООО "Евро- Профит" в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО "НТБ" с ООО "Евро-Инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "БЕРС", ООО "Алтрейд".

Указанные обстоятельства установлены решениями Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ вступившими в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ.

Также данными судебными актами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЖСК " ЖАСМИН-ДОМ" направил ОАО " НТБ" уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Указанные рекомендации ЖСК выполнены не были, вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ г. ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО " НТБ" по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.

Доказательств иного стороны суду не представили.

В этой связи судебная коллегия признает не состоятельными доводы апелляционной жалобы Завалко О.Э. о том, что договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанную квартиру расторгнут, и является ничтожным, так как был заключен в нарушение ч.2 ст.1 ФЗ N "Об участии в долевом строительстве", на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, который направлялся в адрес ОАО "НТБ" (ОАО "ГЛОБЭКСБАНК").

Кроме того, указанные вступившие в законную силу судебные акты подтверждают факт надлежащей оплаты ОАО "ГЛОБЭКСБАНК" участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, что опровергает доводы ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о том, что у истца отсутствуют права требования на спорную квартиру из-за отсутствия документов по оплате и сведений о переходе к нему таких прав от ОАО "НТБ".

При этом доводы апелляционной жалобы Завалко О.Э. о том, что вышеуказанные решения не могут быть преюдицией при рассмотрении данного дела, доказывающей факт надлежащей оплаты ОАО "ГЛОБЭКСБАНК" участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, так как она не являлась участником вышеуказанных деле, не могут быть приняты во внимание, исходя из нижеследующего:

Действительно, данные судебные акты не являются преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ. Между тем, при оценке указанных судебных постановлений необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.

В данном случае у суда отсутствовали правовые основания ставить под сомнение установленные данными судебными актами обстоятельства - исполнение АО "ГЛОБЭКСБАНК" обязательство по вышеуказанным договорам.

При этом, как верно отметил суд в решении, у истца не может быть финансовых документов, подтверждающих непосредственное зачисление денежных средств на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", так как права требования основаны на ряде договоров уступки прав требования, и прямого договора между ОАО "НТБ" и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не заключалось. В свою очередь, каждый из этого ряда договоров содержит условие о выполнении очередным дольщиком своей обязанности по оплате уступаемого требования.

Обстоятельства проводимой оплаты по условиям договоров отражены также в выписках по лицевому счету ООО "М-Холдинг", а также в финансовых распоряжениях и платежных поручениях к ним.

После заключения названного ряда договоров ОАО "НТБ" было реорганизовано путем присоединения к ЗАО КБ "ГЛОБЭКСБАНК" (в настоящее время правильное наименование - ОАО "ГЛОБЭКСБАНК"), который является правопреемником ОАО "НТБ" по всем его правам и обязанностям, что отражено в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ, а также установлено ранее названными судебными актами Автозаводского районного суда "адрес".

Доказательств опровергающих указанные факты, ни ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ, ни Завалко О.Э. представлено не было, в связи, с чем их доводы жалобы об отсутствии доказательств исполнение ОАО "ГЛОБЭКСБАНК" обязательство по вышеуказанным договорам, не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Более того, из материалов дела усматривается, что Управление Росреестра по Самарской области осуществило государственную регистрацию, являющуюся единственным доказательством существования зарегистрированного права, что следует из смысла ч. 2 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", тем самым, от имени государства, признал и подтвердил возникновение права АО " ГЛОБЭКСБАНК.

При этом, зная о правопритязаниях ОАО "НТБ" (правопреемником которого является АО " ГЛОБЭКСБАНК") в отношении "адрес" строящемся доме, расположенном по адресу: "адрес", ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключил договор долевого участия в строительстве N в отношении данной квартиры с Завалко О.Э.

По условиям договора долевого участия в строительстве, Завалко О.Э. оплачивают денежные средства согласно договору, а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ей жилое помещение N в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в регистрирующем органе.

Согласно представленным ответчиком Завалко О.Э. квитанциям по оплате вступительного взноса, паевых и дополнительных взносов, обязательства по договору с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" они выполнили в полном объеме, в связи с чем, по акту спорная квартира передана ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" Завалко О.Э.

Таким образом, по указанному договору ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" принял обязательство передать Завалко О.Э. объект недвижимости, ранее право требования, в отношении которого возникло у ОАО "Национальный Торговый Банк" (ОАО "ГЛОБЭКСБАНК") на основании вышеуказанного договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

При этом вопреки требованиям ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор от ДД.ММ.ГГГГ N долевого участия в строительстве жилого дома, заключенный между Завалко О.Э. и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не зарегистрирован в установленном порядке.

Наряду с этим, судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в настоящее время многоквартирный дом в котором расположена спорная квартира, не сдаётся в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК "Жасмин - Дом", при отсутствии технических оснований (фактическая готовность "адрес" %). Данное обстоятельство подтверждается сведениями МП "Инвентаризатор".

Проанализировав представленные доказательства и установленные обстоятельства, суд правомерно исходил из ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, вправе потребовать возмещения убытков.

Из п. 61 постановления Пленума ВС РФ N. Пленума ВАС РФ N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из заключенных с дольщиками договоров следует, что объект подлежит передаче после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит жилое помещение, а не помещение в незавершенном строительством объекте. При этом до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято.

При таких обстоятельствах, акт приема-передачи, подписанный между Завалко О.Э. и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", не может подтверждать ни фактическую, ни формальную передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, а его передача в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нем.

Каких-либо объективных доказательств, что ответчик Завалко О.Э. фактически пользуется квартирой (проживает, ремонтирует и т.п.), суду не представлено. В этой связи доводы апелляционной жалобы о том, что квартира фактически передана в ее пользование, она сделала ремонт и оплачивает коммунальные платежи, не могут быть приняты во внимание, по вышеизложенным мотивам.

Таким образом, учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела - не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО "ГЛОБЭКСБАНК", так и Завалко О.Э. (вещь не передана), АО "ГЛОБЭКСБАНК" имеет преимущественное перед Завалко О.Э. право требовать передачи ей спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменён и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как Завалко О.Э. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ОАО "ГЛОБЭКСБАНК" избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права - путём признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК "Жасмин Дом") препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

Такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч.1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч.2).

В соответствии с п. 5. ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом инвестиций, что означает в соответствии со ст. 209 ГК РФ, приобретение им права собственности на объект инвестиций.

Указанные нормы уточняются ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В соответствии со ст. 6 указанного закона инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение результатами осуществленных капитальных вложений. Указанное правило означает, что основанием для возникновения права владения, пользования и распоряжения объектом инвестиций (то есть право собственности на него - ст.ст. 209, 218 ГК РФ) является полная выплата инвестором причитающихся с него денежных сумм, а также наличие физического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвестора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что вышеприведенный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" и последующие договоры об уступке права требования являются действующими, зарегистрированными в соответствии с законом, не признаны в установленном порядке недействительными, а действия ООО "М-Холдинг" по договору от ДД.ММ.ГГГГ, которым уступлено право требования ООО "Евро-Профит" согласованы с представителем ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ОАО "НТБ" (правопреемником которого является АО "ГЛОБЭКСБАНК") исполнил условия договора от ДД.ММ.ГГГГ и условия договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, при этом сам по себе многоквартирный жилой дом не относится к самовольной постройке, и обязательства ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" перед АО "ГЛОБЭКСБАНК" не исполнены, суд правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований АО "ГЛОБЭКСБАНК" о признании права собственности на однокомнатную "адрес" незавершенном строительством объекте.

В этой связи ссылки на то, что договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" и последующие договоры об уступке права требования являются не действительными, не могут быть приняты во внимание, поскольку опровергаются материалами дела.

Таким образом, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы районного суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 02.11.2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Завалко О.Э. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: