Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 января 2016 г. по делу N 33-1062/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Куловой Г.Р.,

Фроловой Т.Е.,

при секретаре Гатауллиной О.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Синакаевой Л.Б. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковые требования Синакаевой Л.Б. к ООО "СтройИнвест", ООО БРК "АбсолютСервис" о признании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... от датаг. недействительным, признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "СтройИнвест" ... на объект недвижимости: квартиру, назначение объекта: жилое, площадь ... , расположенной по адресу: адрес исключении записи N ... от дата о праве собственности ООО "СтройИнвест" на однокомнатную квартиру общей площадью ... расположенной на 3 этаже, девятиэтажного кирпичного дома по адресу: адрес из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Фроловой Т.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Синакаева Л.Б. обратилась в суд с иском (с учетом последующих уточнений) к ООО "СтройИнвест", ООО БРК "АблолютСервис" о признании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве недействительным, зарегистрированного права собственности на квартиру - отсутствующим, исключении соответствующей записи из ЕГРП.

В обоснование исковых требований указала, что, имея намерение приобрести двухкомнатную квартиру в строящемся доме адрес, обратилась в офис ответчика ООО "СтройИнвест".

По утверждению истицы, ответчик ООО "СтройИнвест" предложил ей отвечающую запрашиваемым требованиям квартиру N ... в строящемся многоквартирном жилом доме адрес и разъяснил, что сделка по приобретению данной квартиры должна быть оформлена путем подписания договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между Синакаевой Л.Б. и ООО "СтройИнвест" со внесением стоимости квартиры - ... - в ООО БРК "АблолютСервис".

Данные условия были истицей, по ее утверждению, выполнены, дата между нею и ООО "СтройИнвест" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... , дата зарегистрированный в Управлении Росреестра по РБ.

По утверждению истицы, стоимость указанной квартиры в размере ... внесена ею в ООО БРК "АблолютСервис" в полном объеме дата

Также указала, что по введении данного дома в эксплуатацию ему присвоен почтовый адрес РБ, адрес, дата квартира N ... передана истице по акту приема - передачи.

По утверждению истицы, дата ООО "СтройИнвест" направило Синакаевой Л.Б. Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, за подписью ненадлежащего лица - директора Л. в то время как директором данной организации в указанный период времени являлся М.

дата данная квартира оформлена ООО "СтройИнвест" в собственность, запись о регистрации N ...

Просила суд признать данное уведомление недействительным, зарегистрированное право собственности ООО "СтройИнвест" на приведенную квартиру - отсутствующим, исключить соответствующую запись из ЕГРП.

Суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Синакаева Л.Б. просит решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам искового заявления. Также указала, что судом не приняты во внимание материалы следственной проверки по обращению истицы о совершении в отношении нее преступления (адресованное директору ООО "СтройИнвест" М. представление о принятии мер по устранению обстоятельств, способствовавших совершению преступления от дата, постановление о возбуждении уголовного дела от дата), заключенный между ООО "СтройИнвест" и Синакаевой Л.Б. договор на оказание услуг N ... от дата; не учтено, что ООО "СтройИнвест" требований об оплате квартиры истице не предъявляло, передало ей указанное жилое помещение по акту приема - передачи. Полагает, что материалами дела достоверно подтверждено, что описанная истицей схема продажи квартир действительно имела место быть.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, заслушав представителя ООО "СтройИнвест" Кондратьеву С.С., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно позиции Европейского суда по правам человека, судебное разбирательство должно осуществляться посредством такого механизма, который обеспечивает наиболее эффективную судебную защиту для целей полного восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов, создание чрезмерных правовых препятствий при разрешении спора является недопустимым.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В силу положений ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

По смыслу приведенных выше правовых норм, основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком является нарушение участником долевого строительства порядка и сроков уплаты цены договора.

На основании ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая спор, суд исходил из того, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и заключенным сторонами договором, застройщиком ООО "СтройИнвест" была соблюдена, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных Синакаевой Л.Б. требований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Так, судом установлено и сторонами не оспаривается, что дата застройщиком ООО "СтройИнвест" и дольщиком Синакаевой Л.Б. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... , предметом которого являлось долевое участие данных лиц в финансировании строительства 9- этажного кирпичного дома адрес в установленном договором объеме.

Также сторонами было определено, что по окончании строительства данного дома и получении разрешения на ввод его в эксплуатацию в собственность дольщика Синакаевой Л.Б. передается расположенная в данном доме двухкомнатная квартира со строительным номером N ...

Сумма инвестирования квартиры дольщиком Синакаевой Л.Б. в момент заключения договора составила ... (с предоставлением застройщику права на ее последующий перерасчет в связи с изменением стоимости строительства).

Согласно п. 2.2 Договора, датой внесения дольщиком средств оплаты участия в долевом строительстве будет являться дата фактического поступления данных денежных средств на расчетный счет застройщика.

Порядок финансирования дольщиком строительства, установленный п. 2.3 Договора, предусматривал внесение Синакаевой Л.Б. денежной суммы в размере ... на расчетный счет застройщика в течение 5 рабочих дней после регистрации указанного Договора в Управлении Росреестра по РБ (л.д. 11-13).

Приведенный Договор подписан его сторонами, никем не оспорен, недействительным не признан.

дата произведена государственная регистрация Договора в Управлении Росреестра по РБ (л.д. 15).

Поименованный в договоре дом строительством завершен и введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес адрес

дата расположенная в данном доме квартира N ... передана истице по акту приема - передачи (л.д. 16).

Как правильно установилсуд, стоимость квартиры на расчетный счет ООО "СтройИнвест" Синакаевой Л.Б. внесена не была.

дата ООО "СтройИнвест" направило в адрес Синакаевой Л.Б. Претензию, в которой уведомило истицу о наличии у нее задолженности по Договору и просило погасить данную задолженность в течение 5 дней с момента получения Претензии; в случае неисполнения данного требования указало об одностороннем расторжении договора застройщиком (л.д. 68).

Данная Претензия получена Синакаевой Л.Б. дата, однако указанные в ней денежные средства на расчетный счет застройщика не поступили (л.д. 69).

В связи с указанными обстоятельствами дата ООО "СтройИнвест" уведомило истицу об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и его расторжении.

Данное Уведомление направлено Синакаевой Л.Б. по почте заказным письмом с описью вложения, получено ею лично дата (л.д. 60-66).

дата данная квартира оформлена ООО "СтройИнвест" в собственность, запись о регистрации N ... (л.д. 35).

Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... от дата, с условиями которого истица была ознакомлена и согласна, был однозначно предусмотрен порядок оплаты дольщиком стоимости квартиры - путем внесения дольщиком денежной суммы в размере ... на расчетный счет застройщика в течение 5 рабочих дней после регистрации указанного Договора в Управлении Росреестра по РБ.

Каких - либо ссылок на то, что стоимость квартиры может быть внесена дольщиком в кассу сторонней организации - ООО БРК "АбсолютСервис", Синакаевой Л.Б., действующее законодательство и заключенный сторонами Договор не содержат, ответчиками данные обстоятельства оспариваются.

В связи с изложенным, суд пришел к верному выводу о том, что подписанный продавцом ООО БРК "АбсолютСервис" и покупателем Синакаевой Л.Б. предварительный договор купли - продажи имущества от дата юридического значения для разрешения настоящего спора не имеет, о своевременном внесении истицей стоимости квартиры на расчетный счет застройщика не свидетельствует (л.д. 9).

Более того, номер и стоимость поименованного в предварительном договоре купли - продажи жилого помещения (двухкомнатная квартира N ... адрес стоимостью ... ) не совпадают с соответствующими характеристиками квартиры, подлежавшей передаче в собственность Синакаевой Л.Б. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Данные обстоятельства также не позволяли сделать вывод об относимости предварительного договора купли - продажи имущества к возникшим между ООО "СтройИнвест" и Синакаевой Л.Б. правоотношениям по участию в долевом строительстве.

Кроме того, суд правильно посчитал необоснованными доводы истицы о том, что стоимость квартиры была фактически выплачена застройщику от ее имени иными организациями - ООО БРК "АбсолютСервис", ООО " О.", поскольку такой порядок оплаты договором не предусмотрен; перечисление ООО " В." на расчетный счет ООО "СтройИнвест" денежной суммы в размере ... в качестве "оплаты по договору N ... от дата за Синакаеву Л.Б." произведено дата, то есть уже после расторжения Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (л.д. 68-71).

Представленные истицей акты взаимозачета, подписанные между ответчиками и иными лицами, юридического значения для разрешения настоящего спора не имеют, о приобретении квартиры по описанной ею схеме не свидетельствуют (л.д. 52-53).

Таким образом, предусмотренную Договором обязанность Синакаева Л.Б. не исполнила, стоимость квартиры ею на расчетный счет застройщика не внесена.

Указанное обстоятельство являлось основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Процедура одностороннего отказа застройщика от исполнения договора соблюдена, спорное уведомление направлено истице по почте заказным письмом с описью вложения, по неисполнении ею предварительного предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Синакаева Л.Б. утратила право на приобретение квартиры N ... , в связи с чем данное имущество оформлено в собственность застройщиком.

С учетом изложенного, суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных истицей требований.

С данным решением судебная коллегия считает необходимым согласиться, поскольку оно основано на правильном применении действующего законодательства, объективной оценке фактических обстоятельств дела.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что описанная истицей схема продажи квартир действительно имела место быть, ООО "СтройИнвест" требований об оплате квартиры истице не предъявляло, сводятся к несогласию с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.

То обстоятельство, что ООО "СтройИнвест" передало истице указанное жилое помещение по акту приема - передачи является подтверждением надлежащего исполнения Договора со стороны застройщика, но никак не свидетельствует о фактическом исполнении Синакаевой Л.Б. Договора в части оплаты стоимости квартиры и, соответственно, отсутствии у застройщика права на односторонний отказ от его исполнения.

Договор, однозначно устанавливая обязанность застройщика передать поименованную в нем квартиру дольщику, не содержит каких - либо указаний на то, что такая передача должна быть осуществлена только после выплаты дольщиком стоимости данного имущества.

Заключенный дата между ООО "СтройИнвест" и Синакаевой Л.Б. договор N ... на оказание услуг по оформлению и регистрации квартиры также не свидетельствует о фактическом исполнении Синакаевой Л.Б. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в части оплаты стоимости квартиры и, соответственно, отсутствии у застройщика права на односторонний отказ от его исполнения (л.д. 14).

Ссылка в апелляционной жалобы на материалы следственной проверки по обращению истицы о совершении в отношении нее преступления (адресованное директору ООО "СтройИнвест" М. представление о принятии мер по устранению обстоятельств, способствовавших совершению преступления от дата, постановление о возбуждении уголовного дела от дата), основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, поскольку данные документы в силу закона преюдициального значения для разрешения данного спора не имеют; постановление о возбуждении уголовного дела от дата в материалы дела не представлено (л.д. 83-86).

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорное Уведомление от дата подписано ненадлежащим лицом, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Так, в указанный период времени директором ООО "СтройИнвест" действительно являлся М., который дата выдал Л. доверенность на подписание указанного Уведомления в интересах и от имени ООО "СтройИнвест" (л.д. 33-34, 67).

С учетом изложенного, само по себе неверное указание в Уведомлении Л. в качестве директора не опровергает факт того, что данный документ подписан уполномоченным лицом в интересах и от имени ООО "СтройИнвест", в связи с чем недействительным признан быть не может.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения. Они направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Таким образом, жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения.

Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, значимые для дела обстоятельства судом установлены правильно, доказательства надлежаще оценены судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Синакаевой Л.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий О.Ю. Кривцова

Судьи Г.Р. Кулова

Т.Е. Фролова

Справка: судья Н.И. Стройкова