Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 г. по делу N 33-678/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Черчага С.В.

судей: Нигматуллиной Р.Р.

Ткачевой А.А.

при секретаре Гариповой С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ткачевой А.А. дело по апелляционной жалобе Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 15 сентября 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

С.Р.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее по тексту также - ГУП "ФЖС РБ") об обязании ГУП "ФЖС РБ" заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме с освобождением от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором N ... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Степана Злобина в Кировском районе г. Уфы. В обоснование иска указано на то, что дата между инвестором - ООО ФПК "Полимер" и ООО "ЮникаСтрой" был заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилья (двухкомнатной квартиры N ... общей проектной площадью ... кв.м, расположенной на ... этаже ... - этажного многоквартирного жилого дома, блок ... , секция ... в микрорайоне "Бакалинский" в г. Уфе. Впоследствии дата между ООО "ЮникаСтрой" и А.Р.Р. заключен договор уступки прав по данному договору. дата между А.Р.Р. и С.Р.Н. также был заключен договор уступки прав требования по данному договору. Таким образом, истица является участником долевого строительства в микрорайоне "Бакалинский" Кировского района г. Уфы, жилой дом, указанный в договоре долевого участия в строительстве жилья, построен, оговоренная в этом договоре стоимость квартиры оплачена, в связи с чем у истицы возникло право требования квартиры N 389 дома N 19 по ул. Бакалинской г. Уфы (почтовый адрес). Однако в техническом паспорте на указанный жилой дом отражена квартира N ... , которая не соответствует оплаченной истицей квартире. В соответствии с Распоряжением Правительства Республики Башкортостан N 375-Р от 21 апреля 2011 года строительство указанного дома передано ГУП "ФЖС РБ". Согласно пункту 4 упомянутого распоряжения Правительства Республики Башкортостан ответчику надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в пункте 3 названного распоряжения Правительства Республики Башкортостан. В связи с этим истица просит обязать ГУП "ФЖС РБ" заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в Кировском районе г. Уфы в построенном многоквартирном жилом доме с освобождением от оплаты по договору стоимости ... кв.м, оплаченной по договору N ... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Степана Злобина в Кировском районе г. Уфы.

Обжалуемым решением суда исковые требования С.Р.Н. к ГУП "ФЖС РБ" об обязании заключить с истицей договор о приобретении жилого помещения удовлетворены; на ГУП "ФЖС РБ" возложена обязанность устранить допущенное нарушение и заключить с С.Р.Н. договор о приобретении жилого помещения с освобождением ее от платы по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена истицей в соответствии с договором N ... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы. Данным решением суда с ГУП "ФЖС РБ" в пользу С.Р.Н. взыскана государственная пошлина в размере ... рублей (л.д. 65 - 68).

В апелляционной жалобе ГУП "ФЖС РБ" ставит вопрос об отмене решения суда, указав в обоснование жалобы на то, что при постановке обжалуемого решения судом не учтено следующее: поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО "Региональный банк развития", а указанной кредитной организацией согласие на совершение сделки не дано, регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона, в связи с чем указанные обстоятельства исключили возможность апеллянта вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами; апеллянт, являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО "СтройПроектЦентр", которому застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 21 апреля 2011 г. N 375-р осуществить строительство жилого дома N ... с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагалась бы спорная квартира и заключить с истицей договор; соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация ГО г. Уфа Республики Башкортостан; надлежащими ответчиками по делу должны выступать ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК "Полимер", поскольку именно они осуществляли реализацию несуществующих квартир в отсутствие разрешительной и проектной документации. Жалоба также содержит довод о том, что ООО "ФПК "Полимер" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено не было (л.д. 70 - 72).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии положениями статьи 4.2 Закона Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору.

При этом защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК Полимер" заключен договор от дата N ... инвестирования в строительство жилого дома в микрорайоне "Бакалинский" в г. Уфе Республики Башкортостан.

На основании договора N ... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Степана Злобина в Кировском районе г.Уфы Республики Башкортостан (двухкомнатной квартиры N ... общей проектной площадью ... кв.м, расположенной на ... этаже, блок ... , секция ... - этажного жилого дома в микрорайоне "Бакалинский" в г. Уфе), заключенного между инвестором - ООО ФПК "Полимер" и ООО "ЮникаСтрой", договора уступки прав по данному договору от дата, заключенного между ООО "ЮникаСтрой" и А.Р.Р., и договора уступки прав требования от дата, заключенного между А.Р.Р. и истицей, С.Р.Н. приобрела право требования в отношение квартиры.

Предусмотренный договором срок передачи истице квартиры истек, что не оспаривается ответчиком, жилой дом, в котором должна располагаться квартира, построен, однако квартира истице не передана, возможность ее передачи утрачена.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата в отношении ОАО "СтройПроектЦентр", являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура внешнего управления.

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 21 апреля 2011 года N 375-р ГУП "ФЖС РБ" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов N ... в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Степана Злобина в Кировском районе г. Уфы Республики Башкортостан.

Тем же распоряжением Правительства Республики Башкортостан Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в срок до дата рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений, пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан предусмотрена обязанность ГУП "ФЖС РБ" в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов N ... в названном микрорайоне "Бакалинский", заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.

В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов N ... в указанном микрорайоне "Бакалинский" между ГУП "ФЖС РБ" и ОАО "СтройПроектЦентр" заключен агентский договор от дата N ...

Разрешением от дата N ... жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию без этажа, на котором предполагалось строительство квартиры истицы, что сторонами не опровергается.

Удовлетворяя исковые требования истицы, суд первой инстанции исходил из того, что ГУП "ФЖС РБ" не выполнило упомянутое Распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 21 апреля 2011 года N 375-р.

В соответствии с положениями статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с указанным агентским договором ГУП "ФЖС РБ" обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома N ... по улице Бакалинской в Кировском районе г. Уфы" осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.

Согласно пункта 3.3 агентского договора ГУП "ФЖС РБ" обязалось при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО "СтройПроектЦентр" все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, все условия, предусмотренные упомянутым Законом Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" были соблюдены.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истицей стоимости квартиры, ее площади и в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Как установлено судом договор долевого участия в строительстве был заключен дата, внешнее управление в отношении застройщика введено в 2012 году, Правительством Республики Башкортостан упомянутым распоряжением поручено ГУП "ФЖС РБ" совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до дата представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов N ... в указанном микрорайоне "Бакалинский" в г. Уфе на 2012-2014 годы с указанием источников финансирования.

Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истицы жилым помещением до настоящего времени не приняты.

В связи с изложенным судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требования С.Р.Н. об обязании ответчика заключить с ней договор о приобретении жилого помещения с освобождением ее от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена ею по договору долевого участия в строительстве жилья от дата N ...

Довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, на которых предполагалось размещение спорной квартиры, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку упомянутым распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 21 февраля 2011 года N 375-р предусмотрено, что ГУП "ФЖС РБ" необходимо заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов недвижимости.

Правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения ими с ГУП "ФЖС РБ" договоров о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия предусмотренных проектом объектов долевого строительства средств для завершения строительства, либо по иным причинам.

Довод апелляционной жалобы о невозможности заключения договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажей, на котором предполагалось размещение квартиры С.Р.Н., судебная коллегия признает необоснованным, поскольку требования С.Р.Н. к ответчику по существу направлены на заключение договора приобретения жилого помещения в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных ею за квартиру, а не на заключение договора о приобретении такой квартиры именно в данном жилом доме вопреки согласованной проектной документации и разрешению на строительство.

Как следует из материалов дела, упомянутым распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 17 апреля 2015 года N 377-р было предусмотрено составление в срок до дата списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого дома N ... в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе ГО город Уфа Республики Башкортостан. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.

Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией ГО город Уфа Республики Башкортостан, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, не влечет признание ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации ГО город Уфа Республики Башкортостан не установлена.

Ссылка апеллянта на не привлечение судом к участию в деле ООО ФПК "Полимер" является необоснованной, поскольку как следует из материалов дела истицей данное общество указано в иске в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, представитель ООО ФПК "Полимер" согласно протоколов судебного заседания принимал участие в рассмотрении данного иска С.Р.Н. к ответчику.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии залога права аренды земельного участка, препятствовавшего уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе о наличии залога права аренды земельного участка, которое препятствовало уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 15 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.

Председательствующий С.В. Черчага

Судьи: Р.Р. Нигматуллина

А.А. Ткачева

Справка: судья Галлямов М.З.