Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-17386/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Луковицкой Т.А.

судей

Осининой Н.А., Пошурковой Е.В.

при секретаре

Коновалове Д.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 октября 2015 года гражданское дело N2-1424/2015 по апелляционной жалобе В. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 08 июня 2015 года по иску Г. к В. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Луковицкой Т.А., объяснения представителя В. - Кузовникова Д.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Г. - Щ., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 08 июня 2015 года исковые требования Г. удовлетворены в части.

Указанным решением суда с В. в пользу Г. взыскана задолженность по арендной плате за период с "дата" по "дата", с "дата" по "дата" в размере " ... " рублей, задолженность по компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг в размере " ... ", неустойка в размере " ... " рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... ".

В удовлетворении иных исковых требований Г. отказано.

В апелляционной жалобе В. просит решение суда от 08 июня 2015 года отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Материалами дела установлено, что "дата" между ИП С.А. (Арендодателем) и В. (Арендатором) заключен договор N ... аренды жилого "адрес" земельным участком, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:

- жилой дом. назначение: жилое, 3 - этажный, общей площадью 415,4 кв.м, инв. N ... , лит.А, А1, находящегося по адресу: "адрес", условный N ... ;

- земельный участок, для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, обшей площадью 1715 кв.м, адрес: "адрес", кадастровый N ... (л.д. 13-25).

В соответствии с п.п.4.1., 4.4. договора аренды, дом и земельный участок сдаются в аренду на пять лет, с "дата" по "дата"; Арендатор обязан в течение трех календарных дней с момента окончания срока действия договора передать Арендодателю дом и земельный участок по акту приема-передачи.

В соответствии п.п.5.1., 5.2, 5.4., 5.6. договора аренды, стоимость аренды дома и земельного участка, переданных в пользование Арендатору, за полный срок аренды (пять лет) составляет " ... " рублей, НДС не облагается; указанная в п.5.1 договора сумма арендной платы выплачивается Арендатором ежемесячно равными долями в твердой (фиксированной) сумме платежа в размере " ... " рублей. НДС не облагается; оплата аренды осуществляется Арендатором до 25-го числа каждого месяца, предшествующего расчетному месяцу; арендная плата не включает оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, которые оплачиваются Арендатором отдельно либо на основании договоров, заключенных между Арендатором и сбытовыми и/или эксплуатирующими организациями, при условии получения Арендатором согласования Арендодателя на заключение таких договоров либо путем компенсации расходов Арендодателя по оплате счетов, выставленных сбытовыми и/или эксплуатирующими организациями. В этом случае Арендатор обязан компенсировать Арендодателю указанные расходы в течение пяти банковских дней с момента передачи Арендодателем Арендатору документов, подтверждающих факт оплаты Арендодателем указанных выше услуг.

Согласно п.7.2. договора аренды, в случае просрочки внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю, по письменному требованию последнего, направленного Арендатору в течение двух календарных месяцев с момента выявления такой просрочки, штраф в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от "дата" предмет аренды был передан ответчику (л.д.30).

Вышеприведенный договор N ... аренды жилого дома N ... с земельным участком от "дата" ответчиком в установленном законом порядке не оспаривается, до настоящего времени обязательства, вытекающие из указанного договора, носят для сторон действительный характер.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от "дата" истец прибрел у ИП С.А. жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом договора аренды, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданного Управлением Росреестра по Московской области "дата". Существующие ограничение (обременения) права: аренда (л.д.11-12).

"дата" между Г. (Цессионарием) и ИП С.А. (Цедентом) заключен договор цессии N ... , согласно которому по состоянию на дату подписания договора Цедент имеет права требования к В. в размере основного долга в сумме " ... "., начисленных процентов и штрафных санкций в размере, не менее " ... " рублей, задолженности по компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг в сумме " ... ". (л.д.81-82).

В соответствии с п.3 договора цессии, Цедент уступает Цессионарию требование к должнику в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2014 года исковые требования Г. к В. о взыскании задолженности по вышеуказанному договору аренды удовлетворены.

Указанным решением суда с В. в пользу Г. взысканы денежные средства за период с "дата" по "дата" в размере " ... ". (л.д. 104-109).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 февраля 2015 года решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2014 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения (л.д. 137-140).

С настоящим иском Г. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга к В. и просил взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды жилого дома N ... с земельным участком от "дата" с "дата" по "дата" в размере " ... " рублей, неустойку на указанную сумму основного долга на "дата".в размере " ... " рублей, сумму задолженности по компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг с "дата" по "дата" в размере " ... "., задолженность за февраль, март и апрель 2013 года в размере " ... " рублей, сумму коммунальных и эксплуатационных услуг с января по апрель 2013 года в размере " ... "., неустойку на данную сумму в размере " ... " рублей, а также неустойку со дня принятия решения суда по день фактической оплаты основного долга из расчета 0,1% от суммы " ... "., расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... ".

В обоснование заявленных требований указывая на то, что "дата" между ответчиком и ИП С.А. был заключен договор N ... аренды жилого дома N ... с земельным участком, находящимся по адресу: "адрес", сроком на пять лет, то есть до "дата". По акту приема-передачи от "дата" предмет аренды был передан ответчику, "дата" истец приобрел у С.А. по договор купли-продажи указанный жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом договора аренды, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Управлением Росреестра по Московской области "дата". Как указывает истец, переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем он, новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Ответчик в нарушение п.5.4. договора аренды, а также ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации до настоящего времени не оплатил арендную плату с "дата" по "дата", размер которой составил за указанный период " ... " рублей. П.7.2. договора предусмотрена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки уплаты арендной платы.Неустойка за период с "дата" по "дата" составляет " ... " рублей. В соответствии с п.5.6. договора ответчик также обязан компенсировать истцу расходы на коммунальные услуги за период с "дата" по "дата" в размере " ... ". Поскольку "дата" между Г. (Цессионарием) и ИП С.А. (Цедентом) заключен договор цессии N ... , согласно которому права требования; к В. в размере задолженности по арендной плате за февраль, март, апрель 2013 года в размере " ... " руб., задолженности компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг в сумме 72 " ... "., неустойки в размере " ... " руб., перешли к истцу, задолженность истец также просит взыскать с ответчика. Направленные истцом в адрес ответчика претензии о погашении задолженности ответчик оставил без ответа.

Как следует из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 309, 310, ст. 314, ст.421, ст. 606, ст. 614 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных доказательств, признал установленным, факт заключения договора аренды "дата", а также факт передачи ответчику по договору жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", относимых и допустимых доказательств внесения в установленном договором порядке арендной платы ответчик суду не предоставил, в связи с чем, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований по праву и по размеру.

Разрешая спор, суд правильно применил положения ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, в связи с чем обоснованно исходил из того, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2014 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 февраля 2015 года имеют преюдициальное значение при рассмотрении указанных исковых требований.

Поскольку за периоды с "дата" по "дата" денежные средства по арендной плате взысканы с В. в пользу Г.

Отклоняя довод ответчика о том, что из предварительной переписки с представителями арендодателя он уведомил их о невозможности дальнейшей реализации условий договора и пользования объектами аренды, после чего полностью освободил дом и земельный участок, передал ключи управляющей компании " С." и спорным имуществом не пользуется, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды, сторонами его заключившим не оспорен и не расторгнут, кроме того не представлено доказательств чинения ему препятствий в пользовании домом как со стороны истца, так и со стороны предыдущего собственника.

Судебная коллегия выводы суда первой инстанции полагает правильными, постановленными в соответствии с материалами дела и нормами гражданского законодательства.

Определяя сумму задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции обоснованно взял за основу расчет, представленный истцом, который судом проверен и признан правильным, поскольку соответствует условиям договора аренды, в связи с чем за период с "дата" по "дата" взыскал задолженность в размере " ... " рублей и с "дата" по "дата" в размере " ... " рублей, всего " ... " рублей.

Разрешая спор в части требований о взыскании с ответчика расходов на коммунальные услуги с "дата" и с "дата" по "дата", суд первой инстанции руководствовался п.5.6 договора аренды, признал, что на ответчика возложена обязанность компенсировать истцу расходы на коммунальные услуги, в связи с чем взыскал с ответчика расходы по коммунальным платежам за период с "дата" по "дата" в размере " ... "., за период с "дата" по "дата" в размере " ... "., всего " ... ".

Разрешая требования в части взыскания нестойки, суд первой инстанции руководствовался положениями п.7.2 договора аренды и исходил из того, что размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки уплаты арендной платы на "дата" составляет " ... " рублей, по платежам за период с "дата" по "дата" и по платежам за период с "дата" по "дата" составляет " ... " рублей.

Вместе с тем, суд первой инстанции, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу том, что заявленное истцом требование о взыскании с ответчика неустойки явно не соразмерно наступившим последствиям, в силу чего уменьшил пени до " ... " руб.

Судебные расходы взысканы судом по правилам главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о наличии между стонами понимания факта прекращения реализации условий договора аренды не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку доказательств этому материалы дела не содержат. Не представлены данные доказательства и суду апелляционной инстанции.

Устные пояснения истца о расторжении договора в силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы в пределах действия ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 08 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: