Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 ноября 2015 г. по делу N 33-17438/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Емельяновой Е.А.,

Судей

Венедиктовой Е.А.,

Стешовиковой И.Г.

При секретаре

" ... "А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2- " ... "/2015 по апелляционной жалобе " ... "С.Е. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2015 года по иску " ... "С.Е. к ЗАО "Группа Прайм" об обязании передать квартиру, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки,

Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,

Выслушав объяснения представителя истца - " ... "С.В., представителя ответчика - " ... " М.А.,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

" ... " С.В. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "Группа Прайм" об обязании передать квартиру, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, ссылаясь на то, что "дата" между ними был заключен предварительный договор N ... , в соответствии с которым стороны обязались заключить договор участия в долевом строительстве и в соответствии с условиями которого ответчик обязуется своими силами (и/или с привлечением других лиц) построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу квартиру по адресу: "адрес"

По предварительному договору N ... ответчик обязался заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения на установленных предварительным договором условиях, передать квартиру с проектными характеристиками: предварительный N ... , количество балконов - 2, общая площадь 112, 81 кв.м., подъезд N ... , этаж N ... Истец обязался оплатить стоимость квартиры в полном объеме в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи квартиры. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, внес на реквизиты ответчика денежные средства, в размере " ... " рублей, определенные в договоре как стоимость квартиры. Дом введен в эксплуатацию "дата", присвоен почтовый адрес, однако до настоящего времени квартира не передана истцу в собственность. Истец просил, неоднократно уточнив требования, обязать ответчика исполнить условия договора, передать истцу квартиру, а так же взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательств.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ЗАО "Группа Прайм" с иском не согласился, просил в удовлетворении отказать.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца, его представителя, представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "дата" N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Такой договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судом установлено, что " ... "С.Е. (покупатель) и Обществом (продавец) заключен предварительный договор от "дата" N ...

В соответствии с п. 1.1. вышеуказанного предварительного договора предметом является то, что стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес" проектной площадью 112,81 кв. м (проектная площадь включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов и лоджий).

Согласно п. 1.1.2 вышеуказанного предварительного договора предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере " ... " рублей.

В соответствии с пунктами 2.1. и 2.2. предварительного договора покупатель обязался в счет исполнения своих обязательств оплатить продавцу денежную сумму в размере " ... " рублей в срок до "дата".

Истец свои обязательства по вышеуказанному договору выполнил, перечислив на расчетный счет ответчика денежные средства в размере стоимости квартиры по вышеуказанному предварительному договору и составляющие " ... " рублей.

В соответствии с п.1.2. основной договор купли-продажи стороны обязались подписать в течение " ... " календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.

Исходя из положений ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из п. 2.1. предварительного договора следует, что основной договор должен быть заключен не позднее, чем через " ... " календарных дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вышеуказанный вновь отстроенный объект недвижимости.

Сторонами по предварительному договору определен событием срок подписания основного договора, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи, но в этом договоре не указана конкретная дата заключения основного договора.

Жилой многоквартирный дом введен в эксплуатацию "дата" с присвоением адреса: "адрес"

"дата" произведена государственная регистрация права собственности ответчика на спорную квартиру N ...

Однако, основной договор в определенный сторонами срок и на момент обращения с иском в суд с " ... "С.Е. ответчиком заключен не был, квартира в фактическое владение и пользование не передана, акт приема-передачи не подписан.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор от "дата" нельзя квалифицировать, как договор долевого участия в строительстве, вследствие чего нормы ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в том числе, к правоотношениям, сложившимся между сторонами, неприменимы.

Исходя из положений гражданского законодательства, не предусматривается такой способ защиты нарушенного по предварительному договору права, как понуждение продавца к заключению договора, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда ввиду следующего.

Принимая по существу решение по заявленным истцом требованиям, прежде всего, надо исходить из того, что юридически значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является факт соблюдения сторонами требований ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: исполнение друг перед другом взаимных обязательств.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с условиями предварительного договора N ... стороны обязались заключить договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, ответчик обязуется построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу спорную квартиру.

В соответствии с п.1.1.4 передача квартиры покупателю по акту приема-передачи производится после исполнения покупателем обязательств по уплате цены квартиры, указанной в п.1.1.2 договора, не позднее "дата".

В соответствии с п.1.2 стороны обязались подписать основной договор купли-продажи квартиры в течении 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.

Жилой многоквартирный дом введен в эксплуатацию "дата" с присвоением адреса: "адрес"

"дата" произведена государственная регистрация права собственности ответчика на спорную "адрес".

Поскольку в процессе возведения жилого дома, согласно замерам площадей ПИБ, произошло увеличение площади квартиры, ответчик, руководствуясь положениями договора, уведомил истца о необходимости произвести доплату стоимости квартиры в размере " ... " руб. и заключить основной договор. Письмо с уведомлением направлено в адрес истца "дата".

Отказывая в удовлетворении иска, суд не учел, что существо заключаемого договора по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов определяется его содержанием, а не названием, и в том случае, когда название заключенного договора не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду, в связи с чем заключенный "дата" предварительный договор между ЗАО "Группа Прайм (сменило наименование с ЗАО "ОЗЕРКИ") и " ... "С.Е. по своей правовой природе является договором инвестирования, содержит все необходимые требования, предъявляемые законом к договору инвестирования, договор сторонами фактически исполнен, истцом полностью оплачены денежные средства по указанному договору, объект недвижимости построен, введены в эксплуатацию, жилому дому присвоен почтовый адрес, данная квартира зарегистрирована БТИ и Управлением Росреестра Санкт-Петербурга, на квартиры отсутствуют притязания третьих лиц.

В то же время, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что ответчиком предпринимаются каких-либо действия, направленные на передачу спорных помещений истцу, а также регистрацию прав на спорные объекты.

Тот факт, что площадь спорной квартиры превышает предусмотренную предварительным договором площадь на 7.19 кв. м основанием для отказа в удовлетворении исковых требований быть не может, так как ответчик не лишен права взыскать с истца денежные средства по фактически имеющейся площади.

Проанализировав установленные фактические обстоятельства, оценив по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, собранные по делу доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 56, 59, 60, ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что истец исполнил свои финансовые обязательства по оплате заключенной с ответчиком сделки в полном объеме.

Вместе с тем, имея все законные основания для осуществления регистрации права собственности спорного жилого помещения, истец лишен такой возможности, в то время как статья 35 Конституции РФ провозглашает право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Поскольку квартира, являющаяся предметом спора по делу, приобретена истцом для личных нужд на основании вышеуказанного договора с соблюдением закона, следовательно, в соответствии со ст. ст. 11, 12, 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1, ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из правоприменительной практики в РФ, в том числе разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от "дата" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", данное имущество подлежит передаче в пользу истца в индивидуальную собственность.

В свою очередь юридически право собственности на здание и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, заявленные требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в данной части.

В связи с чем, в соответствии со ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. ст. 314, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя также из требований ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от "дата" "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРП записи о праве индивидуальной собственности на квартиры, являющихся предметом спора по делу.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 6 названного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу положений части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Исходя из того, что факт просрочки ответчиком исполнения принятого на себя обязательства подтвержден в ходе рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к обоснованному выводу о том, что в силу ч. 2 ст. 6 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере " ... " рублей за период с "дата" по "дата".

Ответчиком заявлено о снижении суммы неустойки в случае удовлетворения требований истца.

Конституционный Суд РФ в Определении от "дата" N 263-О указал, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от "дата" N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ" установлено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Согласно абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от "дата" N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, характер последствий неисполнения обязательства ответчиком, соразмерность неустойки нарушенному обязательству, неисполнение истцом обязательств по доплате за превышение площади, судебная коллегия приходит к выводу о снижении размера неустойки до " ... " рублей, что соответствует последствиям нарушения обязательств.

Между тем, поскольку согласно материалами дела, исходя из положений договора N ... , на истце лежит обязательство по производству доплаты ответчику стоимости площади жилого помещения, превышающей предварительно согласованной сторонами исходя из проектной документации в размере " ... " рублей, учитывая, что сторонами указанные обстоятельства не оспаривались, представитель истца в суде апелляционной инстанции не возражал против производства зачета требований, не оспаривая свое обязательство произвести оплату увеличенной площади, судебная коллегия находит наиболее отвечающим интересам сторон, произвести зачет требований истца об уплате неустойки требованиями ответчика об оплате увеличенной площади.

При таких обстоятельствах, указанные требования сторон, судебная коллегия находит погашенными взаимными требованиями сторон в полном объеме.

Также в соответствии со ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" подлежит взысканию штраф за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, то есть по " ... " рублей.

Кроме того, в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере " ... " рубль.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" отменить, постановить по делу новое решение.

Обязать Закрытое акционерное общество "Группа Прайм" передать в собственность " ... "С.Е. жилое помещение - "адрес", в Санкт-Петербурге, кадастровый номер N ...

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру "адрес" в Санкт-Петербурге, кадастровый номер N ... от ЗАО "Группа Прайм" к " ... "С.Е..

Прекратить право собственности ЗАО "Группа Прайм" на жилое помещение - квартиру "адрес", в Санкт-Петербурге, кадастровый номер N ...

Взыскать с ЗАО "Группа Прайм" в пользу " ... "С.Е. штраф в размере " ... " рублей и государственную пошлину в размере " ... " рубль.

Председательствующий -

Судьи -