Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2015 г. по делу N 33-19860/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Луковицкой Т.А.

судей Овчинниковой Л.Д., Пошурковой Е.В.,

с участием прокурора Мазиной О.Н.,

при секретаре Васильеве А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие " С." на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июня 2015 года по гражданскому делу N 2-1050/2015 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие " С." к Р.А.В., Р.И.С., Р.Д.А., Р.А.А. о расторжении договора коммерческого найма, признании утратившими право пользования жилым помещением, со снятием с регистрационного учета, выселении.

Заслушав доклад судьи Луковицкой Т.А., объяснения представителя истца Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие " С." (далее - ООО "ПКП " С.") - Л. (доверенность б/н от "дата", сроком до "дата"), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика Р.А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ООО "ПКП " С." обратилось в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Р.А.В., Р.И.С., Р.Д.А., Р.А.А. о расторжении договора коммерческого найма, признании утратившими право пользования жилым помещением, со снятием с регистрационного учета, выселении.

В обоснование заявленных требований указало, что ООО "ПКП " С." является собственником здания общежития, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". Данное жилое помещение является дополнительным вкладом в Уставный капитал "ПКП " С." о чем в ЕГРП "дата" сделана запись регистрации. В настоящее время в здании, принадлежащем истцу на праве собственности по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" зарегистрированы ответчики. Истец "дата" вручал ответчикам уведомление о расторжении договора коммерческого найма, однако, от подписания документов, подтверждающих получение вышеуказанных уведомлений отказались, в связи с чем был составлен акт от "дата".

На сегодняшний день ответчики в трудовых отношениях с АОЗТ " С.У.", выдавшего ордер, не состоят, истец не является правопреемником АОЗТ " С.У.", законных оснований для занятия ответчиками спорных комнат не имеется, указанные лица подлежат выселению без предоставления других жилых помещений. Ввиду отсутствия поступления денежных средств от ответчика на расчетный счет истца за период с "дата" по "дата", т.е. более шести месяцев подряд, является основанием для их выселения в соответствии со ст.ст.687-688 ГК РФ. Полагают, что предоставление жилой площади в общежитии не порождало у гражданина каких-либо бессрочных жилищных прав и обязанностей. Поскольку было обусловлено нуждаемостью гражданина в жилом помещении на период работы или учебы и влекло возникновение правоотношений по найму жилого помещения в общежитии на период его работы, службы или обучения.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июня 2015 года в удовлетворении исковых требований ООО "ПКП " С." отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "ПКП " С." подало апелляционную жалобу на решение суда, в которой ссылался на неправильное установление судом обстоятельств имеющих значение для рассмотрения дела и нарушение норм материального права.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, исходя из следующего.

Судом установлено, что ООО "ПКП " С." является собственником здания общежития, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". Данное жилое помещение является дополнительным вкладом в Уставной капитал ООО "ПКП " С.", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними сделана запись регистрации N ... от "дата".

В вышеуказанном доме в комнатах N ... проживают ответчики Р.А.В., Р.И.С., Р.Д.А., Р.А.А..

Согласно справке о регистрации, выданной ТСЖ " П.", Р.А.В. и члены его семьи - Р.И.С., Р.Д.А., Р.А.А. с "дата" зарегистрированы по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" /л.д. 41, т.1/.

Спорная площадь Р.А.В. и членам его семьи - Р.И.С., Р.Д.А., Р.А.А. предоставлена на основании ордера N ... , выданного АОЗТ С.У. /л.д. 155, т.1/.

По сведениям ПИБ Калининского района Санкт-Петербурга от "дата" строение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" со дня первичной инвентаризации ( "дата") и по настоящее время в документации ПИБ учено как жилое специализированного назначения (общежитие). Распоряжение об исключении жилых помещений в общежитии из состава специализированного жилого фонда и включения в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга отсутствует /л.д. 179, т.1/.

Общежитие находилось в ведении строительного управления N ... треста N ... Главзапстроя. Здание общежития по данному адресу, площадью 6702,6 кв.м. передано в собственность ЗАО " С.У.", правопреемника С.У., на основании договора выкупа имущества от "дата", уведомления Фонда имущества Ленобласти о подтверждении перехода права собственности на объект недвижимости.

Между ЗАО " С.У." и ЗАО " И." "дата" заключен договор купли-продажи здания по указанному адресу.

Общежитие продано ЗАО " И." ООО " Н." на основании договора купли-продажи от "дата", "дата" произведена государственная регистрация данного договора и права собственности на общежитие.

В соответствии с выпиской из приказа N ... от "дата" ООО " С.У." в период с "дата" по "дата" Р.А.В. работал в Специализированном управлении отделочных работ С.У ... /л.д.156, т.1/

В соответствии с положениями статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Учитывая данные положения гражданского законодательства, суд пришел к выводу о том, что переход здания общежития в собственность ЗАО " И.", затем к ООО " Н.", а впоследствии к ООО "ПКП " С." не повлек прекращения действия договора найма и утраты ответчиками правовых оснований для пользования помещением в общежитии.Приведенное выше положение статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случай перемены лиц в обязательстве на основании закона (ст.387 Гражданского кодекса Российской Федерации), т.е. случай сингулярного (в рамках конкретного правоотношения) правопреемства - переход прав и обязанностей наймодателя к другому лицу, являющий следствием перехода права собственности на жилое помещение.

Из материалов дела усматривается, что истцом приобретено право собственности на здание общежития в 2013 году, предыдущий и новый собственник не прекращал правоотношений, основанных на договоре найма, что подтверждается материалами дела.

ООО ПКП " С.", став собственником, договор найма с ответчиками не заключал, наемную плату в договоре не устанавливал, а также не заключал соглашения об изменении существующего договора найма, касающиеся наименования нового собственника.

Такая возможность в настоящее время не утрачена, собственник (наймодатель) может предложить для подписания ответчикам договор, в который внести условия об оплате наемной платы либо на расчетный счет собственника, либо управляющей организации, а также о размере наемной платы в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 20.07.2006 N 395-53 и приложении к Закону методики расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, а в случае отказа обратиться в суд о понуждении к его заключению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не оговорен, договор считается заключенным на 5 лет.

Согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик прекратил трудовые отношения с " С.У." в 1991 году, что, в силу пункта 2 статьи 105 Жилищного кодекса Российской Федерации является основание для прекращения договор найма жилого помещения в общежитии, подлежит отклонению ввиду следующего.

Все последующие покупатели здания признавали за бывшими работниками " С.У." право пользования помещениями на основании договоров найма. Таким образом, как правильно указал в своем решении суд первой инстанции правоотношения между ЗАО "СУ С.У." и ответчиками по пользованию спорным жилым помещением на основании договора найма возникли с 1990 года, следовательно пятилетний срок действия такого договора, установленный законом, заканчивался в декабре 1995 года, затем - в декабре 2000 года, в декабре 2005 года, в декабре 2010 года. Учитывая, сто судам первой и апелляционной инстанции не представлено доказательств того, что предыдущий собственник помещений, в установленном законом порядке обращался к ответчикам с требованиями о расторжении договора найма, следует признать обоснованным вывод суда о том, что договор найма спорных жилых помещений считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до декабря 2015 года.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для выселения ответчиков в связи с расторжением договора найма также не могут быть приняты судебной коллегией.

В качестве самостоятельного основания требования о выселении ответчиков истец ссылался на неисполнение нанимателем обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, наличие у ответчиков задолженности за период, превышающий шесть месяцев.

Согласно пункту 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, в частности, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Тем же пунктом предусмотрено, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Действительно, материалами дела подтверждается наличие задолженности у ответчиков.

Вместе с тем необходимо учитывать, что согласно пункту 1 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, однако письменный договор найма, позволяющий определить объем обязательств нанимателя по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, сторонами надлежащим способом не оформлен; доказательств обращения истца к ответчикам с предложением о подписании договора на определенных условиях в суд не представлено; за взысканием образовавшейся задолженности в судебном порядке истец не обращался, в связи с чем какое-либо судебное решение, подтверждающее правильность производимых истцом начислений, наличие задолженности у ответчиков и её размер, отсутствует.

При таком положении нельзя признать установленным факт нарушения нанимателем его обязательства по оплате и оценить существенность этого нарушения, без чего невозможно удовлетворение требования наймодателя о расторжении договора найма, исходя из пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права и направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие " С." - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: