Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 27 января 2016 г. по делу N 33-70/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи - Сарбашева В.Б.,

судей - Кокшаровой Е.А., Имансакиповой А.О.,

при секретаре - Слабодчиковой А.И.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО2 ФИО1 ФИО4 на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от "дата", которым

отказано в удовлетворении искового требования ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома общей площадью 31,8 кв. м и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

Заслушав доклад судьи Кокшаровой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 31,8 кв.м, кадастровый N и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Требования мотивированы тем, что "дата" между истцом и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: "адрес". Стороны пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи после государственной регистрации права собственности ответчика в отношении предмета сделки. Однако ФИО3 заключить основной договор отказался. Истец обязательства по оплате жилого дома и земельного участка исполнила в полном объеме, ответчиком получено "данные изъяты". Поскольку ФИО3 принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи дома и земельного участка на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть заключить договор купли-продажи. В обоснование требований истец ссылается на ст. ст. 421, 429, 445 и ст. 309 ГК РФ.

ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома, и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.01.2014г. Требования мотивированы тем, что "дата" между истцом и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: "адрес". Стороны пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи, однако ФИО3 заключить основной договор отказался. Истец обязательства по оплате жилого дома и земельного участка исполнила в полном объеме, уплатив ответчику "данные изъяты". Исковые требования обоснованы ссылками на ст.ст. 309, 429, 445 ГК РФ.

Определением суда от "дата" указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Определением суда от "дата" производство по делу по исковым требованиям ФИО7 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи прекращено в связи с отказом от иска.

Суд вынес вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель ФИО2 ФИО1 А.С., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение. В обоснование жалобы указывает, что суд не учел, что при подписании ФИО3 и ФИО7 договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: "адрес", передача указанного имущества не была осуществлена, поскольку фактически данным имуществом владеет истец. В связи с чем, договор, заключенный с существенным нарушением закона, является ничтожным. Считает, что ответчик злоупотребил правом, поскольку на момент подписания договора купли-продажи от "дата" ФИО3 было известно о судебном споре в отношении имущества, являющегося предметом заключаемого договора. Полагает, что поскольку между истцом и ответчиком "дата", а затем "дата" был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, которые содержат все существенные условия договора, то в силу ст.398 ГК РФ исковое требование ФИО2 должно быть удовлетворено.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ФИО2 ФИО1 А.С., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ФИО7 ФИО8, возражавшую по доводам апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом установлено, что "дата" между ФИО3 и ФИО7 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", согласно которому стороны договорились о последующем заключении договора купли-продажи указанных объектов в срок до "дата" Условиями предварительного договора предусмотрена передача денежных средств в сумме "данные изъяты" рублей в момент его подписания.

"дата" между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, по условиям которого ФИО3 обязался их передать в собственность, а ФИО2 - принять и оплатить денежные средства в сумме "данные изъяты".

Ранее, "дата" подобный предварительный договор также был заключен между ФИО3 в лице ФИО9, действующей на основании доверенности, и ФИО2, по условиям которого оплата за дом и земельный участок будет произведена покупателем в момент заключения основного договора.

Кроме того, при заключении указанных предварительных договоров ФИО3 обязался до подписания основного договора купли-продажи зарегистрировать право собственности на принадлежащие ему объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров, надлежащим образом в установленном законом порядке.

Согласно сведениям Управления Росреестра по "адрес" из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата" право собственности ФИО3 на жилой дом, площадью 31,8 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", зарегистрировано с "дата", а на земельный участок по тому же адресу - с "дата".

Однако свои обязательства по предварительным договорам от "дата" и "дата" ФИО3 не исполнил, основной договор по ним заключен не был, ФИО2, а затем ФИО7 были вынуждены обратиться в суд за защитой своих прав.

Решением Горно-Алтайского городского суда от "дата" удовлетворены исковые требования ФИО2 о понуждении ФИО3 заключить с ней договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", в течение месяца со дня вступления решения в законную силу. Впоследствии указанное решение отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Горно-Алтайского городского суда от "дата" на ФИО3 возложена обязанность заключить с ФИО7 основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по "адрес" в "адрес" на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от "дата" Апелляционным определением от "дата" указанное решение отменено и направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Во исполнение решения Горно-Алтайского городского суда от "дата" ФИО3 заключил договор купли-продажи спорных объектов недвижимости "дата" с ФИО7 По условиям данного договора жилой дом и земельный участок переданы покупателю за "данные изъяты", расчет произведен "дата" в момент подписания предварительного договора.

"дата" между ФИО7 и ФИО3 подписан договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", по условиям которого указанные объекты недвижимости продаются за "данные изъяты", расчет произведен полностью "дата" в момент подписания предварительного договора (п. 3. договора). Договор одновременно является актом приема-передачи жилого дома и земельного участка (п. 4 договора).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество выбыло из владения собственника, требования ФИО2 о понуждении к заключению основного договора удовлетворению не подлежат, но истец не лишен в силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ права требовать возмещения убытков, причиненных невозможностью заключения основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 8 статьи 2 Федерального закона от "дата" N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона

Из содержания приведенных законоположений следует, что с 1 марта 2013 г. частично отменена действовавшая ранее система двойной регистрации прав и сделок в отношении объектов недвижимости.

Поэтому договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые после 1 марта 2013 г. в соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 549, статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ считаются заключенными с момента подписания сторонами договора, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям (предмету и цене).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от "дата" N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Судом был установлен факт заключения "дата" договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства, в том числе факт оплаты стоимости имущества.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку спорное имущество выбыло из владения собственника, требование ФИО2 о понуждении к заключению договора удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в абз. 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от "дата" N 10/22 разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Гражданское законодательство не содержит норм запрещающих применение по аналогии к отношениям сторон по предварительным договорам положений статьи 398 ГК РФ.

Таким образом, если объектом нескольких предварительных договоров, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям сторон по предварительным договорам подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.

В связи с чем, доводы жалобы о том, что в силу ст. 398 ГК РФ исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, поскольку предварительный договор купли-продажи спорного имущества между продавцом и ФИО2 был заключен ранее, чем с ФИО7, несостоятельны, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ заключение предварительного договора не может повлечь переход права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества, поскольку порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Довод жалобы о том, что договор купли-продажи от "дата" является ничтожным, не может быть принят во внимание, поскольку в установленном законом порядке указанный договор не был оспорен.

Утверждения в жалобе о злоупотреблении правом ответчиков (ст. 10 ГК РФ) не основаны на фактических обстоятельствах дела. Само по себе заключение двух договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества не указывает на злоупотребление правом.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО2 ФИО1 ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.Б. Сарбашев

Судьи

А.О. Имансакипова