Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 25 января 2016 г. по делу N 33-1379/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гильмутдинова Р.М.

судей Абдуллиной Г.А, Бариева Б.Г.

при секретаре судебного заседания Абдрахмановой Л.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от "дата", которым постановлено:

В удовлетворении искового требования открытого акционерного общества "Ипотечное агентство Республики Татарстан" к Мун Л.Н. о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества отказать.

Встречный иск Мун Л.Н. к ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" о расторжении договора удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого "адрес"-и от "дата", заключенный между открытым акционерным обществом "Ипотечное агентство Республики Татарстан" и Мун Л.Н..

Взыскать с ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" в пользу Мун Л.Н. "данные изъяты" рублей в возврат уплаченной по договору суммы, "данные изъяты" рублей штрафа.

Взыскать с ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" в доход бюджета муниципального образования "адрес" "данные изъяты" рублей госпошлины.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, заслушав представителя открытого акционерного общества "Ипотечное агентство Республики Татарстан", поддержавшую жалобу, представителя Мун Л.Н.- Чернова А.А. возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" обратилось в суд с иском к Мун Л.Н. о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

В обоснование требований указано, что сторонами был подписан договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома от "дата" года N 30/03/643-и, по условиям которого ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" продало Мун Л.Н. земельный участок площадью "данные изъяты" квадратных метров с кадастровым номером ... по адресу: "адрес", Новопольское сельское поселение, "адрес" расположенным на нём 2-х этажным жилым домом общей площадью "данные изъяты" квадратных метров с кадастровым номером ...

Стоимость земельного участка с домом составила "данные изъяты" рублей.

После заключения договора купли-продажи, согласно акта приема- передачи, земельный участок с жилым домом были передан Мун Л.Н., она стала пользоваться приобретенными объектами.

Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости от ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" к Мун Л.Н. не состоялась, поскольку Мун Л.Н. не совершает никаких действий для регистрации.

На основании вышеизложенного ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" просило принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" к Мун Л.Н. на вышеуказанные земельный участок с домом, расположенные по адресу: "адрес", Новопольское сельское поселение, "адрес".

Мун Л.Н. не согласившись с исковыми требованиями, обратилась со встречным иском к ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" о расторжении договора.

В обоснование встречных требований указано, что "дата" Мун Л.Н. в целях удовлетворения личных, семейных нужд приобрела у ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" вышеуказанный земельный участок с домом, о чем между ними заключен договор купли-продажи от "дата" ... -и.

После заключения договора ей - Мун Л.Н. из выписки из государственного реестра недвижимости от "дата" стало известно, что приобретенный земельный участок с домом обременены ипотекой, о чем не было указано в договоре и не было ей известно при заключении договора.

"дата" Мун Л.Н. направила в ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" заявление о расторжении договора и возврате уплаченной по договору суммы.

"дата" Мун Л.Н. направила в адрес ответчика по встречному иску подписанный ею акт приема-передачи земельного участка с домом, служащий основанием для возврата денежных средств, однако денежные средства ей до настоящего времени не возвращены.

В этой связи Мун Л.Н., во встречном иске просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого "адрес"-и от "дата", взыскать с ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" "данные изъяты" рублей в счет возврата уплаченной по договору суммы, "данные изъяты" рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя, штраф по Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" Саковец В.Г. исковые требования поддержал, встречные требования не признал.

Представитель Мун Л.Н. - Чернов А.А. первоначальные исковые требования не признал, встречные требования поддержал.

Суд постановилрешение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представителя ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" ставится вопрос об отмене решения суда, вынесении нового решения об удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.

При этом указывается, что судом при рассмотрении дела не учтено, что наличие обременения не мешало Мун Л.Н. распоряжаться имуществом как своим собственным.Следовательно, залог сам по себе не может быть признан обременяющим права на чужую вещь.

ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" ссылается на то, что отсутствие уведомления о наличии обременения не является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры объекта недвижимости, так как отсутствие информации о залоге данного объекта недвижимости у ответчика не является существенным нарушением данного договора.

Суд, удовлетворяя встречные требования, не принял во внимание то обстоятельство, что ответчик исполнила условия спорного договора и согласились переехать в данный объект недвижимости, подписав акт приема-передачи от "дата". Кроме того, в данном акте стороны указали на то, что никаких претензий у них друг к другу нет. К состоянию жилого помещения покупатель претензий не имеет, деньги за вышеуказанный объект полностью оплачены.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель открытого акционерного общества "Ипотечное агентство Республики Татарстан" Курмашева Э.Р. апелляционную жалобу поддержала по приведенным в жалобе основаниям, представитель Мун Л.Н.- Чернов А.А. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, которые извещены надлежащим образом о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что решение Ново-Савиновского районного суда "адрес" Республики Татарстан от "дата" подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" и отказе в удовлетворении встречного иска Мун Л.Н.

Согласно пунктам 1, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, фактическим обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено, что "дата" между ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" и Мун JI.H. был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома, по условиям которого ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" продало Мун Л.Н. земельный участок площадью "данные изъяты" квадратных метров с кадастровым номером ... по адресу: "адрес", Новопольское сельское поселение, "адрес" расположенным на нём 2-х этажным жилым домом общей площадью "данные изъяты" квадратных метров с кадастровым номером ...

По договору стоимость жилого дома с земельным участком составила "данные изъяты" рублей, Мун Л.Н. заплатила ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" указанную сумму, что сторонами не оспаривается.

"дата" между сторонами был подписан акт приема передачи по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого "адрес"-и.

"дата" в ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" поступило заявление Мун Л.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома от "дата" ... -и и возврата внесенной по договору денежной суммы.

"дата" в ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" поступило заявление Мун Л.Н., в котором она указала банковские реквизиты для перечисления денежных средств в счет возврата уплаченного по договору.

В обосновании данных заявлений Мун Л.Н. указала, что из содержания выписки из государственного реестра недвижимости от "дата" ей стало известно, что купленный ею дом с земельным участком обременены ипотекой в пользу ОАО "ИнтехБанк", при этом ипотека зарегистрирована до заключения договора, "дата". В договоре от "дата" ... -и не оговорено, что земельный участок с домом имеют какое-либо обременение.

Удовлетворяя встречные исковые требования Мун Л.Н. суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" нарушило первый абзац пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающего продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, поскольку ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" не представлено и судом не добыто доказательства тому, что Мун Л.Н., заключая с ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" договор от "дата" ... -и, согласилась принять дом с земельным участком, обремененными ипотекой.

Кроме того, договор не содержит сведений об обременении дома с земельным участком ипотекой в пользу банка.

Судебная коллегия, проанализировав текст решения Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от "дата", принимая во внимание допущенные судом первой инстанции ошибки в установленных обстоятельствах дела, данных, полученных из содержащихся в материалах дела доказательств, разрешенных судом исковых требованиях, приходит к выводу о том, что принятый судебный акт по делу не отвечает признакам законности и обоснованности, является постановленным с нарушением пунктов 1, 4 части 1 статьи 330 ГПК Российской Федерации в результате неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушения и неправильного применения норм материального права, в связи с чем подлежит отмене.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Под третьими лицами в упомянутой статье понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи, а под их правами - имущественные права, регулируемые гражданским законодательством (право собственности или иное вещное право и другие права).

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из материалов дела усматривается, что Мун Л.Н. после заключения договора купли-продажи безпрепятственно распоряжалась недвижимым имуществом, что подтверждается справкой, выданной Управляющей компанией "Загородный клуб" об оплате коммунальных и жилищных услуг по дому ... , "адрес", Республики Татарстан.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию, "дата" от ОАО "Интехбанк" поступило заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права ограничения (обременения) права на земельный участок площадью "данные изъяты" квадратных метров с кадастровым номером ... по адресу: "адрес", Новопольское сельское поселение, "адрес" расположенным на нём 2-х этажным жилым домом общей площадью "данные изъяты" квадратных метров с кадастровым номером ...

При поступлении "дата" в ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" заявления Мун Л.Н. о расторжении договора, обременение с жилого дома с земельным участком уже были сняты.

В силу статей 3, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

В этой связи необходимо указать, что истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При этом изложенные основания иска должны соответствовать его предмету, то есть материально-правовому требованию, а в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным судом Российской Федерации в своих решениях, сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, установленное статьей 353Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет конституционный элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения кредита, в том числе публично значимые. Рассматриваемые в системной взаимосвязи с другими статьями Гражданского кодекса Российской Федерации - статьей 346, предписывающей, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, статьей 460, предусматривающей обязанность продавца передать товар свободный от прав третьих лиц, статьей 461, устанавливающей ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя,- положения статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и статья 32 Закона Российской федерации "О залоге", направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и не могут расцениваться как нарушающие права заявителя.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что досудебное требование о расторжении договора купли-продажи после снятия обременения лишает Мун Л.Н. закрепленного в статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации права требовать расторжения договора в связи с продажей ей товара, не свободного от прав третьих лиц.

Кроме того суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие информации о залоге данного объекта недвижимости у ответчика не является существенным нарушением данного договора.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, ошибочном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и отказе встречного иска Мун Л.Н. к ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" о расторжении договора купли продажи, взыскании денежных средствв счет возврата уплаченной по договору суммы, возмещение расходов на оплату услуг представителя, штрафа по Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Руководствуясь статьями 199, 327-329, пунктами 1, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от "дата" по иску ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и встречному иску Мун Л.Н. к ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" о расторжении договора купли продажи, взыскании с ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" "данные изъяты" рублей в счет возврата уплаченной по договору суммы, "данные изъяты" рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя, штрафа по Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей" отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования открытого акционерного общества "Ипотечное агентство Республики Татарстан" удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" к Мун Л.Н. земельного участка площадью "данные изъяты" квадратных метров с кадастровым номером ... , категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- индивидуальное жилищное строительства, расположенного по адресу: "адрес", Новопольское сельское поселение, "адрес" расположенным на нём 2-х этажным жилым домом общей площадью "данные изъяты" квадратных метровс кадастровым номером ... , переданные по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого "адрес"-и от "дата".

Встречные исковые требования Мун Л.Н. к ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого "адрес"-и от "дата", взыскании с ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" "данные изъяты" рублей в счет возврата уплаченной по договору суммы, "данные изъяты" рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя, штрафа по Закону РФ "О защите прав потребителей" оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи