Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18 ноября 2015 г. по делу N 33-12744/2015

судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Гаус Т.И.

судей Абрамовича В.В., Лоншаковой Е.О.

при секретаре Антоненко К.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаус Т.И.

гражданское дело по иску Скрипника ГГ к Ровнину ВС о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному иску Ровнина ВС к Скрипнику ГГ об изменении условий договора купли-продажи, снижении покупной цены, взыскании убытков вследствие продажи недвижимости ненадлежащего качества, взыскании неосновательного обогащения

по апелляционной жалобе Ровнина В.С. и его представителя Н

на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 04 июня 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Скрипника ГГ к Ровнину ВС о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 624 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 130 790 рублей 40 копеек за период с 27 сентября 2013 года по 19 мая 2015 года, расходов на представителя в размере 20 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 095 рублей 81 копейка отказать полностью.

В удовлетворении встречного иска Ровнина ВС к Скрипнику ГГ об изменении условий договора купли-продажи от 18 сентября 2013 года, снижении покупной цены и взыскании 1 113 000 рублей, взыскании убытков вследствие продажи недвижимости ненадлежащего качества в размере 192 548 рублей, взыскании неосновательного обогащения в размере 273 000 рублей отказать полностью".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Скрипник Г.Г. обратился в суд с иском к Ровнину В.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования мотивированы тем, что 18 сентября 2013 года между Скрипником Г.Г., Ровниным B.C. и Мартыновой М.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и надворными постройками, расположенных по адресу: "адрес" Сделка предполагала привлечение заемных средств ОАО "Сбербанк России", общая стоимость объектов составляет 6 400 000 рублей, однако в договоре купли-продажи по настоянию Ровнина B.C. цена сделки была указана в размере 1 000 000 рублей. После государственной регистрации перехода права собственности Скрипнику Г.Г. были выплачены ипотечные денежные средства в размере 4 000 000 рублей, а также наличные денежные средства. Поскольку Ровнину B.C. не хватило средств на покупку вышеуказанной недвижимости, 27 сентября 2013 года он написал расписку, по которой обязался выплатить Скрипнику Г.Г. 797 000 рублей, однако выплатил только 173 000 рублей, сумма долга составила 624 000 рублей. Истец, уточнив исковые требования, просил взыскать с Ровнина В.С. задолженность по договору купли-продажи в размере 624 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 130 790 рублей 40 копеек за период с 27 сентября 2013 года по 19 мая 2015 года, расходы на представителя в размере 20 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 095 рублей 81 копейка (т. 1 л.д.4, 225).

Ровнин B.C. обратился в суд со встречным иском к Скрипнику Г.Г. об изменении условий договора купли-продажи, уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости, взыскании убытков и неосновательного обогащения.

Требования мотивированы тем, что по заключенному 18 сентября 2013 года между Ровниным B.C. и Мартыновой М.А., с одной стороны, и Скрипником Г.Г., с другой стороны, договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, цена указанных объектов составляет 1 000 000 рублей, однако фактическая стоимость участка и дома составляла 5 517 000 рублей, из которых 4 000 000 рублей Скрипник Г.Г. получил безналичным путем из ОАО "Сбербанк России" и 1 517 000 рублей наличными от Ровнина B.C. Цена продаваемой недвижимости определялась на основании отчета ООО "Краевое Бюро Оценки Собственности" от 18 сентября 2013 года, составленному по заказу ОАО "Сбербанк России". Помимо указанного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, между истцом и ответчиком были заключены еще три сделки: договор купли-продажи двух надворных построек; договор купли-продажи однокомнатной квартиры, принадлежащей супруге ФИО12 B.C., расположенной по адресу: "адрес", а также по расписке на сумму 797 000 рублей купля-продажа инженерных сетей в виде электроподстанции, обеспечивающей электроснабжение указанных объектов недвижимости на земельном участке и водозаборной скважины с трубопроводом. Однако после регистрации права собственности истцу стало известно о том, что земельный участок и жилой дом не отвечают договорным условиям и характеристикам, границы приобретенного Ровниным B.C. земельного участка налагаются на границы участка смежного землепользователя; мощность установленного в доме автономного водяного (парового) отопления не пропорциональна отапливаемой площади дома и не способна поддерживать комнатную температуру, пригодную для проживания в доме. Кроме того, участок огорожен не со всех сторон, поэтому Ровнин B.C. вынужден будет нести затраты на изготовление недостающего забора. Инженерные сети к указанному дому в виде кабельной линии мощностью 10 кВ и КТП 121-03-75, расположенной на другом земельном участке, и водозаборной скважины с трубопроводом, Скрипник Г.Г. продавал отдельно по цене 797000 рублей; Ровнин B.C. по распискам уплатил Скрипнику Г.Г. 173 000 рублей - 28 октября 2013 года и 100 000 рублей - 25 января 2014 года. Позже стало известно, что КТП 121-03-75 не принадлежала ответчику на праве собственности, последний имел лишь доступ к этой трансформаторной подстанции. Водозаборная скважина с трубопроводом недействующая, выяснилось, что врезка в трубопровод центральной сети, проведенная ответчиком до продажи в 2011 году, была признана незаконной, в связи с чем Ровнин B.C. заплатил долг за коммунальные платежи в размере 164 898 рублей 24 копейки, а после вселения Ровнину B.C. пришлось погасить долг по электроэнергии на сумму 27 650 рублей. В этой связи Ровнин В.С., уточнив исковые требования, просил изменить пункт 3 и 4 договора купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", заключенный 18 сентября 2013 года, изложив указанные пункты договора в предлагаемой им редакции; уменьшить покупную стоимость объектов недвижимости в виде земельного участка и жилого дома по договору купли-продажи от 18 сентября 2013 года на 1 050 000 рублей; взыскать со Скрипника Г.Г. в свою пользу убытки в размере 192 548 рублей 24 копейки, причиненные устранением недостатков приобретенного жилого дома, а также неосновательное обогащение в размере 273 000 рублей.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Ровнин В.С. и его представитель Н просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, удовлетворить встречные требования Ровнина В.С. в полном объеме, по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении.

Проверив материалы дела, решение суда по доводам апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, заслушав объяснения Ровнина В.С., Мартыновой М.А. и их представителя Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18 сентября 2013 года между Скрипник Г.Г. (продавец) с одной стороны и Ровниным B.C., Мартыновой М.А. (покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи, по условиям которого Скрипник Г.Г. продал Ровнину B.C. и Мартыновой М.А. земельный участок и находящийся на нем жилой дом по адресу: "адрес"

Согласно п. 3 договора стороны договорились о цене участка в размере 500 000 рублей, о цене дома в размере 500 000 рублей. Общая стоимость объектов недвижимости составляет 1 000 000 рублей. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. По условиям договора часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается покупателями за счет заемных средств ОАО "Сбербанк России" в лице Красноярского отделения Головного отделения по Красноярскому краю N (п.4 договора).

В пункте 1 сторонами согласованы характеристики предмета сделки, согласно которым участок площадью 1184 кв.м огорожен по периметру забором, имеет 2 надворные хозяйственные постройки - одноэтажная нежилое общей площадью 144 кв.м и двухэтажная нежилое общей площадью 154 кв.м; дом одноэтажный, фундамент железобетонный сборно-монолитный, стены рубленные, перегородки деревянные, перекрытие чердачное по деревянным балкам, полы дощатые, оконные проемы стеклопакет, дверные проемы металл, дерево, отопление автономное водяное (паровое), водопровод от центральной сети, канализация автономная, электроосвещение центральное, общая площадь 123,7 кв.м, жилая площадь 78,9 кв.м, состоит из трех жилых комнат, имеется коридор, совмещенный санузел, прихожая; к дому пристроены гараж и котельная общей площадью 68,3 кв.м.

Право общей долевой собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок зарегистрировано за Ровниным В.С. и Мартыновой М.А. в установленном законом порядке 03 октября 2013 года.

26 сентября 2013 года между ОАО "Сбербанк России" и созаемщиками Ровниным В.С., Мартыновой М.А. заключен кредитный договор N на сумму 4 000 000 рублей на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" "адрес".Согласно справке ОАО "Сбербанк России" от 04 февраля 2014 года N денежные средства в размере 4 000 000 рублей 04 октября 2013 года были перечислены со счета Ровнина В.С., открытого в рамках кредитного договора N от 26 сентября 2013 года, на счет Скрипника Г.Г.

Кроме того, 27 сентября 2013 года между Скрипником Г.Г. и Ровниным В.С., Мартыновой М.А. заключен договор купли-продажи двух нежилых строений - хозяйственных построек площадью 154 кв.м. и 144 кв.м, расположенных на земельном участке, приобретенном Ровниным В.С. и Мартыновой М.А. по договору купли-продажи от 18 сентября 2013 года у Скрипника Г.Г.

Стоимость хозяйственных построек определена соглашением сторон в размере 250 000 рублей, при этом расчет произведен полностью до подписания договора, о чем указано в пункте 3 договора.

Из представленных в материалы дела расписок следует, что за проданный земельный участок и дом Скрипник Г.Г. получил от Ровнина В.С. денежные средства наличными в размере 1 517 000 рублей по расписке от 26 сентября 2013 года, 173 000 рублей по расписке от 28 октября 2013 года, 100 000 рублей по расписке от 25 января 2014 года.

Согласно отчету N об оценке имущества ООО " К" стоимость земельного участка площадью 1 184 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" составляет 1 113 000 рублей, а стоимость жилого дома по указанному адресу - 4 404 000 рублей, общая стоимость объектов недвижимости составляет 5 517 000 рублей.

Разрешая при указанных обстоятельствах требования Скрипника Г.Г. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, пришел к выводу о том, что Скрипником Г.Г. не представлено достаточных доказательств того, что спорные объекты недвижимости были проданы Ровнину В.С. и Мартыновой М.А. фактически по цене в размере 6 400 000 рублей, в связи с чем отказал в удовлетворении требований Скрипника Г.Г. в полном объеме.

При этом суд обоснованно не принял в качестве доказательства представленную Скрипником Г.Г. расписку от 27 сентября 2013 года, из которой следует, что Ровнин В.С. обязуется выплатить Скрипнику Г.Г. в срок до 20 февраля 2014 года 797 000 рублей, поскольку данная расписка не содержит в себе указание о том, что принятые Ровниным В.С. обязательства по выплате денежных средств возникли у него в рамках заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18 сентября 2013 года.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, положениям материального закона, подлежавшего применению, оснований для его признания необоснованным не имеется.

Изложенные выводы и установленные судом обстоятельства не ставятся под сомнение в апелляционной жалобе, иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.

По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию вывода суда об отказе в удовлетворении встречных требований Ровнина В.С. к Скрипнику Г.Г. об изменении условий договора купли-продажи, снижении покупной цены, взыскании убытков вследствие продажи недвижимости ненадлежащего качества, взыскании неосновательного обогащения, однако указанные доводы не являются основанием для отмены постановленного по делу решения.

Так, судом установлено, что договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома от 18 сентября 2013 года между сторонами заключен в письменном виде, в котором сторонами оговорены и согласованы все его существенные условия.

Согласно п. 3 договора стоимость приобретенных Ровниным В.С и Мартыновой М.А. объектов недвижимости определена по соглашению сторон в размере 1 000 000 рублей, из которых стоимость земельного участка и стоимость жилого дома определена в размере 500 000 рублей за каждый объект.

В этом же пункте договора сторонами указано условие, согласно которому стоимость объектов недвижимости является окончательной и изменению не подлежит.

При этом из пункта 11 договора купли-продажи от 18 сентября 2013 года следует, что покупатели удовлетворены качественным состоянием участка и дома, установленным путем внутреннего осмотра участка и дома перед заключением договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателям не сообщил продавец.

Поскольку недостатки приобретенных объектов недвижимости выявлены Ровниным В.С. после заключения договора, учитывая, что претензий к качеству объектов на момент их приобретения не имелось, а доказательств передачи товара ненадлежащего качества в соответствии со ст. 475 ГК РФ в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Ровнина В.С. об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка, согласованной сторонами сделки при заключении договора купли-продажи.

Из имеющейся в материалах дела письменной претензии Ровнина В.С. и Мартыновй М.А. от 05 октября 2013 года следует, что при заселении в жилой дом было выявлено, что отсутствуют предметы мебели и техники, которые по договоренности со Скрипником Г.Г. будут переданы вместе с приобретенным жилым домом и земельным участком, а именно - приемник от спутниковой тарелки, печь, деревянный стол, две деревянные лавочки и две деревянные бочки на общую сумму 31 500 рублей, а также отсутствуют документы на КТП 121-03-75 мощностью 20 квт, что не позволяет дальнейшее ее использование.

Из дела видно, что по договору от 18 сентября 2013 года Ровнин В.С и Мартынова М.А. приобрели земельный участок площадью 1184 к.м и жилой дом общей площадью 123,7 кв, состоящий из жилых и нежилых помещений.

По договору от 27 сентября 2013 года Ровнин В.С и Мартынова М.А. приобрели две хозяйственные постройки, одна из которых используется под магазин, а во второй расположена баня и подсобные помещения.

Приведенное в претензии имущество ни в договоре купли-продажи от 18 сентября 2013 года, ни в договоре от 27 сентября 2013 года не поименовано.

Имущество по договорам купли-продажи от 18 сентября 2013 года и от 27 сентября 2013 года покупателя Ровниным В.С и Мартыновой М.А. от продавца Скрипника Г.К. принято, претензий к качеству переданного имущества на момент оформления договора у покупателей к продавцу не имелось.

В этой связи доводы жалобы со ссылкой на приобретение спорного жилого дома и земельного участка как объектов недвижимости ненадлежащего качества являются необоснованными.

Доводы жалобы о том, что на стороне ответчика Скрипник Г.Г. возникло неосновательное обогащение в размере 273 000 рублей в связи с тем, что денежные средства в указанном размере были получены Скрипником Г.Г. за переданные покупателям инженерные сети, однако ввиду отсутствия у продавца правоустанавливающих документов на данный объект, покупатели не могут пользоваться данными сетями, являются несостоятельными.

Из представленных в материалы дела расписок следует, что 28 октября 2013 года Скрипник Г.Г. получил от Ровнина В.С. денежные средства в размере 173 000 рублей, а 25 января 2014 года - 100 000 рублей, а всего по двум распискам Скрипник Г.Г. получил 273 000 рублей.

При этом из текста данных расписок усматривается, что Скрипник Г.Г. получил денежные средства в указанном размере за проданные им земельный участок и дом, расположенные по адресу: "адрес"

Доказательств того, что денежные средства в размере 273 000 рублей получены Скрипником Г.Г. в рамках иных правоотношений сторон, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований полагать, что данная сумма является неосновательным обогащением Скрипника Г.Г., в связи с чем обоснованно отказал в иске и в данной части.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требований об изменении условий договора в части установления продажной стоимости приобретаемых по договору купли-продажи от 18 сентября 2013 года жилого дома и земельного участка с 1 000 000 рублей до 5 517 000 рублей, с указанием стоимости земельного участка в размере 1 113 000 рублей, а стоимости жилого дома в размере 4 404 000 рублей, не являются основанием для отмены решения суда.

Так, согласно ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 3 договора купли-продажи от 18 сентября 2013 года стоимость приобретенных Ровниным В.С. и Мартыновой М.А. объектов недвижимости определена по соглашению сторон в размере 1 000 000 рублей, при этом стоимость каждого объекта, как земельного участка, так и жилого дома определена в размере по 500 000 рублей.

По условиям договора указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

По делу установлено, что расчет по сделке между ними произведен в полном объеме.

Доводы о том, что фактически объекты недвижимости были приобретены по цене в размере 5 517 000 рублей со ссылкой на представленные в материалы дела расписки и кредитный договор, из которого следует, что заемные денежные средства в размере 4 000 000 рублей предоставлены Ровнину В.С. и Мартыновой М.А. на приобретение жилого дома и земельного участка, не является безусловным основанием для изменения условий договора купли продажи, касающихся покупной стоимости приобретенных объектов недвижимости, поскольку при заключении данного договора стороны по взаимному согласию пришли к соглашению о стоимости продаваемых продавцом и приобретаемых покупателями объектов в размере 1 000 000 рублей, о чем указали в договоре, согласились с этим условием, подписав его.

Заключенная между сторонами сделка фактически исполнена, денежные средства по сделке переданы покупателями продавцу в полном объеме, приобретенные объекты недвижимости переданы продавцом покупателям в фактическое пользование и владение, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом за покупателями произведена в установленном законом порядке, в связи с чем основания для внесения изменений в пункты 3 и 4 договора купли-продажи не имеется.

Обстоятельства того, что Скрипник Г.Г. подтвердил фактическое получение по заключенной между сторонами сделке суммы в размере 5 517 000рублей, также не может являться основанием для внесения изменений в условия договора купли-продажи в части установления стоимости продаваемых объектов, поскольку стоимость за объект в размере 1 000 000 рублей определена сторонами по их взаимному соглашению, договор подписан сторонами, фактически исполнен, а по условиям договора стоимость объектов является окончательной и изменению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы Ровнина В.С. и его представителя Н. правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 04 июня 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ровнина В.С. и его представителя Н - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: