Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 21 января 2016 г. по делу N 11-798/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.,

судей Чертовиковой Н.Я., Марченко А.А.,

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 января 2016 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Ильинка" на решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 09 ноября 2015 года по иску общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Ильинка" к администрации Миасского сельского поселения, Кулешову С.В., Денмухаметовой О.В. о признании права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца ООО Агрофирма "Ильинка" по доверенности Никулкиной Ю.В., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО Агрофирма "Ильинка" обратилась в суд с иском с учетом уточнений к администрации Миасского сельского поселения, Кулешову СВ., Денмухаметовой О.В. о признании за истцом права собственности на земельный участок с кадастровым номером ****, площадью ******** кв.м., расположенный по адресу **** (л.д. 10, 63).

В обоснование иска указала, что 28.03.2008 года истец приобрел в собственность за **** руб. **** коп. у К.В.Г. указанный земельный участок, принадлежавший на основании Свидетельства на право собственности на землю серии ****, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Красноармейского района. Факт передачи денег подтверждается расходным кассовым ордером, распиской, договором. Из данных документов следует, что определен предмет договора - земельная доля из состава земель ТОО "Борозда", заключена сделка купли - продажи земельного участка. Истец принял земельный участок, использует его в соответствии с назначением, несет бремя его содержания. К.В.Г. умер **** года, не подав заявление о переходе права собственности на земельный участок, что препятствует регистрации права собственности истца на землю.

Представитель истца ООО Агрофирма "Ильинка" по доверенности Никулкина Ю.В. в суде первой инстанции на иске настаивала.

Ответчик Денмухаметова О.В., её представитель по устному ходатайству Казанцев А.К. в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражали, суду пояснили, что К.В.Г. был предоставлен не земельный участок, а земельная доля, соответственно договора на земельный участок не могло быть.

Ответчик Кулешов СВ. в суд первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, против удовлетворения исковых требований не возражал (л.д. 132).

Представитель ответчика администрации Миасского сельского поселения в суд первой инстанции не явился, просил рассмотреть иск без участия представителя, возражений по иску не имеет.

Представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Красноармейского муниципального района по доверенности Парфенова О.В. в суде первой инстанции с иском не согласилась, суду пояснила, что доказательств отказа от преимущественного права покупки органом местного самоуправления земельного участка не имеется.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ООО Агрофирма "Ильинка" просит решение суда отменить, принять новое, ссылаясь на то, что в случае нарушения К.В.Г. права преимущественной покупки, право на оспаривание сделки купли-продажи земельного участка возникает только у уполномоченного органа в судебном порядке в течение года после регистрации оспариваемой сделки. Оспариваемая сделка не прошла государственную регистрацию, следовательно, право уполномоченного органа на преимущественную покупку не нарушено. При повторной проверке документов было выявлено, что К.В.Г. обращался в уполномоченный орган с заявлением о продаже земельного участка, уполномоченный орган решения о его покупке не принял, что подтверждается ответом администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области от 08.12.2015 N 5638. 21.12.2006 К.В.Г. был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером **** на основании свидетельства на право собственности на землю **** от 17.01.1995. Земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., это тот же земельный

участок, что и с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., только прошедший процедуру межевания. В договоре купли-продажи от 28.03.2008, заключенном между ООО Агрофирма "Ильинка" и Кулешовым СВ. согласованны все существенные условия (л.д. 150-151).

Ответчики Денмухаметова О.В., Кулешов СВ., представитель ответчика администрации Миасского сельского поселения, представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Красноармейского муниципального района в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 167-171).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 апреля 1993 года постановлением главы администрации Красноармейского района N 131 было зарегистрировано товарищество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Борозда", с местонахождением по адресу: ****.

Согласно учредительному договору от 16 апреля 1993 года К.В.Г. являлся одним из учредителей товарищества, вклад которого, в уставной фонд товарищества составил **** руб. (л.д. 88- 107, 108-120).

При выходе пайщиков (учредителей) в связи закрытием (ликвидации) ТОО СХП "Борозда", согласно решению общего собрания, пайщики могли получить свидетельства на право владения земельным паем с указанием конкретного участка и без такового (л.д. 121).

Постановлением Главы Красноармейского района N 521 от 30.12.1997 года зарегистрирована ликвидация товарищества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственного предприятия "Борозда" (л.д. 122).

К.В.Г., **** года рождения, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Красноармейского района было выдано свидетельство на право собственности на землю серии ****, регистрационная запись от 17.01.1995 года, согласно которому К.В.Г. приобрел право частной собственности на землю по адресу: ****, описание собственности: земельный участок, кадастровый номер ****, земли сельскохозяйственного назначения, **** га пашни, **** га сенокосов (л.д. 12, 13).

Согласно справке Территориального отдела N 3 Красноармейского муниципального района Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области, в свидетельстве на право собственности на землю К.В.Г. N **** допущены ошибки, вместо "земельный участок", следует читать "земельная доля", не указана площадь, следует читать "общей площадью **** га", регистрационная запись отсутствует (л.д.15).

В ответе на запрос ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области указано, что подлинный экземпляр свидетельства на право собственности на землю ******** на хранении отсутствует. В книгах записей государственных актов на право собственности на землю Красноармейского района, Челябинской области сведения о регистрации вышеуказанного Свидетельства отсутствуют (л.д. 49).

Согласно материалам кадастрового дела филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области, на основании вышеуказанного Свидетельства ****, 21.12.2006 года по заявке К.В.Г. о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет в государственный реестр земель кадастрового района внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером ****, площадью ******** кв.м. (л.д. 51 - 57). Кадастровым паспортом земельного участка подтверждается нахождение в государственном кадастре недвижимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью ******** кв.м., кадастровой стоимостью **** руб., с местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ****, площадью ******** кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, сведения о регистрации прав отсутствуют (л.д. 23).

В заявлении К.В.Г. от 18.01.2008 года с предложением приобретения земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, адресованном Комитету по управлению имуществом и

земельным отношениям Красноармейского района, отсутствуют сведения о поступлении данного заявления в орган местного самоуправления. Кроме того, в нем не указана цена и другие существенные условия договора (л.д. 22).

Расходным кассовым ордером N 756 от 28.03.2008 года подтверждается, что К.В.Г. получил в ООО Агрофирма "Ильинка" денежную сумму **** руб. **** коп. за земельную долю (л.д. 16).

На основании договора купли - продажи от 28.03.2008 года, продавец К.В.Г. в лице Багина Е.Л. продал, а покупатель ООО Агрофирма "Ильинка" в лице директора Л.А.В. купил земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, по адресу **** (л.д. 134).

Согласно наследственному делу N 243/2012, заведенному нотариусом нотариального округа Красноармейского муниципального района П.Н.С., наследниками по закону имущества К.В.Г. , умершего **** года, являются дочь Денмухаметова О.В., сын Кулешов СВ. (л.д. 27 -44).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО Агрофирма "Ильинка" о признании права собственности на земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего К.В.Г., от 28.03.2008 года заключен без соблюдения установленного для договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения преимущественного права покупки земельного участка органом местного самоуправления, а также что, земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м. не прошел государственный кадастровый учет, так как 21.12.2006 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером ****, площадью ******** кв.м., с местоположением: ****, то есть в договоре купли-продажи указаны данные, не позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанными выводами, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

правильном применении норм материального и процессуального права и мотивированы судом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности продавца К.В.Г. на спорное имущество (земельный участок) не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В кадастровом паспорте от 17.06.2015 сведения о правах на земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, также отсутствуют.

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" согласно которому, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Поэтому права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном п. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в порядке, установленном правилами этого Закона.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1); в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Как указано в разъяснении, содержащемся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых спорах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, данным в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной

части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, доказательств исполнения сторонами условий договора, вопреки требованиям ст. 5 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено.

Как гласит пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, законодатель установилспециальные требования к тому, как должно быть передано недвижимое имущество в собственность. Данная норма императивна и не подлежит изменению сторонами. Недвижимое имущество считается переданным в соответствии с установленными правилами только в случае подписания сторонами акта приемки-передачи или иного документа о передаче, подтверждающего исполнение договора купли-продажи. Сам договор купли-продажи земельного участка таковым документом не является.

Исходя из изложенного, моментом исполнения сделки купли-продажи недвижимого имущества будет передача имущества в установленном порядке, с момента подписания сторонами сделки акта приема-передачи имущества (земельного участка).

Однако материалы дела не содержат доказательств о подписании акта приема-передачи земельного участка.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что при подаче заявления на государственную регистрацию права собственности от 03.04.2015 ООО агрофирма "Ильинка" в обоснование возникновения права предоставила расписку от 28.03.2008, при этом договор купли-продажи земельного участка регистратору не предоставляла( л.д. 19), в связи с чем истцу было отказано в государственной регистрации права. При обращении в суд стороной истца предоставляется договор купли-продажи земельного

Лес

участка, подписанный от имени К.В.Г. представителем по доверенности Багиным Е.Л.

При этом, согласно расходному кассовому ордеру от 28.03.2008 К.В.Г. получил денежные средства за земельную долю от ООО агрофирма "Ильинка", по расписке от 28.03.20208 К.В.Г. также получает от Багина Е.Л. **** руб. за земельную долю из состава земель ТОО "Борозда" и свои права на земельную долю передает в пользование Багину Е.Л.

Предметом же договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2008г. ( л.д. 132) выступает земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящийся по адресу: ****.

Кадастровый учет осуществлен в отношении земельного участка с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, площадью **** кв.м.

При таких обстоятельствах, оснований для признания права собственности на спорное имущество у суда первой инстанции не имелось с учетом разъяснений, содержащихся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года. Ответчица Денмухаметова О.В., как наследник, не согласна с существом сделки, что исключает применение п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.

В этой связи, доводы жалобы о том, что 21.12.2006 К.В.Г. был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером **** на основании свидетельства на право собственности на землю **** от 17.01.1995, в договоре купли-продажи от 28.03.2008, заключенном между ООО Агрофирма "Ильинка" и Кулешовым СВ. согласованны все существенные условия, что земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., это тот же земельный участок, что и с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., только прошедший процедуру межевания, подлежат отклонению, так как материалы дела не содержат допустимых доказательств об исполнении продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанности по оплате.

При таких обстоятельствах иные доводы жалобы в данном случае правового значения не имеют.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что дело рассмотрено судом первой инстанций полно и всесторонне, выводы суда соответствуют требованиям закона и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно ст. 56 ГПК РФ на стороны, нормы материального и процессуального права не нарушены, в том числе, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, которые являются основанием для изменения либо отмены решения суда в апелляционном порядке.

Правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, и изменению либо отмены принятого по данному делу судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 09 ноября 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Ильинка" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи