Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 26 января 2016 г. по делу N 33-311/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Безух А.Н.,

судей Герцева А.И., Филипчук С.А.

при секретаре Павловой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к Ц. о признании права собственности на объект незавершенного строительства

по апелляционной жалобе К.

на решение Валуйского районного суда от 13 мая 2015 года.

Заслушав доклад судьи Герцева А.И., объяснения К., поддержавшего доводы, изложенные в апелляционной жалобе, объяснения представителя С. - З. , полагавшего отклонить жалобу как необоснованную, ссылаясь на наличие оснований для регистрации перехода права собственности за истицей в силу состоявшегося договора, заключенного с Ц., проверив материалы дела, судебная коллегия

установила:

В рамках исполнения решения Чернянского районного суда Белгородской области от 07.05.2010 г. постановлением судебного пристава исполнителя от "данные изъяты" наложен арест на принадлежащее Ц. имущество в размере, необходимом для исполнения требования исполнительного документа (о взыскании с Ц. в пользу К. - "данные изъяты" руб.).

Копия постановления направлена в Управление Росреестра по Белгородской области.

"данные изъяты" за Ц. на праве собственности зарегистрирован недостроенный дом (назначение: нежилое здание) расположенный по адресу: "адрес" "адрес", с существующим обременением (аресты, прочие ограничения) в соответствии с упомянутым постановлением судебного пристава-исполнителя.

Сведения о наличии ареста на вышеуказанное недвижимое имущество, внесены в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Дело инициировано иском С к Ц. о признании права собственности на указанный объект недвижимости.

В обоснование требований истица ссылалась на заключение "данные изъяты" с Ц. (продавцом) предварительного договора купли-продажи указанного строения, оплату покупателем полной стоимости объекта недвижимости и его передачу покупателю, а также на уклонение продавца от заключения основного договора и государственной регистрации сделки.

С. и ее представитель З. в судебном заседании заявленные требования поддержали.

Ц., надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала, возражений на иск не представила.

Третье лицо К. возражал против удовлетворения иска.

Решением иск признан обоснованным.

Произведена государственная регистрация перехода права собственности от Ц. к С. на недостроенный дом с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

В апелляционной жалобе К. просит отменить решение, вынести новое об отказе в удовлетворении требований С.

В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что принятым решением нарушаются его права, поскольку спорный объект недвижимости находится под арестом в обеспечение исполнения решения Чернянского районного суда Белгородской области от 07.05.2010 г. о взыскании с Ц. в его пользу задолженности - "данные изъяты" руб.

В жалобе, указывается на:

- необоснованное рассмотрение дела в отсутствие Ц., место жительство которой неизвестно, не назначение в порядке ст.50 ГПК РФ ответчице адвоката;

- подложность подписи Ц. в расписке от "данные изъяты" по оплате истицей оставшейся стоимости приобретаемого объекта недвижимости;

- принятие решения с изменением заявленных истицей требований;

- прекращение срока предварительного договора в виду отсутствия направления каких-либо требований сторонами договора о заключении соответствующего договора.

Ц. извещаемая судом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уклонилась от получения судебной корреспонденции, направленной по месту регистрации (л.д.161), что стало следствием рассмотрения дела по существу в ее отсутствие.

Материалами дела установлен факт регистрации Ц. по месту проживания родителей, которые не указывают место ее нахождения, не получают судебную корреспонденцию для передачи дочери.

По результатам рассмотрения жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения, по следующим основаниям.

Обжалуемое решение мотивировано тем, что между истицей и Ц., заключен договор купли-продажи недостроенного дома с условием предварительной оплаты, соответствующий по форме и содержанию, предъявляемым к данному виду договора требованиям - ст.ст.549, 550, 554, 555 ГК РФ.

В решении указано о том, что суд не согласен с доводами третьего лица (кредитора - продавца), признает, что передача покупателем продавцу денежных средств - "данные изъяты" руб., до подписания договора купли-продажи вопреки положениям п.3 предварительного договора, не является изменением его условий и не влечет его недействительность. Наличие ареста на спорное недвижимое имущество не является препятствием для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности, обременение подлежит снятию при предъявлении соответствующего заявления С.

В обоснование удовлетворения иска С., суд первой инстанции указал на то, что согласно нотариально удостоверенного предварительного договора от "данные изъяты", истица и Ц. договорились о заключении до "данные изъяты" договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по вышеназванному адресу.

Стоимость объекта определена сторонами в "данные изъяты" руб., из которых - "данные изъяты" руб., передано С. до подписания договора, оставшаяся сумма подлежала передачи при подписании покупателем и продавцом основного договора купли-продажи.

"данные изъяты" С. уплатила Ц. "данные изъяты" руб., приняла вышеуказанный объект недвижимости, осуществила его достройку, вселилась в него со своей семьей.

Право собственности на спорный объект - (объект незавершенного строительством) зарегистрирован за Ц. в "данные изъяты" на основании решения Валуйского районного суда от 02.12.2014 г. (вступившего в законную силу 13.01.2015 г. - дело N).

При постановлении решения, суд сослался на представленные стороной истца доказательства, приведенные в мотивировочной части.

Решение подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии с нормами гражданского процессуального законодательства, заинтересованное лицо (истец) вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном ГПК РФ.

Предъявление иска имеет цель восстановление нарушенных прав и законных интересов обратившегося в суд лица и непосредственное восстановление имущественных прав и охраняемых законом интересов. Отсутствие между истцом и ответчиком спора о праве исключает возможность удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права.

Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, общей площадью "данные изъяты" кв.м., жилой - "данные изъяты" кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу, истец в порядке ст.56 ГПК РФ обязан был представить суду не только доказательства наличия оснований приобретения им права собственности в порядке ст.218 ГК РФ, но и нарушение имущественных прав действиями ответчика.

Данных о том, что действиями ответчика - Ц. нарушаются права С., в материалах дела не имеется, таковых суду не представлено, не приведено стороной истца в суде апелляционной инстанции.

Позиция стороны истца заключается только в отсутствие возможности регистрации переход права собственности от Ц., к С., с указанием состоявшегося договора "данные изъяты", оплаты в полном объеме стоимости объекта продавцу до заключения основного договора.

При этом, данная сторона не оспаривала наличие ареста на спорное имущество в обеспечение долговых обязательств Ц. перед третьим лицом, участвующим в деле - К.

Вместе с тем, истица и представитель считали возможным в силу ст.551 ГК РФ, доказанности состоявшегося вышеназванного договора произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца ( Ц.) к покупателю ( С.).

Указанные стороной истца доводы, приняты судом первой инстанции как основания для удовлетворения заявленного иска, с принятием решения о регистрации перехода права собственности от Ц. к С.

Однако позиция стороны истца не могла быть принята как заслуживающая внимание, при отсутствии доказательств нарушения прав С. действиями ответчика - Ц., наличия в отношении спорного объекта ареста, зарегистрированного в ЕГРП в связи с проведением исполнительных действий по решению суда вступившего в законную силу.

Как установлено материалами дела, регистрация в ЕГРП права собственности за Ц. было зарегистрировано в "данные изъяты" на основании состоявшегося судебного акта в 2012 году, а также судебного решения в 2010 году по иску К.

С. в обоснование иска представила вышеуказанные документы (договор, расписку), составленные истицей и ответчиком (покупателем и продавцов) в "данные изъяты"., т.е. до состоявшихся судебных актов, принятых судами в 2010 и 2012 г.г.

Указанные факты, не исключали возможности С. и Ц. (получившей по утверждению истицы "данные изъяты" руб. в обеспечение заключенного предварительного договора), в указанный период времени, в установленном законом порядке заключить соответствующий договор, зарегистрировать в ЕГРП права собственности Ц. , с последующим переходом регистрации права за С.

Фактически истица обратилась за защитой прав в 2015 г., после состоявшейся регистрации права собственности в принудительном порядке за Ц., при проявлении пассивности в указанный значительный по времени период, что исключает и опровергает утверждения стороны истицы о возникшей необходимости в настоящее время защиты нарушенных прав, в результате действий ответчика.

На указанные выше факты, ссылался К. в обоснование возражений против удовлетворения иска.

В частности, К., ссылался на нарушение прав, наличие в производстве судебного пристава-исполнителя исполнительного производства в отношении Ц.., принятие мер по аресту указанного спорного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства, что является основанием для запрета на совершение регистрационных действий по отчуждению и обременению указанного истцом имущества.

Сведения о наличии ареста на указанное имущество были внесены в ЕГРП на период обращения С. с названным иском, его рассмотрения судом, подтверждены регистрацией в ЕГРП на "данные изъяты".

Как указано в выписки из ЕГРП от "данные изъяты" N правообладателем недостроенного объекта недвижимости по "адрес" является Ц., с ограничением права в виде запрещения (без определения срока) его отчуждения с целью обеспечения сохранности имущества должника (основание государственной регистрации постановление судебного пристава-исполнителя Вейделевского районного отдела судебных приставов Управления ФССП по Белгородской области от "данные изъяты").

Указанные факты не оспаривались стороной истца в суде апелляционной инстанции.

Не оспаривалось того, что указанные меры приняты судебным приставом-исполнителем в связи с отменой в порядке ГПК РФ апелляционного определения от 18 августа 2015 года, которым было оставлено без изменения судебное постановление, являющееся предметом проверки в настоящее время в апелляционном порядке (л.д.240-241 т.1).

Указанные факты опровергают позицию стороны истца в суде апелляционной инстанции о снятии ареста с названного недвижимого имущества на основании постановления судебного пристава-исполнителя от "данные изъяты", приобщенного к материалам дела по ходатайству данной стороны.

В соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Внесение в ЕГРП сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества был заключен до наложения на него ареста.

К. является взыскателем по возбужденному исполнительному производству в отношении правообладателя спорного имущества, в целях исполнения которого судебным приставом-исполнителем был наложен арест.

Принятые истцом меры по восстановлению права за счет арестованного имущества должника, определенного рамками регистрации перехода права собственности от должника к покупателю (истице) на данное имущество, влекут нарушение прав участника исполнительного производства, что отклонено при постановлении обжалуемого решения с указанием несостоятельности доводов взыскателя, наличия основания для восстановления нарушенного права истца.

Между тем, суд первой инстанции при рассмотрении данного иска, целью которого являлось принятие решения о государственной регистрации перехода права собственности, вопрос о наличии обстоятельств, препятствующих совершению такой государственной регистрации, при предоставлении соответствующих сведений из ЕГРП, фактически оставил без обсуждения с участниками процесса и оценки.

Допущенные судом первой инстанции нарушения, стали следствием постановления решения с нарушением требований процессуального закона, неправильной оценке доказательств, представленных участниками процесса.

Не учтено судом первой инстанции и того, что в отношении приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец приобретает право собственности с момента государственной регистрации - ст.223 ГК РФ.

На период заключения договора, на который ссылается истица в обоснование требований, право собственности продавца на указанное имущество не было зарегистрировано, отсутствовало и свидетельство о государственной регистрации права.

В настоящее время, как указано выше, собственником недвижимого имущества является Ц., что зарегистрировано в ЕГРП в установленном порядке, с указанием наличия вышеназванных ограничений.

Считая, что наличие обременения в виде ареста в отношении приобретенного имущества нарушает права покупателя - С., лишает ее возможности зарегистрировать право собственности на имущество, она и обратился в суд с вышеназванными требованиями, которые не могли быть удовлетворены в рамках данного дела.

По мнению судебной коллегии, заявленные требования, с учетом вышеуказанных фактических данных, направлены на освобождение из под ареста имущества собственника (должника), права на которое зарегистрировано в ЕГРП с обременениями (ограничениями).

Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр, передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.

На период обращения С. с указанными требованиями в ЕРГП имелись сведения об аресте недвижимого имущества, о которых знала сторона истца, что также исключает обоснованность заявленных требований истицей о регистрации перехода права собственности от титульного собственника (должника) к ней, как покупателю.

При отсутствии доказательств нарушения прав истицы действиями ответчика, наличии оснований исключающие регистрацию перехода права собственности на арестованное имущество, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения с принятием нового об отказе в удовлетворении заявленных требований С. к Ц.

Отказ в удовлетворении иска в указанной ситуации, не нарушает прав истицы, регистрация перехода права собственности на арестованное имущество может быть произведена сторонами указанной С. сделки после устранения существующих в настоящее время ограничений при совершении собственником названного имущества соответствующих действий.

Кроме того, в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N10/22 разъяснено, что п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Кроме того, обращение в суд с названным иском С. со ссылкой на защиту прав под видом регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, его владение, не имеют преимущественного права защиты, при доказанности отсутствия оснований государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на находящееся под арестом имущество.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.ст.328,329, п.1, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Валуйского районного суда от 13 мая 2015 года по делу по иску С. к Ц. о признании права собственности на объект незавершенного строительства отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении вышеназванного иска С. к Ц.

Председательствующий

Судьи