Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 декабря 2015 г. по делу N 33-4190/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Тубденовой Ж.В., судей коллегии Гимадеевой О.Л. и Казанцевой Т.Б.,

при секретаре Федоровой Ю.Ю.,

с участием прокурора Дмитриевой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Улан-Удэ к Мантурову Б.Х., Мантурову В.Х. об определении выкупной цены и прекращении права собственности изымаемого жилого помещения, иску Мантурова В.Х., Мантурова Б.Х. к Администрации г.Улан-Удэ о признании недействительными распоряжений об изъятии земельного участка под многоквартирным домом, изъятии жилого помещения, признании недействительной регистрации указанных распоряжений

по апелляционным жалобам представителя Администрации г.Улан-Удэ Алексеева Г.О., Мантурова Б.Х., Мантурова В.Х., апелляционному представлению помощника прокурора Хаджаевой Ю.А. на решение Советского районного суда г.Улан-Удэ от 30 июля 2015 года, которым иск Администрации г.Улан-Удэ удовлетворен частично, у Мантурова Б.Х., Мантурова В.Х. изъято жилое помещение, расположенное по адресу: ... , путем выкупа по цене ... руб., прекращено право собственности Мантурова Б.Х., Мантурова В.Х. на указанное жилое помещение. В удовлетворении иска Мантурова Б.Х., Мантурова Х.Б. к Администрации г.Улан-Удэ о признании недействительными распоряжений и отмене их регистрации отказано, с Мантурова Б.Х., Мантурова В.Х. в доход федерального бюджета взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в размере ... руб., в доход муниципального бюджета взыскана государственная пошлина по ... руб. с каждого.

Заслушав доклад председательствующего, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, представления, выслушав стороны и их представителей, прокурора, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, представитель Администрации г.Улан-Удэ Аюшеева Д.Н. просила прекратить право собственности Мантурова Б.Х., Мантурова В.Х. на жилое помещение, расположенное по адресу: ... , определить выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере ... руб.

В обоснование иска указывала, что распоряжением Администрации г.Улан-Удэ жилой дом ... , расположенный по " ... ", признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации ... земельный участок, расположенный под указанным домом, изъят для муниципальных нужд. Жилые помещения в доме изъяты путем выкупа, исходя из стоимости ... руб./кв.м. и общей площади жилого помещения, доведенной до рекомендуемой строительными нормами и правилами.

Также с иском в суд обратились Мантуров В.Х. и представитель Мантурова Б.Х.-Мантурова Т.Н., просили признать недействительными распоряжение Администрации г.Улан-Удэ ... об изъятии земельного участка, расположенного по адресу: " ... ", для муниципальных нужд городского округа "город Улан-Удэ", распоряжение Администрации г.Улан-Удэ ... об изъятии жилого помещения и заключении соглашения о выкупной цене исходя из стоимости ... руб./кв.м., регистрацию указанных распоряжений в Управлении Росреестра по Республике Бурятия и исключить из Реестра сведения об их регистрации.

В обоснование иска указывали, что являются собственниками жилого помещения в вышеуказанном многоквартирном доме, который Администрацией г.Улан-Удэ признан аварийным и подлежащим сносу. Названные распоряжения не соответствуют нормам земельного и гражданского законодательства, нарушают права собственников общего имущества многоквартирного дома и участников общей долевой собственности. Установленная распоряжением об изъятии жилого помещения выкупная цена в размере ... руб. за кв.м. необоснованна, занижена. Вопрос о выкупной цене земельного участка Администрацией г.Улан-Удэ, в том числе, с собственниками помещений в многоквартирном доме, не разрешался. Полагают, что стоимость доли в общей долевой собственности на общее имущество подлежит включению в рыночную стоимость жилого помещения и не может устанавливаться отдельно от стоимости жилого помещения. Установленная распоряжением об изъятии земельного участка площадь не соответствует сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка. Поскольку собственники не были уведомлены об изъятии земельного участка за год до предстоящего изъятия, выкуп земельного участка должен производиться только с согласия собственников. В распоряжении об изъятии земельного участка отсутствуют те исключительные обстоятельства, вследствие которых он может быть принудительно изъят у собственников.

Определением суда от ... иски объединены в одно производство.

Определением суда от ... к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса РБ.

В суде первой инстанции представитель Администрации г.Улан-Удэ Аюшеева Д.Н. иск поддержала, в удовлетворении иска Мантуровых просила отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие Мантурова Б.Х., Мантурова В.Х., третьих лиц Мантурова А.Х., Мантурова Х.-Б.Г., Мантуровой Т.Н., представителя Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса РБ.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г.Улан-Удэ Алексеев Г.О. просит отменить решение суда, и принять по делу новое об удовлетворении иска Администрации г. Улан-Удэ с установлением выкупной цены жилого помещения в размере ... руб., указывая, что судом необоснованно завышена выкупная стоимость жилого помещения.

Мантуровым Б.Х. и Мантуровым В.Х. также подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска Администрации г.Улан-Удэ и удовлетворении их иска. Доводы жалобы сводятся к несогласию с размером выкупной цены, установленной судом, а также выводами судебной экспертизы.

В апелляционном представлении помощник прокурора Советского района г.Улан-Удэ Хаджаева Ю.А. просит отменить решение суда в части распределения судебных издержек по оплате экспертизы.

В суд апелляционной инстанции Мантуров В.Х., третьи лица Мантуров А.Х., Мантуров Х.-Б.Г., не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Министерства строительства и модернизации ЖКК РБ, извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в суд апелляционной инстанции не явился.

Судебная коллегия, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

На заседании судебной коллегии представитель Администрации г.Улан-Удэ Аюшеева Д.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Мантуров Б.Х., его представители Савинова О.Н. и Мантурова Т.Н., являющаяся также третьим лицом и представителем Мантурова В.Х., поддержали доводы своей апелляционной жалобы, возражали против удовлетворения жалобы Администрации г.Улан-Удэ.

Прокурор Дмитриева Ю.А. полагала решение суда подлежащим изменению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, представления, выслушав участвующих в деле лиц, прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Мантуров Б.Х., Мантуров В.Х. на основании договора купли-продажи от ... являются собственниками по 1/2 доли жилого помещения - квартиры ... , Заключением Межведомственной комиссии Администрации г.Улан-Удэ ... а также распоряжением Администрации г.Улан-Удэ ... названный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

... Администрацией г. Улан-Удэ Мантурову Б.Х., Мантурову В.Х. направлено требование о сносе жилого помещения, расположенного по адресу: " ... "22, в течение трех месяцев со дня получения требования. До настоящего времени требование не исполнено.

Распоряжением Администрации г.Улан-Удэ ... земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: " ... ", изъят для муниципальных нужд городского округа "город УланУдэ".

Распоряжением Администрации г.Улан-Удэ ... постановлено изъять жилые помещения в доме ... , а также заключить собственниками помещений соглашении о выкупной цене, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере ... руб. и общей площади жилого помещения, доведенной до рекомендуемых СНиП "Здания жилые многоквартирные", сроках и других условиях выкупа квартир.

... Администрацией г.Улан-Удэ в адрес Мантурова В.Х. и Матурова Б.Х. направлены уведомления об изъятии квартиры.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как следует их частей 1, 2, 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Разрешая спор по существу, руководствуясь нормами Жилищного кодекса РФ, регулирующими спорные правоотношения, а также принимая во внимание Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Мантуровых и признания распоряжений Администрации г. Улан-Удэ ... незаконными, поскольку процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным, а также процедура изъятия земельного участка Администрацией г. Улан-Удэ соблюдены.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части определения выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего на праве общей долевой собственности Мантурову В.Х. и Мантурову Б.Х. При этом, судебная коллегия исходит из заключения судебной экспертизы, назначенной судом апелляционной инстанции по ходатайству сторон.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме /включая земельный участок/, стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку Администрацией г.Улан-Удэ заявлено требование о переходе права собственности на жилое помещение, принадлежащее Мантуровым, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Как следует из материалов дела, земельный участок, расположенный под многоквартирным домом ... , состоит на кадастровом учете с ... , относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, его площадь составляет ... кв.м.

Согласно схеме расположения земельного участка для обслуживания, ремонта инженерных коммуникаций, обеспечения прохода и проезда образованы земельные участки площадью ... кв.м. для установления публичного сервитута.

Площадь квартиры, находящейся в общей долевой собственности Мантуровых, с учетом мест общего пользования, составляет ... кв.м.

Статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" определяет, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с заключением эксперта ... выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: " ... ", с учетом положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ по состоянию на ... составляет ... руб.

Указанный отчет оценщика является относимым и допустимым доказательством. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, использованных методов, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Оценщик ... включена в реестр оценщиков ... за регистрационным номером ... , имеет высшее техническое образование по специальности "Промышленное и гражданское строительство" квалификации инженер-строитель, диплом о профессиональной переподготовке ... по программе "Оценка стоимости предприятия /бизнеса/", удостоверение о повышении квалификации ... в области оценочной деятельности ... , свидетельства ... о прохождении обучения по программе повышения квалификации судебных экспертов.

Определение рыночной стоимости жилого помещения проведено оценщиком после проведения исследования оцениваемого жилого помещения, объектов-аналогов, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода, с учетом доли собственников в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая земельный участок с установленным публичным сервитутом. Экспертом приняты во внимание основные характеристики объекта оценки, рынка недвижимости.

Также оценщиком в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминимумах СП 30-101-98, определена доля земельного участка, приходящаяся на собственников жилого помещения - ... многоквартирном доме ... , по состоянию на ... в размере ... кв.м.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие оснований для изъятия жилого помещения у Мантуровых в связи с признанием принадлежащего им на праве собственности жилого помещения аварийным, не достижение сторонами соглашения относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения, судебная коллегия находит целесообразным определение стоимости жилья исходя из заключения экспертная организация

Распоряжение Администрации г.Улан-Удэ ... при определении выкупной стоимости 1 кв. м. в данном случае не может быть принято во внимание.

Из информационного письма-обоснования цены 1 кв.м. жилых помещений в рамках реализации муниципальной программы переселения граждан из аварийного жилья в г. Улан-Удэ, следует, что стоимость 1 кв.м. эконом-класса, исходя из мониторинга рынка жилья составила ... рублей. Указанная стоимость согласно письму рассчитана путем простого сложения и разделения средней стоимости цен без отделки 4-х компаний застройщиков.

Вместе с тем, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Из указанной оценки также не понятно, каким образом рассчитана стоимость доли собственников в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку изъятие жилого помещения предполагает одновременное изъятие доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, то рыночная стоимость выкупаемого жилого помещения в таком случае определяется с учетом доли в общем имуществе такого дома.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего на праве общей долевой собственности Мантурову Б.Х. и Мантурову В.Х., расположенного по адресу: ... , и составляет ... руб.

Ч.1 ст.103 ГПК РФ установлено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

Согласно решению суда расходы по оплате экспертизы ... в размере ... руб. взысканы с Мантурова Б.Х. и Мантурова В.Х. С учетом изменения решения суда в части выкупной стоимости жилого помещения и ее установления в размере ... руб., судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в данной части, взыскать с Мантурова В.Х., Мантурова Б.Х. в доход федерального бюджета расходы по оплате экспертизы пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере ... руб.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 30 июля 2015 года изменить в части выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего на праве общей долевой собственности Мантурову Б.Х. и Мантурову В.Х., расположенного по адресу: " ... ", установив ее в размере ... руб., а также в части взыскания с Мантурова Б.Х., Мантурова В.Х. расходов на оплату судебной экспертизы в размере ... руб., снизив их до ... руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: