Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 09 февраля 2016 г. по делу N 33-864/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Гладченко А.Н.,

судей Садовой И.М., Колемасовой В.С.,

при секретаре Туктагановой А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иваненко И.Е. к Абубикерову Ш.З. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, понуждении возвратить объекты недвижимости, признании утратившим право пользования объектами недвижимости, взыскании судебных расходов по апелляционной жалобе Абубикерова Ш.З. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 06.11.2015 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителей истца Герасимова О.А., Нарывского Д.В., представителя ответчика Пантелеева А.И., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия

установила:

Иваненко И.Е. обратилась в суд к Абубикерову Ш.З. с требованиями о расторжении договора купли-продажи в отношении земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м и расположенного на нем двухэтажного жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м с баней, наружными сооружениями по адресу: "адрес", которые мотивировала тем, что "дата" между сторонами был подписан договор купли-продажи, по которому Абубикерову Ш.З. передано вышеуказанное недвижимое имущество. Согласно условиям договора, цена недвижимого имущества составляет "данные изъяты" руб., оплата производится с рассрочкой платежа в срок до "дата" Данные условия договора ответчик не выполнил. Иваненко И.В. полагает, что со стороны Абубикерова Ш.З., как покупателя по договору от "дата", было допущено существенное нарушение условий, что является основанием для его расторжения.

"дата" Иваненко И.Е. направила ответчику уведомление о расторжении договора купли-продажи с требованием возвратить недвижимое имущество. Уведомление получено ответчиком "дата", однако до настоящего времени Абубикеров Ш.З. обязанность по договору не исполнил.

Учитывая изложенное, Иваненко И.Е. просила суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от "дата" г.; признать Абубикерова Ш.З. утратившим право пользования жилым домом N по "адрес" и земельным участком; обязать Абубикерова Ш.З. вернуть ей недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи от "дата".

Рассмотрев спор, суд постановилобжалуемое решение, которым удовлетворил исковые требования. Расторгнул договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Иваненко И.Е. и Абубикеровым Ш.З. Обязал Абубикерова Ш.З. вернуть Иваненко И.Е. принадлежащее ей недвижимое имущество: земельный участок из земель населенных пунктов площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", участок N и двухэтажный жилой дом с баней и наружными сооружениями, расположенный по адресу: "адрес". Признал Абубикерова Ш.З. утратившим право пользования земельным участком, двухэтажным домом с баней и наружными сооружениями по адресу: "адрес". Взыскал с Абубикерова Ш.З. в пользу Иваненко И.Е. расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" руб.

Абубикеров Ш.З. подал апелляционную жалобу, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Автор жалобы указывает, что Абубикеров Ш.З. предъявил требование об исполнении обязанности Иваненко И.Е. по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Стороны приступили к исполнению данного обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. По вине Иваненко И.Е., которая не исполнила требований п. 1 ст. 460 ГК РФ, указанное обязательство не было исполнено.

Документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество были сданы государственному регистратору "дата" В силу п. 2 ст. 314 ГК РФ Абубикеров Ш.З. был вправе рассчитывать, что станет собственником недвижимого имущества и оплату к "дата" он уже произведет как собственник указанного имущества. Однако Управление Росреестра по Саратовской области направило в адрес Абубикерова Ш.З. уведомление о том, что с "дата" государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество приостановлена, в связи с тем, что определением Кировского районного суда г. Саратова от "дата" приняты обеспечительные меры в виде запрета производить государственную регистрацию перехода права собственности или иных вещных прав от Иваненко И.Е. к третьим лицам на недвижимое имущество (земельный участок, дом и постройки).

В дальнейшем обеспечительные меры по запрету Иваненко И.Е. в передаче права собственности Абубикерову Ш.З. не были сняты. Иваненко И.Е. не озаботилась исполнением своих обязательств по отмене обеспечительных мер и новому представлению документов на государственную регистрацию. Таким образом, Иваненко И.Е. стала уклоняться от передачи Абубикерову Ш.З. права собственности на недвижимое имущество. Абубикерову Ш.З. пришлось самостоятельно обращаться в Кировский районный суд г. Саратова с заявлением об отмене обеспечительных мер, которые были отменены в "дата" Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что Абубикеров Ш.З. не утратил интереса в исполнении договора, предпринял действия, направленные на его исполнение. В подтверждение того, что не утрачен интерес в исполнении договора, "дата" Абубикеров Ш.З. направил Иваненко И.Е. предложение изменить условия договор купли-продажи недвижимого имущества от "дата" в части срока оплаты.

Кроме того, в настоящее время между сторонами заключен договор аренды спорного имущества срок действия которого не истек, в связи с чем суд первой инстанции был не вправе был принимать решение о понуждении Абубикерова Ш.З. вернуть Иваненко И.Е. недвижимое имущество, а также об утрате Абубикеровым Ш.З. права пользования указанным имуществом.

В возражениях на апелляционную жалобу Иваненко И.В. указывает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Представитель ответчика Пантелеев А.И. в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представители истца Герасимов О.А., Нарывский Д.В. указали, что решение суда является законным и обоснованным, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Стороны, иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин отсутствия суду не представили, в связи с чем судебной коллегией гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч 3 ст. 167 ГПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, "дата" между Иваненко И.Е. и Абубикеровым Ш.З. был подписан договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес", участок N и расположенного на нем жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м с баней, наружными сооружениями (л.д. 10-12). Подлинник договора суду первой инстанции не предоставлялся, однако стороны не оспаривали его составление, условия и свои подписи в нем.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение указанным требованиям не отвечает.

Из п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на это имущество.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и в отношении договора купли-продажи земельного участка.

Переход права собственности в отношении спорных объектов не зарегистрирован, в связи с чем договор купли-продажи между Иваненко И.Е. и Абубикеровым Ш.З. является незаключенным, а поэтому к нему не могут быть применены положения ст. 450 ГК РФ.

Договор, являющийся незаключенным не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически, в связи с чем его расторжение невозможно.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от "дата" по гражданскому делу по иску Абубикерова Ш.З. к Иваненко И.Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о государственной регистрации сделки, по встречному иску Иваненко И.Е. к Абубикерову Ш.З. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от "дата" решение Кировского районного суда г. Саратова от "дата" отменено в части отказа в удовлетворении встречного иска Иваненко И.Е. к Абубикерову Ш.З. о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества. Встречный иск Иваненко И.Е. к Абубикерову Ш.З. о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества оставлен без рассмотрения. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования в части понуждения Абубикерова Ш.З. вернуть Иваненко И.Е. принадлежащее ей недвижимое имущество: земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м и двухэтажный жилой дом с баней и наружными сооружениями, расположенный по адресу: "адрес", и признавая Абубикерова Ш.З. утратившим право пользования указанными объектами недвижимости, суд первой инстанции не принял во внимание факт наличия между сторонами иных правоотношений в отношении данных объектов, а именно договор аренды, который на дату постановки решения суда не был расторгнут, не признан недействительным.

Так, из материалов дела следует, что "дата" Иваненко И.Е. заключила с Абубикеровым Ш.З. договор аренды жилого помещения, согласно условиям которого, истец на срок до "дата" предоставила в аренду ответчику объекты недвижимости, расположенные по адресу: "адрес" В соответствии с условиями договора, если к моменту истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении и при этом арендатор продолжает пользоваться домом, то настоящий договор считается продленным на прежних условиях на 1 месяц, в дальнейшем действует тот же порядок его продления. Арендная плата установлена в размере "данные изъяты" руб. Данный договор не был расторгнут в установленном законом порядке, продолжает свое действие.

Истец не оспаривал факт ежемесячного получения арендных платежей, о чем указано в письменных дополнительных пояснениях на исковое заявление с приложением расчета арендных платежей с указанием реально оплаченных платежей в период до "дата" (л.д. 83-88).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца пояснили, что договор аренды между сторонами был заключен с целью возникновения у Абубикерова Ш.З правовых основания для использования объектов недвижимости.

Таким образом, поскольку на дату принятия решения суда "дата" не истек срок действия договора аренды от "дата", уведомление о расторжении договора аренды ответчику направлено не было, суд первой инстанции не вправе был принимать решение о понуждении Абубикерова Ш.З. вернуть Иваненко И.Е. недвижимое имущество, а также об утрате Абубикеровым Ш.З. права пользования указанным имуществом, то есть в ситуации, пока между сторонами сохраняются отношения, возникшие в силу договора аренды.

Принимая во внимание то, что судом необоснованно расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный между Иваненко И.Е. и Абубикеровым Ш.З., а также неправомерно принято решение о понуждении Абубикерова Ш.З. возвратить Иваненко И.Е. указанное недвижимое имущество и признании Абубикерова Ш.З. утратившим право пользования спорными объектами, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанций допущено существенное нарушение норм материального права, в связи с чем обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Иваненко И.Е.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 06.11.2015 г. отменить, принять по делу новое решение.

Иваненко И.Е. в удовлетворении исковых требований к Абубикерову Ш.З. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, понуждении возвратить недвижимое имущество, признать утрату права пользования земельным участком и расположенными на нем двухэтажным домом с баней и наружными сооружениями по адресу: "адрес" отказать.

Председательствующий:

Судьи: