Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 11 января 2016 г. по делу N 33-53/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Кориковой Н.И.

судей коллегии Малининой Л.Б. и Николаевой И.Н.

при секретаре Руба К.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков Смирнова a12 и Смирновой a13 на решение Центрального районного суда города Тюмени от 25 августа 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования Гаджиева А.Н. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 27.11.2014 г., заключенный между Смирновым А.В., Смирновой Е.Н. и Гаджиевым А.Н..

Взыскать со Смирнова А.В., Смирновой Е.Н. в пользу Гаджиева А.Н. сумму уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в размере " ... " рублей.

Взыскать со Смирнова А.В. в пользу Гаджиева А.Н. расходы по оплате услуг представителя в размере " ... " рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей.

Взыскать со Смирновой Е.Н. в пользу Гаджиева А.Н. расходы по оплате услуг представителя в размере " ... " рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей.

В остальной части иска отказать".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кориковой Н.И., судебная коллегия

установила:

Гаджиев А.Н. обратился в суд с иском к Смирнову А.В. и Смирновой Е.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании выплаченных по договору денежных средств, ссылаясь на следующее:

27 ноября 2014 года он купил у ответчиков квартиру, расположенную по адресу: " ... " стоимостью " ... " рублей. В этот же день квартира была передана ему по передаточному акту. Он выплатил продавцу " ... " рублей. Начав ремонтные работы, он обнаружил, что в кухне отсутствует вентиляция, в перекрытии между квартирами в полу имеется дыра; перепланировка и переустройство квартиры произведены с нарушением действующего законодательства; на установленный в квартире камин отсутствуют документы, подтверждающие его соответствие требованиям пожарной безопасности. Наличие данных нарушений подтверждено экспертным строительно-техническим заключением ООО ТМ "Рустика". Его претензия о расторжении договора оставлена продавцами без внимания. Данные нарушения являются существенными, не могут быть устранены без несоразмерных материальных и временных затрат. Поэтому истец просил суд расторгнуть договор на основании п.2 ст.450, п.2 ст.475 ГК РФ и взыскать уплаченные по договору денежные средства в сумме " ... " рублей.

Суд постановилвышеуказанное решение, с которым не согласны ответчики a2 и Е.Н. В апелляционной жалобе представитель ответчиков a10 просит отменить решение и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Не согласен с выводами суда о существенном нарушении продавцами условий договора, наличии существенных недостатков. Указывает, что о наличии указанных недостатков истцу было известно, т.к. в пункте 5 Договора и передаточном акте указано, что Гаджиев А.Н. удовлетворен состоянием квартиры, не обнаружил дефектов или недостатков, претензий по качеству не имеет. Стоимость устранения недостатков соразмерна стоимости квартиры (составляет 3,55% от ее стоимости). Полагает, что положенное в основу решения суда заключение специалистов ООО ТМ "Рустика" не может служить доказательством по делу, поскольку ответчики не были уведомлены о проведении экспертизы, осмотр квартиры проведен в их отсутствие спустя 5 месяцев после продажи квартиры, содержит ссылки на план технического паспорта от 2003 года, который был погашен в 2006 году. Считает также, что суд ошибочно применил положения статьи 475 ГК РФ, т.к. договор купли-продажи не содержит условий о качестве продаваемой квартиры.

От представителя истца Гаджиева А.Н. - Кнаус Ю.С. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых она просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель ответчиков Смирновых - Патракеев П.Л. просил об удовлетворении жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца Гаджиева А.Н. - Кнаус Ю.С. просила оставить решение суда без изменения.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Продавцами существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. Обнаруженные покупателем недостатки после совершения сделки, являются существенными, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранение. Доказательств того, что о наличии недостатков истцу было известно при заключении договора, не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, т.к. они соответствуют закону, обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым судом первой инстанции дана верная правовая оценка.

Так, из материалов дела следует и не оспаривается в жалобе, что 27 ноября 2014 года между Гаджиевым А.Н. (покупателем) и Смирновой Е.Н. и Смирновым А.В. (продавцами) заключен договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: " ... ", площадью 116,7 кв.м,. стоимостью " ... " рублей (л.д.45-47).

27 ноября 2014 года квартира была передана Покупателю по передаточному акту (л.д.48).

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 03 декабря 2014 года (л.д.49).

Во исполнение договора Гаджиев А.Н. выплатил продавцам " ... " рублей.

Согласно строительно-техническому заключению ООО ТМ "Рустика план помещения после выполненных мероприятий перепланировки и переустройства не соответствует планам технического паспорта ДФГУП "Тюменский центр технической инвентаризации" от 22 января 2003 года ... Отсутствует вентиляция помещения кухни, требуется восстановить вентиляцию. Вентиляция на кухне не должна иметь сообщение с вентиляционным каналом ванной и санузла. Электропроводка под электроплиту должна быть выполнена непосредственно от электрического щитка до розетки самостоятельной линией иметь заземление. В жилой комнате N1 установлен камин. Так как устройство камина требует соблюдения противопожарных норм, необходимо получить заключение органов госпожнадзора на возможность безопасной эксплуатации камина. Дыру в перекрытии между квартирами для соблюдения противопожарных норм и обеспечения конструктивной безопасности необходимо замонолитить тяжелым бетоном с армированием, в соответствии с разработанным проектом устройства монолитного участка. После демонтажа перегородки между ванной и туалетом должна быть восстановлена гидроизоляция и предоставлены акты скрытых работ на данный вид работ (л.д.22-69).

Согласно договору на выполнение ремонтно-строительных работ, заключенному между ООО "СибирьСтройСервис" и Гаджиевым А.Н., приблизительная стоимость устранения указанных недостатков составит " ... " рублей, исполнение работ предполагается с 1 марта по 31 августа 2015 года (л.д.63-69).

Уведомлением от 15 апреля 2015 года ответчик уведомлен истцом о расторжении договора (л.д.16-20).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Рассматривая спор, суд первой инстанции правильно применил данные нормы права.

Доводы ответчиков о неправильном применении указанных норм являются несостоятельными.

Заключение экспертов обоснованно положено в основу решения суда. Содержащиеся в нем сведения о наличии недостатков и указанные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и ответчиком не опровергнуты и не оспариваются.

Характер указанных недостатков свидетельствует о том, что они являются существенными, поскольку при отсутствии надлежащей вентиляции и электропроводки, наличии дыры в перекрытии между квартирами, образовавшейся в связи с демонтажем лестницы, существовавшей между спорной и нижерасположенной квартирами, а также при несоблюдении требований пожарной безопасности при установке камина, - эксплуатация объекта в качестве жилого помещения станет невозможной. Устранение данных недостатков требует существенных материальных вложений (около полумиллиона рублей) и временных затрат. При этом временные и материальные затраты связаны не только с ремонтом квартиры как таковым. Необходимо учитывать также длительность процедуры согласования произведенных в квартире перепланировки и переоборудования, а также возможность отрицательного результата в части некоторых изменений.

Ссылка в жалобе на то, что истцу было известно о наличии всех указанных недостатков, обоснованно признана судом первой инстанции голословной, поскольку ни передаточный акт, ни договор купли-продажи условий о состоянии квартиры, наличии перепланировки или недостатков, отсутствии соответствующих документов о законности перепланировки и соответствии камина пожарным требованиям не содержат.

При невнесении в договор ссылки на отсутствие законных оснований для произведенных в квартире преобразований следует исходить из того, что в соответствии с установленной пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпции добросовестности истец (покупатель) предполагает, что продавец при заключении сделки действовал разумно и не допустил незаконных действий, которые могли бы привести к наступлению у покупателя негативных последствий.

Нельзя согласиться и с тем, что стоимость устранения недостатков является незначительной. Как указано в жалобе, стоимость предполагаемых материальных вложений для устранения недостатков составляет 3,55 % от стоимости квартиры, что, по мнению судебной коллегии, является значительным и в процентном отношении к стоимости квартиры.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит предусмотренных законом оснований для отмены решения суда и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Тюмени от 25 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья Корикова Н.И.

Судьи коллегии Малинина Л.Б.

Николаева И.Н.