Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу N 33-6916/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего:

Кучинской Е.Н.

судей:

Малининой Л.Б., Хамитовой С.В.

при секретаре:

Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Т. на решение Заводоуковского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года, которым постановлено:

"Иск Комитета имущественных отношений Администрации Заводоуковского городского округа Тюменской области к Т. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и прекращении права собственности на земельный участок, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от "Дата" "N", заключенный между Муниципальным образованием Заводоуковский городской округ, в лице председателя Комитета имущественных отношений Администрации Заводоуковского городского округа Х. и Т..

Прекратить право собственности Т. на земельный участок по адресу: "Адрес", площадью " ... " кв.м., кадастровый номер "N", предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства и обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области погасить запись регистрации в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "Дата" "N".

Отменить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении обременения в виде договора аренды земельного участка от "Дата" "N" в пользу Т. на земельный участок по адресу: "Адрес", площадью " ... " кв.м., кадастровый "N", предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства.

Взыскать с Т. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере "Сумма" рублей".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Малининой Л.Б., пояснения ответчика Т., поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

Комитет имущественных отношений Администрации Заводоуковского городского округа Тюменской области (далее Комитет) обратился в суд с иском к Т. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и прекращении права собственности на земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что с Т. был заключен договор аренды земельного участка от "Дата" "N" (далее - договор аренды) для ведения личного подсобного хозяйства площадью " ... " кв.м., кадастровый "N", по адресу: "Адрес", по результатам проводимых "Дата" торгов, победителем которых был признан участник аукциона Т., предложивший наибольшую сумму арендной платы. Размер арендной платы составил "Сумма" рублей в год, которая оплачена ответчиком. В течение года Т. получил разрешение на строительство жилого дома и построил незавершенный строительством объект (часть жилого дома, фундамент, стены, стропильная конструкция, кровля). Изготовил технический план на незавершенный строительством объект, поставил его на государственный кадастровый учет в органе кадастрового учета, и зарегистрировал право собственности на данный объект в Управлении Росреестра по Тюменской области "Дата". "Дата" Т. обратился в Администрацию Заводоуковского городского округа с заявлением о предоставлении арендованного земельного участка в собственность за плату. "Дата" между Муниципальным образованием Заводоуковский городской округ в лице Комитета имущественных отношений Администрации Заводоуковского городского округа (далее - Комитет) и Т. заключен договор купли-продажи земельного участка "N" (далее - договор). Т. в установленный договором срок оплатил стоимость земельного участка и "Дата" Заводоуковский городской округ в лице Комитета передал ему земельный участок. Право собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области "Дата".

01.03.2015 г. вступили в силу изменения в Земельный Кодекс РФ, внесенные Федеральным Законом от 23.06.2015 года N 171-ФЗ, которыми установлено, что органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе отчуждать из государственной либо муниципальной собственности земельные участки под незавершенный строительством объект (часть 2 статьи 39.1). Комитет, учитывая вышеизложенные обстоятельства, направил ответчику соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и предложил возобновить действия договора аренды земельного участка на прежний условиях, на что Т. ответил отказом.

В ходе проведения Прокуратурой проверки по жалобе ответчика установлено, что договор купли-продажи спорного земельного участка заключен с нарушением земельного законодательства, о чем внесено представление об устранении нарушений закона в адрес Администрации Заводоуковского городского округа от "Дата".

Т. было направлено письмо с предложением о расторжении договора купли - продажи от "Дата" "N" по соглашению сторон, на что получен отказ.

На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. ст. 166, 168, 450, 452 ГК РФ, истец просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от "Дата" "N", прекратить право собственности Т. на земельный участок по адресу: "Адрес", площадью " ... " кв.м., кадастровый "N", предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства и обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области отменить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "Дата" "N", обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области отменить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении обременения в виде договора аренды земельного участка от "Дата" "N" в пользу Т. на земельный участок по адресу: "Адрес", площадью " ... " кв.м., кадастровый "N", предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца З. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Т. в судебном заседании в суде первой инстанции и в возражениях на исковое заявление исковые требования не признал.

Представитель третьего лица Администрации Заводоуковского городского округа Тюменской области П. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился ответчик Т., который, подав апелляционную жалобу, просит в ней решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает необоснованным вывод суда о том, что статьей 39.18 Земельного кодекса РФ не предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в том числе и для ведения личного подсобного хозяйства, а особенностью предоставления таких участков является их продажа с торгов. Полагает, что данная норма не регулирует отношения, возникающие между арендодателем и арендатором по поводу приобретения арендованного участка в собственность.

По мнению ответчика, в соответствии с пунктом 8 статьи 39.11, статьей 39.16 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды или на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Как полагает заявитель со ссылкой на Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 года N 71-В11-13, судом не учтены те обстоятельства, что участок уже был предоставлен ответчику в аренду путем проведения аукциона, следовательно, являясь арендатором земельного участка и собственником объекта незавершенного строительством, расположенного на указанном участке, ответчик имел право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Ответчик Т. в судебном заседании в суде апелляционной инстанции жалобу поддержал по указанным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание в суд апелляционной инстанции не явились при надлежащем извещении, уважительных причин отсутствия суду не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Аналогичная норма содержалась в ст. 36 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего кодекса.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса. (п.2 ст. 39.3 ЗК РФ)

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела распоряжением Главы Администрации Заводоуковского городского округа от 23.04.2015 года N 65 утверждено Положение о комитете имущественных ? отношений Администрации Заводоуковского городского округа.(л.д. 7, 8-16)

Согласно копии договора аренды земельного участка "N" от "Дата" (л.д. 18-22), Муниципальным образованием Заводоуковский городской округ (арендодатель), в лице председателя Комитета имущественных отношений Администрации ЗГО Х. передано Т. (арендатор) в аренду земельный участок общей площадью 1472 кв.м., расположенный по адресу: "Адрес". Категория земель Участка: земли населенных пунктов, с кадастровым номером "N". Участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Размер арендной платы на год за участок определен на основании протокола N 2 от 24.04.2014 года об оформлении результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков. Годовая арендная плата составляет: 2014 г. - "Сумма" руб., 2015 г. - "Сумма" руб., 2016 г. - "Сумма" руб., 2017 г. - "Сумма" руб. Договор действует в период с "Дата" по "Дата".

"Дата" (л.д. 24) за Т. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью " ... " кв.м., степень готовности объекта 55% по адресу: "Адрес" о чем в ЕГРПН "Дата" сделана запись "N".

"Дата" Т. обратился к Главе администрации ЗГО с письменным заявлением о предоставлении ему в собственность арендованного земельного участка по адресу: "Адрес", площадью " ... " кв.м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 23).

"Дата" между Муниципальным образованием Заводоуковский городской округ в лице Комитета имущественных отношений Администрации Заводоуковского городского округа и Т. заключен договор купли - продажи земельного участка "N". Т. в установленный договором срок оплатил стоимость земельного участка, в размере "Сумма" руб., в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, и "Дата" Заводоуковский городской округ в лице Комитета передал Т. земельный участок, расположенный по адресу: "Адрес", что подтверждается актом приема-передачи земельного участка (л.д. 25, 26).

Право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: "Адрес" зарегистрировано за Т., Управлением Росреестра по Тюменской области "Дата", запись регистрации "N" (л.д. 27, 43).

Заводоуковской межрайонной прокуратурой по обращению Т. проведена проверка, в ходе которой было установлено нарушение закона в сфере земельного законодательства и "Дата" в адрес Администрации ЗГО было направлено представление об устранении нарушений закона (л.д. 28-29).

Комитетом имущественных отношений Администрации ЗГО "Дата" в адрес Т. направлено письмо с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор купли - продажи от "Дата" "N" и подписать соглашение о расторжении указанного договора (л.д. 30, 31).

Заявлением от "Дата" Т. выразил свое несогласие на расторжение договора купли-продажи "N" от "Дата", так как считает, что договор составлен правомерно (л.д. 32).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что нормами действующего земельного законодательства не предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в том числе и для ведения личного подсобного хозяйства.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку объект незавершенного строительства на участке Т. не давал ему оснований оформить земельный участок в собственность, поскольку объект незавершенного строительства не может расцениваться ни как здание, никак строение, в связи с чем не может быть использован в соответствии с назначением до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.

Т. пользующийся земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства был вправе приобрети такой участок в собственность на возмездной основе только по окончании строительства указанного в договоре объекта недвижимости, поскольку не ранее действующей ст. 36 Земельного кодекса РФ, ни нормами ныне действующего Земельного кодекса РФ не предусмотрено право приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объект незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка, в связи с чем признал недействительным договор купли-продажи земельного участка "N" от "Дата", заключенным между ответчиком и истцом, указав на применении последствий недействительности сделки.

Исходя из изложенного, договор купли-продажи земельного участка "N" от "Дата" противоречит нормам действующего земельного кодекса, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный договор является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

При этом судебная коллегия отмечает, что ответчик не лишен возможности по окончания строительства жилого дома и регистрации на него права собственности приобрести земельный участок в собственность за плату.

По сути, доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны доводам, на которые ссылалась сторона ответчика в суде первой инстанции в обоснование своих возражений, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных обеими сторонами доказательств в их совокупности.

Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, решение суда следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Заводоуковского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Т. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: