Решение Тюменского областного суда от 14 января 2016 г. по делу N 3а-11/2016

Тюменский областной суд в составе

председательствующего судьи Пленкиной Е.А.,

при секретаре А.Р.И.

с участием представителя административного истца Ланцева М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Родненко Е.И. к Правительству Тюменской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Родненко Е.И. обратилась в суд с административным иском к Правительству Тюменской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под предприятие торговли, расположенного по адресу: " ... ", равной его рыночной стоимости в размере " ... " коп., по состоянию на 01 января 2011 года. В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что она является арендатором указанного земельного участка, размер арендной платы определяется исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Постановлением Правительства Тюменской области от 02 декабря 2013 года N 530-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " в размере " ... ". по состоянию на 01 января 2011 года. Согласно отчету ООО "Априори" N 484/1-14 от 31 октября 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, на который представлено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 408/2015 от 25 декабря 2015 года, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " по состоянию на 01 января 2011 года составляет " ... " Административный истец указывает, что фактическая рыночная стоимость земельного участка в два раза меньше его кадастровой стоимости, что причиняет административному истцу убытки в виде переплаты арендной платы за пользование земельным участком.

В судебном заседании представитель административного истца Ланцев М.С., действующий на основании доверенности от 17 ноября 2015 года, административный иск поддержал в полном объеме по изложенным основаниям, суду пояснил, что вследствие значительного превышения кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью размер арендной платы необоснованно завышен, чем нарушаются права административного истца, в случае удовлетворения заявленного административного иска размер арендной платы уменьшится более чем в два раза, в подтверждение данных доводов представил расчет.

Представитель административного ответчика Правительства Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представлены письменные возражения на заявленный иск, в которых административный ответчик оставляет решение на усмотрение суда, указывает, что результат оценки земельного участка соответствует уровню цен на рынке земельных участков г.Тобольска, в письменных возражениях каких-либо доводы о несогласии с заявленными требованиями и представленными административным истцом доказательствами отсутствуют (л.д.167-169).

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, в письменном отзыве указал, что в представленном административным истцом отчете рыночная стоимость земельного участка определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, оставил принятие решения на усмотрения суда (л.д.151-155).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее Управление Росреестра по Тюменской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Тюменской области и принятии решения на усмотрение суда. В письменном отзыве указал, что Родненко Е.И. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тюменской области не обращалась, каких-либо заявлений, возражений относительно предмета административного иска заявлять не намерены (л.д.151-154).

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Тобольска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, каких-либо заявлений в суд не представил.

На основании ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, находит административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 02 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее по тексту Закон о кадастре).

Как закреплено в части 1 статьи 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости.

В пункте 11 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с нормами ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости установлены ст.248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов административного дела, Родненко Е.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... "., расположенного по адресу: " ... ", что подтверждается договором аренды земельного участка " ... " от 20 сентября 2010 года, заключенным между Администрацией г.Тобольска и Родненко Е.И., зарегистрированным Управлением Росреестра по Тюменской области в лице Тобольского отдела 11 октября 2010 года (л.д.138-141).

П.7.2 договора аренды установлен срок действия договора - десять лет с момента подписания акта приема-передачи, который подписан " ... " (л.д.141).

В соответствии с Приложением 1 к договору аренды от 20 сентября 2010 года, которым согласно п.4.2 договора определяется размер арендной платы, при определении арендной платы принимается к расчету удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером " ... " включен в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых определена по состоянию на 01 января 2011 года в Постановлении Правительства Тюменской области от 02 декабря 2013 года N 530-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области" и составляет " ... "., что подтверждается кадастровой справкой (л.д.17).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из системного анализа приведенных выше норм действующего законодательства Российской Федерации, изменение кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом, не повлечет нарушение прав иных лиц, между тем, позволит установить баланс законных прав и интересов сторон.

Действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

В обоснование требований об установлении рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, в материалы дела представлен отчет N 484/1-14 от 31 октября 2014 года, составленный оценщиком ООО "Априори" Новгородовой Н.В., об оценке рыночной стоимости земельного участка (л.д.32-137).

Согласно указанному отчету итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " по состоянию на 01 января 2011 года составляет " ... "

На указанный отчет экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Левада Г.П. дано заключение N 408/2015, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности (л.д.18-21).

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При проведении исследования оценщик руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент составления отчета.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОN1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1).

Оценщик оценил преимущества и недостатки каждого метода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков на дату оценки. В качестве аналогов объектов оценки оценщиком выбраны объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка.

Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Также суд учитывает, что оценщик Новгородова Н.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, ее гражданская ответственность застрахована по договору страхования, на отчет представлено положительное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", членом которой является Новгородова Н.В. (л.д.99-104).

Каких-либо возражений по существу заявленных административным истцом исковых требований со стороны административных ответчиков в суд не поступило.

В письменном отзыве на административный иск Правительство Тюменской области указывает на соответствие результата оценки в представленном административным истцом отчете уровню цен на рынке земельных участков г.Тобольска.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ч.1 ст.84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив отчет ООО "Априори" от 31 октября 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, с учетом представленного положительного заключения на данный отчет эксперта Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", при отсутствии каких-либо возражений на иск со стороны административных ответчиков, суд признает указанный документ допустимым доказательством размера рыночной стоимости земельного участка, поскольку порядок проведения оценки и содержание отчета об оценке соответствуют общим требованиям Закона об оценке и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к выводу, что указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

Суд принимает во внимание также те обстоятельства, что кадастровая стоимость, внесенная в государственный кадастр недвижимости на основании Постановления Правительства Тюменской области от 02 декабря 2013 года N 530-п, определена методом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта, в то время как в представленном отчете оценщиком производилась оценка конкретного земельного участка с кадастровым номером " ... " с учетом его индивидуальных особенностей.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных административным истцом Родненко Е.И. требований путем установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под предприятие торговли, расположенного по адресу: " ... ", равной его рыночной стоимости в размере " ... " по состоянию на 01 января 2011 года.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку из материалов дела следует, что Родненко Е.И. в Комиссию при Управлении Росреестра по Тюменской области в заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " не обращалась, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения Родненко Е.И. в суд - 09 декабря 2015 года.

Руководствуясь ст.245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск Родненко Е.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... "., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под предприятие торговли, расположенного по адресу: " ... ", равную его рыночной стоимости в размере " ... "., по состоянию на 01 января 2011 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 09 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Тюменского областного суда.

Решение в окончательной форме составлено 19 января 2016 года

Судья Тюменского областного суда Е.А. Пленкина