Решение Ростовского областного суда от 04 февраля 2016 г. по делу N 3а-103/2016

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Басакиной А.В.,

с участием представителя административного истца Беляева И.Б.,

представителя административного ответчика - Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л.,

представителя заинтересованного лица - Комитета по управлению имуществом г. Таганрога Артемова Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Мехтиева Сражудина Зейдулаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости,

установил:

Мехтиев С.З. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что является арендатором земельного участка площадью 1 380 кв.метров с кадастровым номером ... , находящего по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению заявителя, превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение арендной платы. Мехтиев С.З. просит суд установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, определенной в отчете оценщика, в размере ... рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом (КУИ) г. Таганрога и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.

Представитель административного истца Беляев И.Б. в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. и представитель КУИ г. Таганрога Артемов Ю.А. не признали требования в заявленной редакции, возражая против размера рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Пояснили, что не имеют возражения против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, указанной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Представители иных лиц, участвующих в деле, и Мехтиев С.З. в суд к назначенному времени не явились, будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного разбирательства.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения на административный иск, в которых указало на передачу функций кадастрового учета ФГБУ "ФКП Росреестра". Просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От ФГБУ "ФКП Росреестра" отзывы, заявления в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, так как оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление от 25 ноября 2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что Мехтиев С.З. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23 сентября 2013 года N ... , заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: ... , с кадастровым номером ... , площадью 1 380 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства дополнительных помещений кафе (л.д. ... ).

По условиям договора базой для расчета арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Арендуемый Мехтиевым С.З. земельный участок с существующими характеристиками поставлен на кадастровый учет до 1 января 2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года, составляет ... рублей (л.д. ... ).

В обоснование заявленных требований Мехтиевым С.З. представлен отчет об оценке N ... , составленный оценщиком ... "). По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (л.д. ... ).

Саморегулируемой организацией оценщиков " ... " 24 ноября 2015 года дано положительное экспертное заключение N ... на указанный отчет (л.д ... ).

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 13 января 2016 года N ... судебной экспертизы, выполненной экспертом ... " ... " ... , рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (л.д. ... ).

Проанализировав отчет об оценке и заключение судебной экспертизы, суд отдает предпочтение последнему из указанных доказательств.

При значительном отличии в размерах объектов-аналогов N ... от площади оцениваемого объекта (л.д. ... ) оценщик в отчете не вводит корректировку на площадь и не обосновывает отказ от её применения в конкретном случае, тогда как стоимость квадратного метра земельных участков, существенно отличающихся по площади, зачастую, различна. Изложенное ставит под сомнение объективность и обоснованность выводов о размере рыночной цены земельного участка, изложенных в отчете оценщика.

Сам по себе факт наличия положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не исключает возможности опровержения содержащихся в нем выводов о размере рыночной стоимости с использованием иных средств доказывания.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 13 января 2016 года, суд отмечает, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка. Размер рыночной стоимости исчислен с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты ... участка со сходными характеристиками в г. ...

Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам (по местоположению, площади, дате предложения к продаже, обеспеченности инженерными коммуникациями - л.д. ... ). Необходимость применения той или иной корректировки, размер коэффициента либо отказ от введения поправки по некоторым параметрам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов судебным экспертом, допущения по признакам объектов, сведения о которых не указаны в объявлениях о продаже, осуществлены экспертом корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в соответствующий период в конкретном населенном пункте и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Судом признается необоснованным довод представителя административного истца о том, что эксперт не оценил должным образом нахождение оцениваемого участка не в собственности, а в аренде у Мехтиева С.З.

Принимая во внимание приведенное выше определение рыночной стоимости, устанавливаемой для целей, предусмотренных ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст. 3 Закона) оцениваемый участок рассматривается условно как находящийся в собственности. Объекты-аналоги, как следует из заключения эксперта и приложенных текстов объявлений, предложены к продаже с целью отчуждения права собственности, а не права аренды на них. В связи с этим особые оговорки и поправки на вид передаваемых прав не требовались.

При проведении оценки объекта на ретроспективную дату проведение осмотра объекта экспертом не является обязательным.

По совокупности изложенных обстоятельств суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы.

Обстоятельства, на которые сослался представитель административного истца в представленных возражениях, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности заключения судебного эксперта или для вывода о наличии в этом заключении противоречий.

Доводы представителя административного истца об отсутствии в заключении эксперта сведений о членстве эксперта ... в саморегулируемой организации оценщиков, о страховании ответственности, ссылок на стандарты и правила саморегулируемой организации оценщиков отклоняются судом как не имеющие правового значения для оценки доказательства. Указанные требования предусматриваются Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для оценщиков, выполняющих отчеты об оценке в случаях и по основаниям, установленным названным законом.

Отчет об оценке и заключение судебной экспертизы имеют различную процессуальную природу.

В силу ст. 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. Требование о членстве в каких-либо организациях к лицам, привлекаемым в качестве судебных экспертов, не предъявляется. Суд располагает документами, подтверждающими наличие у эксперта ... профильного образования, достаточного уровня квалификации и опыта работы по специальности, что позволяет сделать вывод о том, что ... соответствует требованиям, предъявляемым к судебным экспертам, и обладает необходимыми специальными познаниями.

Заключение эксперта по своему содержанию соответствует требованиям, предъявляемым к процессуальному документу данного вида статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

По результатам оценки доказательств кадастровая стоимость земельного участка устанавливается судом в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, определенной в заключении судебной экспертизы, - ... рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным. Первичные возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись обоснованными. Удовлетворение (в части) требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Следовательно, решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

При указанных обстоятельствах судебные расходы по итогам рассмотрения дела полностью возлагаются на административного истца.

Экспертным учреждением представлено финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в сумме ... рублей.

По мнению суда, данная сумма определена обоснованно, с учетом объема проделанной экспертом работы, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования и составления заключения. Указанная сумма подлежит взысканию с Мехтиева С.З. в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 380 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства дополнительных помещений кафе, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 1 декабря 2015 года.

Взыскать с Мехтиева ... в пользу ... " ... " ... " ... " за проведенную экспертизу ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

...