Решение Ростовского областного суда от 12 января 2016 г. по делу N 3а-47/2016

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием:

представителя административных истцов Салимова А.А.,

представителя административного ответчика - Правительства Ростовской области Чеховой Ю.Э.,

представителя заинтересованного лица - Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты Щербакова А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Кащук ... , Иваниной ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости,

установил:

Кащук Н.В., Иванина Т.В. обратились в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости, ссылаясь на то, что в их пользовании находится земельный участок площадью 13 773 кв.метра с кадастровым номером ... , расположенный по адресу: ... Строения, находящиеся на земельном участке, принадлежат им на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка, которая влияет на размер выкупной цены земельного участка, по мнению административных истцов, превышает рыночную стоимость земельного участка.

С учетом изложенного административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, в размере ... рублей и обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (т. ... л.д. ... ).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Комитет по управлению имуществом г. Шахты.

В судебном заседании представитель административных истцов Салимов А.А. поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика - Правительства Ростовской области Чехова Ю.Э. и представитель заинтересованного лица - Комитета по управлению имуществом г. Шахты Щербаков А.Н. в судебном заседании не признали иск в приведенной выше редакции. Не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, размер которой определен в заключении судебной экспертизы.

Административные истцы и представители иных лиц, участвующих в деле, в суд к назначенному времени не явились. О времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения на иск, в которых сослалось на то, что функции органа кадастрового учета переданы ФГБУ "ФКП Росреестра". Просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От представителей ФГБУ "ФКП Росреестра" отзывы, заявления, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, так как оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление от 25 ноября 2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что в собственности Иваниной Т.В. находится нежилое помещение площадью 207,2 кв.метра и нежилое здание площадью 99 кв.метров, литер ... расположенные по адресу: ... (т. ... , л.д. ... ). В собственности Кащук Н.В. находятся расположенные по тому же адресу нежилое помещение площадью 422,2 кв.метра, здания цехов литеры ... , здания магазина и склада (т. ... л.д. ... ).

Земельный участок, на котором находятся перечисленные строения, с кадастровым номером ... площадью 13 773 кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не более ... метров находится в фактическом пользовании административных истцов. Арендные отношения на земельный участок не оформлены, права на него не зарегистрированы (т. ... л.д. ... ).

Кащук Н.В. и Иванина Т.В., являясь собственниками строений, расположенных на земельном участке, имеют правую заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью, поскольку в случае решения вопроса о выкупе земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость влияет на размер выкупной цены земельного участка.

Находящийся в пользовании административных истцов земельный участок с существующими характеристиками поставлен на кадастровый учет до 1 января 2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей (т. ... л.д. ... ).

В обоснование заявленных требований административными истцами представлен отчет об оценке от 25 августа 2015 года N ... , составленный оценщиком ... (ООО " ... "). По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (т. ... л.д. ... ).

Саморегулируемой организацией оценщиков " ... " ... " 26 августа 2015 года дано положительное экспертное заключение N ... на этот отчет (л.д. ... ).

В связи с представленными возражениями административного ответчика на отчет об оценке в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 17 декабря 2015 года N ... судебной экспертизы, выполненной экспертом ... " ... " ... , рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (т. ... л.д. ... ).

При анализе имеющихся доказательств суд руководствуется положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", ФСО N7 "Оценка недвижимости".

Проанализировав отчет об оценке и заключение судебной экспертизы, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении.

Согласно отчету об оценке, оценщик при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использовал объявления об объектах-аналогах N ... , в которых невозможно определить точную дату размещения объявления и период нахождения объявления в экспозиции, что не позволяет сделать вывод об относимости указанных объявлений и правомерности использования их при определении рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Более того, содержание объявлений об объектах N ... и N ... не позволяет определить действительную площадь предлагаемых к продаже земельных участков (по объекту N ... в объявлении указано: " ... "; по объекту N ... указана площадь ... сот., что составляет ... га, и одновременно - ... га).

Приведенные обстоятельства ставят под сомнение обоснованность выводов о размере рыночной цены земельного участка, изложенных в отчете оценщика.

Экономическая обоснованность рыночной стоимости в размере ... рублей не доказана.

Сам по себе факт наличия положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не исключает возможности опровержения содержащихся в нем выводов о размере рыночной стоимости с использованием иных средств доказывания.

Представитель административного истца Салимов А.А., выразив в судебном заседании несогласие с заключением судебной экспертизы, мотивированные замечания в отношении этого заключения не привел.

Иными лицами, участвующими в деле, выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не оспаривались.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 17 декабря 2015 года N ... суд отмечает, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Экспертом проведен детальный анализ рынка. Размер рыночной стоимости исчислен с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты 3 участка со сходными характеристиками в г. ... Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов, допущения в отношении признаков, непосредственно не указанных в текстах объявлений, осуществлены судебным экспертом корректно, с учетом требований ФСО-7. Выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в соответствующий период в конкретном населенном пункте и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы.

По результатам оценки доказательств кадастровая стоимость земельного участка устанавливается судом в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, определенной в заключении судебной экспертизы, - ... рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Требование административных истцов о возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости не подлежит удовлетворению, так как данная обязанность возникает у органа кадастрового учета в силу закона и сведения о том, что ФГБУ уклоняется от исполнения этой обязанности, суду не представлены. При изложенных обстоятельствах основания для понуждения в судебном порядке органа кадастрового учета к совершению определенных действий отсутствуют.

Принимая во внимание, что административные ответчики не оспаривали право административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, первичные возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административными истцами согласно отчету оценщика, являлись обоснованными, удовлетворение (в части) требований административных истцов сводится к реализации в судебном порядке их права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

Следовательно, судебные расходы должны быть возложены на административных истцов.

Ввиду отсутствия сведений о распределении между ними долей в праве пользования земельным участком, суд распределяет между Кащук Н.В. и Иваниной Т.В. расходы в равных долях.

Стоимость проведения судебной экспертизы в данном деле составила ... рублей. С каждого из административных истцов в пользу экспертного учреждения подлежит взысканию половина этой суммы, то есть по ... рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования Кащук Н.В., Иваниной Т.В. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 13 773 кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не более ... , расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 14 октября 2015 года.

Взыскать с Кащук ... в пользу ... " ... " ... " ... " за проведенную экспертизу ... рубля ... копеек.

Взыскать с Иваниной ... в пользу ... " ... " ... " за проведенную экспертизу ... рубля ... копеек.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

...