Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 января 2016 г. по делу N 33-253/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.

судей: Перовой М.В., Цехомской Е.В.

по докладу судьи Перовой М.В.

при секретаре Рысине А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ганжа С.И. по доверенностям Коротченко И.О. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 03 сентября 2015 года. Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

Ганжа С.И. обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город- курорт Анапа, Радушеву В.Н. о признании незаконным постановления органа местного самоуправления, признании ничтожной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, расторжении договора аренды и погашения записи об аренде в ЕГРП. В обоснование заявленных исковых требований указал, что Ганжа СИ. принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности объекта недвижимого имущества летнего домика, площадью 47,6 кв.м. Литер Щ,щ, " ... ", о чем в ЕГРП произведена запись " ... ". Другим собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости является Радушев В.Н. В апреле 2015 года Ганджа С.И. стало известно, что постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 20.02.2015 года Радушеву В.Н. предоставлен в аренду земельный участок " ... ", площадью 3206 кв.м., " ... ", на основании которого с последним заключен договор аренды " ... " сроком до 20.02.2064 года. Полагает, что изданием указанного постановления, а так же совершением сделки по передаче в аренду Радушеву В.Н. администрацией муниципального образования город-курорт Анапа нарушены права и интересы Ганжи С.И., как собственника объекта недвижимого имущества, в том числе издание оспариваемого постановления противоречит п. 5 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, которым закреплен принцип единства судьбы земельного участка и неразрывно связанного с ним объекта, а, следовательно, ограничено его право по владению, использованию и распоряжению земельным участком, на котором расположению принадлежащий Ганжа С.И. объект недвижимого имущества. У Ганжа С.И. отсутствует право на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности объектом капитального строительства, в силу того, что земельный участок на котором он расположен передан в аренду Радушеву В.Н., в отсутствие его согласия, а так же без включения Ганжи С.И. В договор аренды, в качестве соарендатора.

Радушев В.Н. обратился к Ганжа С.И., администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа со встречным иском о внесении изменений в договор. В обоснование встречного иска указал, что ранее летние домики принадлежали б/о "Ставрополье" и находились на единой территории, после чего был произведен раздел земельного участка с образованием двух земельных участков: с кадастровым номером " ... ", общей площадью 12093 кв.м., по адресу: " ... ", и с кадастровым номером " ... ", общей площадью 4265 кв.м., по адресу: " ... ", и часть летних домиков продана в пользу Ганжи С.И. После приобретения в собственность 13 домиков и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на 14 домик литер Щ, щ, Радушев В.Н. желая оформить свое право на землю выяснил, что фактически принадлежащие ему домики находятся на земельном участке с кадастровым номером " ... ", о чем он сразу же сообщил Ганже С.И., который не проявил никакого интереса к предложению Радушева В.Н., поэтому по согласованию с ОАО "Издательско-полиграфическая фирма "Ставрополье" был произведен раздел границ земельного участка с кадастровым номером " ... " с образованием двух новых земельных участков с кадастровыми номерами " ... " и " ... ". Радушев В.Н. обратился в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением об оформлении права на земельный участок, так как ему разъяснили, что законом все граждане обязаны оформить свои права на земельные участки под строениями и платить законные сборы за пользование землей в виде арендной платы, при этом законом допускается подача заявки одним лицом из числа собственников объектов недвижимости на приобретение права аренды на неделимый земельный участок. В ответ на его обращение администрацией было издано постановление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером " ... " в аренду Радушеву В.Н., а так же впоследствии заключен договор аренды от 20 февраля 2015 года. Просил суд, установить размер обязательств, внести изменения в ЕГРП, взыскать денежные средства за пользование общим земельным участком.

В судебном заседании представители Ганжа С.И. по доверенностям Коротченко И.О., Ковалевский О.В. исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить. Встречные исковые требования просили суд оставить без удовлетворения. Пояснили, что ранее 14.08.2014 года Ганжа С.И. по договору купли-продажи продал Радушеву В.Н. 14 объектов недвижимости, расположенных по адресу: " ... ". Проданные объекты расположены на земельном участке площадью 12093 кв.м., кадастровый номер " ... ", принадлежащим Ганжа С.И. на праве аренды по договору аренды земельного участка от 25.09.2013 года " ... ". Позже Ганжа С.И. стало известно, что Радушев В.Н. осуществил действия по разделу земельного участка площадью 12093 кв.м. с кадастровым номером " ... ", формированию нового участка с кадастровым номером " ... ", площадью 4265 кв.м., " ... ", который в последующем был разделен на два земельных участка с кадастровым номером " ... " площадью 3206 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером " ... " площадью 1059 кв.м. После этого Радушев В.Н. заключил договор аренды земельного участка с кадастровым номером " ... " от 20.02.2015 года " ... ", для эксплуатации, приобретенных по договору купли-продажи у Ганжа С.И. 14 объектов недвижимости. В настоящее время площадь земельного участка, который ранее Ганжа С.И. взял в аренду с кадастровым номером " ... " не изменилась и составляет 12093 кв.м., а объекты, которые он продал Радушеву В.Н. стали юридически находиться на другом земельном участке, что противоречит документам Ганжа С.И.

В судебном заседании Радушев В.Н. и его представитель по доверенности Обласов А.В. исковые требования Ганжи С.И. не признали, просили суд отказать в их удовлетворении. Встречные уточненные исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить.

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа и управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности Межлумян Л.Г. в судебном заседании полагался на усмотрение суда.

Решением Анапского городского суда от 03 сентября 2015 года в удовлетворении исковых требований Ганжа С.И. к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Радушеву В.Н. о признании незаконным постановления органа местного самоуправления, признании ничтожной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, расторжении договора аренды и погашения записи об аренде в ЕГРП, отказано. Встречные исковые требования Радушева В.Н. к Ганжа С.И., управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об установлении размера обязательств, внесения изменений в ЕГРП, взыскании денежных средств за пользование общим земельным участком, удовлетворены.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель Ганжа С.И. по доверенности Коротченко И.О. просит решение Анапского городского суда от 03 сентября 2015 года отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Ганжа С.И. исковых требований, в удовлетворении заявленных Радушевым В.Н. встречных исковых требований просит отказать. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Радушева В.Н. по доверенности Обласов А.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя Ганжа С.И. по доверенности Коротченко О.И., представителя Радушева В.Н. по доверенности Обласова А.В., судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 14.08.2014 года между Ганжа С.И. (продавец) и Радушевым В.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи 14 объектов недвижимости, принадлежащих продавцу на праве собственности, расположенных по адресу " ... ". Проданные объекты расположены на земельном участке площадью 1209300 кв.м., кадастровый номер " ... ", принадлежавшем Ганжа С.И. на праве аренды по договору аренды земельного участка 25.09.2013 года " ... ". Согласно сведениям публичной кадастровой карты (http://maps.rosreestr.ru), земельный участок кадастровый номер " ... " состоит на кадастровом учете и имеет статус "учтенный".

В настоящее время Ганже С.И. на праве собственности принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности объекта недвижимого имущества летнего домика, площадью 47,6 кв.м., Литер Щ, щ расположенного по адресу: " ... ".

Вместе с тем, 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанный выше объект принадлежит Радушеву В.Н.

Радушев В.Н. без уведомления заинтересованных лиц осуществил действия по разделу земельного участка площадью 12093 кв. м., кадастровый номер " ... ", формированию нового участка кадастровый номер " ... " площадью 4265 кв.м., " ... ", который в последующем был разделен на два участка кадастровый номер " ... " площадью 3206 кв.м. и кадастровый номер " ... " площадью 1059 кв.м.

При этом земельный участок кадастровый номер " ... " сформирован таким образом, что его делит (находится внутри него) участок кадастровый номер " ... ".

Постановлением от 20.02.2015 года, Радушеву В.Н. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью 3206 кв.м., расположенный по адресу: " ... ", на основании которого с последним заключен договор аренды " ... " от 20.02.2015 года сроком до 20.02.2064 года.

Подпунктом 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктами 1, 2, 3 ст. 36 ЗК РФ (в редакции действующей на день заключения договора аренды от 22.02.2015г.) предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно ст. 60 Земельного кодекса РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях, в том числе, признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 13 ГК РФ, п. 1 ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт субъектов Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных законом, так же нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. Из содержания указанных норм следует, что ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан недействительным при совокупности обоих условий.

Судебной коллегией установлено, что администрацией муниципального образования город-курорт Анапа при издании обжалуемого Постановления, а также совершением сделки по передаче в аренду Радушеву В.Н., нарушены вышеуказанные положения земельного законодательства и как следствие права и законные интересы собственника объекта недвижимого имущества Ганжи С.И.

Радушеву В.Н. в аренду передан земельный участок под недвижимым имуществом, принадлежащим Ганжа С.И.

Объекты недвижимости, проданные Радушеву В.Н. по договору купли-продажи 14.08.2014 года располагались на земельном участке площадью 12093 кв.м., кадастровый номер " ... ", а в последующем, стали находиться на участке кадастровый номер " ... " площадью 3206 кв.м., при этом площадь земельного участка кадастровый номер " ... " осталась неизменной - 12093 кв.м.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Ганжи С.И. о признании незаконным и отмене постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 20.02.2015 года " ... ".

Вместе с тем, в соответствии со ст. 166 ГК РФ недействительные сделки могут быть оспоримыми и ничтожными.

В соответствии с ч.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества от 20.02.2015 года " ... ", заключенный между администрацией и Радушевым В.Н., является ничтожной сделкой, в связи с чем, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки.

Вывод суда первой инстанции, о том что Ганжа С.И., уклонялся от оплаты за часть общего земельного участка взятого в аренду Радушевым В.Н, поскольку не обращался в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа за арендой своей части земельного участка под 1/2 доли летнего домика литер Щ,щ, и плату не вносил, в связи с чем, обязан возместить Радушеву В.Н. 11061,23 руб., необоснован, принят судом без учета обстоятельств заключения договора аренды земельного участка " ... " от 25.09.2013 года площадью 12093 кв.м., кадастровый номер " ... ", в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 23.09.2013 года " ... " "О предоставлении С.И. Ганже в аренду земельного участка по адресу " ... ", в квартале " ... " кадастровый номер " ... " с видом разрешённого использования - для эксплуатации базы отдыха "Ставрополье", на котором в соответствии с правоустанавливающими документами, запись ЕГРП " ... " и расположены литер Щ, щ, находящийся в общей долевой собственности Ганжы С.И. и Радушева В.Н.

Ганжа С.И. добросовестно оплачивает, установленную договором аренды плату, включая оплату за 13 домиков проданных Радушеву В.Н. находящихся по адресу: " ... ", и 1/2 доли летнего домика литера Щ,щ находящегося по адресу: " ... ", по договору купли продажи недвижимости 14.08.2014 года.

Радушев В.Н. во встречном иске указал, что Ганжа С.И. располагал сведениями о том, что под его недвижимым имуществом земельный участок передан в аренду Радушеву В.Н. 20.02.2015 года, однако данный довод не соответствует действительности.

27.02.2015 года между Ганжа С.И. (Покупатель) и Радушевым В.Н. (Продавец) был заключен договор купли-продажи 14 объектов недвижимости, принадлежащих продавцу на праве собственности с 25.08.2014 года, расположенных по адресу: Краснодарский " ... ", на земельном участке площадью 12093 кв. м., кадастровый номер " ... ", принадлежащем Ганжа С.И. на праве аренды по договору аренды земельного участка 25.09.2013 года " ... ". По независящим от Покупателя основаниям договор от 27.02.2015 года не был передан на государственную регистрацию, и впоследствии 02.09.2015 года, решением Анапского городского суда признан недействительным по иску Радушевой О.А. в виду отсутствия согласия супруги на отчуждение недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст.Благовещенская, б/о "Ставрополье".

Кроме того, по состоянию на 14.06.2015 года согласно сведениям публичной кадастровой карты (http://maps.rosreestr.ru) земельный участок кадастровый номер " ... " площадью 4265 кв.м., " ... ", снят с кадастрового учета и перестал существовать как объект права.

Вместе с тем, учитывая установленные по делу обстоятельства и нарушения земельного законодательства, судебная коллегия приходит к выводу, что не подлежат удовлетворению заявленные Радушевым В.Н. встречные исковые требования об установлении размера обязательств, внесения изменений в ЕГРП, взыскании денежных средств за пользование общим земельным участком.

При таких обстоятельствах решение Анапского городского суда от 03 сентября 2015 года не может быть признано законным и обоснованным, поскольку принято с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Ганжа С.И. и об отказе в удовлетворении заявленных Радушевым В.Н. встречных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 03 сентября 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Ганжа Сергея Ивановича к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Радушеву Владимиру Николаевичу о признании незаконным постановления органа местного самоуправления, признании ничтожной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, расторжении договора аренды и погашения записи об аренде в ЕГРП удовлетворить.

Признать незаконным и отменить постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 20.02.2015 года " ... " "О предоставлении В.Н. Радушеву в аренду земельного участка по адресу: " ... "".

Признать ничтожной сделкой договор аренды " ... " от 20.02.2015 года, заключенный между Радушевым Владимиром Николаевичем и администрацией муниципального образования город-курорт Анапа, в лице его структурного подразделения - управления имущественных отношений и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Апелляционное определение является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды " ... " от 20.02.2015 года.

В удовлетворении встречных исковых требований Радушева Владимира Николаевича к Ганже Сергею Ивановичу, администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об установлении размера обязательств, внесения изменений в ЕГРП, взыскании денежных средств за пользование общим земельным участком, отказать.

Председательствующий:

Судьи: