Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 09 февраля 2016 г. по делу N 33-201/2016

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

в составе

председательствующего Хряпиной Е.П.,

судей Виноградовой О.А., Белоноговой Н.Ю.

при секретаре Ищенко О.В.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ТА на решение Псковского городского суда Псковской области от 12 ноября 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования ТА к ДТ о взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения, оставить без удовлетворения".

Выслушав доклад судьи Хряпиной Е.П., объяснения ответчицы ДТ. и её представителя ФН., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ТА. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ДТ. о взыскании суммы в размере 106762, 49 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения.

В обоснование иска указал, что 24 июля 2013 года приобрел у ответчицы двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. "****"

В период эксплуатации квартиры на стенах стали появляться подтеки желтого цвета, отслоение покрасочного слоя, плесень. Как следует из заключения эксперта N 2202 от 31 марта 2015 года, повреждения возникли из-за негерметичности кровельного покрытия, негерметичности конструкций наружных стен и чердачного помещения.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, проживает в г.Архангельске, его представитель ТИ. в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в их отсутствие, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ДТ и её представитель ФН. исковые требования не признали. Ответчица пояснила, что с 2006 года проживает в г. Псков, дважды за истекший период приезжала в г. Архангельск, в 2011 году сделала косметический ремонт в комнатах, до продажи квартиры протечек не было. Указала, что истец осматривал приобретаемое жилое помещение, был удовлетворен его качественным состоянием, претензий не предъявлял. Стоимость жилого помещения была определена сторонами с учетом нахождения квартиры в жилом доме 1959 года постройки и его технического состояния в целом.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец ТА. указывает на незаконность принятого решения, считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального и процессуального права.

В частности указывает, что решение суда первой инстанции не соответствует требованиям статей 475 и 476 ГК РФ. Поскольку существенными обстоятельствами по делу являются факт наличия недостатков приобретенного помещения, момент возникновения недостатков или причины их возникновения, а также факт уведомления покупателя продавцом о наличии недостатков, а доказательств уведомления истца о качественном состоянии приобретаемого им жилого помещения стороной ответчика не представлено, то имелись основания для удовлетворения заявленного иска. Судом необоснованно не принято во внимание указанное отсутствие доказательств об уведомлении покупателя продавцом о некачественном состоянии жилого помещения и конструкции кровли и наружных стен, не принято во внимание заключение эксперта ООО "Норд Эксперт" о возникновении причин недостатков до лета 2013 года, которое не оспорено стороной ответчика.

Податель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что недостатки кровли не могут относиться к скрытым недостаткам жилого помещения, указывает, что недостатки кровельного покрытия, находящегося в долевой собственности продавца, непосредственно влияют на техническое состояние квартиры, расположенной под чердачным помещением, о чем продавец обязан был предупредить покупателя при заключении договора купли-продажи. Полагает, что суд первой инстанции не вышел бы за пределы заявленных требований, если бы дал им оценку с точки зрения реализации права, предусмотренного абзацем 4 пункта 1 статьи 475 ГК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчица ДТ и её представитель ФН возражали против доводов апелляционной жалобы, указывая на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Истец ТА. и его представитель ТИ. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав в судебном заседании объяснения ответчика и его представителя, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского Кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктами 2-3 статьи 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Установлено, что 24 июля 2013 года между истцом и ответчиком заключен договор купли - продажи жилого помещения N 3/2 общей площадью 32 кв.м, расположенного на втором этаже двухэтажного кирпичного многоквартирного жилого дома N 39 по улице Победы в городе Архангельске. Дом 1959 года постройки. Стоимость жилого помещения по соглашению сторон определена в 800000 рублей.

15 октября 2013 года за ТА в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости.

Согласно данным заключения эксперта N 1979 от 17 февраля 2015 года в приобретенном истцом жилом помещении обнаружены следующие недостатки: обрушение штукатурного слоя потолка, пятна и разводы ржавого цвета на поверхности стен и потолка, пятна темного цвета, напоминающие плесень.

Как указал истец, данные повреждения возникли в результате протечек потолка в приобретенном им жилом помещении, которые начались с осени 2013 года.

Согласно данным указанного выше экспертного заключения, причиной залития помещения N 4-жилая комната и N 13 - кухня квартиры N 2/3, явились протечки через вышерасположенное чердачное помещение в результате негерметичности кровельного покрытия и негерметичность конструкций наружных стен в районе обследуемых помещений и в районе чердачного помещения над вышеуказанными помещениями обследуемой квартиры.

Из содержания пункта 7 договора купли-продажи следует, что в случае изменений качественного состояния помещений квартиры, переходящих в личное пользование покупателя и находящихся в совместном пользовании, оборудования в помещениях и обнаружения покупателем недостатков указанных помещений, которые не могли быть выявлены при первоначальном осмотре и не были оговорены продавцом, покупатель вправе требовать от продавца по своему выбору: безвозмездного устранении недостатков в согласованный сторонами срок, возмещения своих расходов при самостоятельном устранении недостатков, соразмерного уменьшения покупной цены, возврата уплаченной денежной суммы при отказе от исполнения обязательств по устранению недостатков, обнаруженных в помещениях, передачи имущества надлежащего качества и расторжения договора по данным обстоятельствам.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец выбрал в качестве способа защиты нарушенного права соразмерное уменьшение покупной цены.

Из содержания указанного пункта 7 договора и положений пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ следует, что соразмерное уменьшение покупной цены товара возможно, но лишь в том случае, если после заключения договора купли-продажи обнаружены недостатки, которые не могли быть выявлены при первоначальном осмотре и эти недостатки не были оговорены продавцом.

Таким образом, ответственность продавца в виде соразмерного уменьшения покупной цены товара предусмотрена законом и договором при наличии одновременно двух обстоятельств: недостатки не могли быть выявлены при первоначальном осмотре и покупатель не оговорил эти недостатки.

Как следует из материалов дела, объяснений лиц, участвующих в деле, подтверждается данными договора купли-продажи (п.6), покупатель до подписания настоящего договора осмотрел полностью жилое помещение общей площадью 32 кв.м, номера на поэтажном плане N 3-4, переходящее в его личное пользование, и помещения, являющиеся совместной собственностью совладельцев. По времени осмотра покупателя никто не ограничивал.

Продавец передал, а покупатель принял жилое помещение общей площадью 32 кв.м, состоящее из двух жилых комнат площадью 14, 7 кв.м и площадью 17,3 кв.м, что соответствует помещениям под номерами на поэтажном плане N 3-4, качеством, соответствующим его назначению - удовлетворению жилищных потребностей и не имел претензий по наличию отделочных материалов ТВ комнатах, половых покрытий, целостности окон, дверей (п. 6 договора).

В соответствии с действующим законодательством и условиями договора покупатель оплачивает обслуживание и ремонт помещений жилого помещения, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома с момента подписания настоящего договора. Покупатель приобрел право общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри приобретаемого жилого помещения (пункт 6 договора).

Как установлено судом первой инстанции, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец ТА не предъявлял, спорный объект был передан и принят без каких-либо замечаний о недостаткахамечаний о ностиалном осмотре и покупатель не оговорил этинедостатки.овременно двух обстельств: недостатки не5 могли быть выя, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств обратного, того, что покупатель был лишен возможности осмотреть приобретаемое помещение (а с ним и долю в праве собственности на общее имущество, бремя содержания и ремонта которого в силу закона возлагается на него совместно с другими собственниками помещений в многоквартирном жилом доме), либо при проявлении достаточной степени осмотрительности и осторожности он был введен в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого жилого помещения, истец суду не представил.

Как правильно указал суд первой инстанции, имеющиеся повреждения кровли дома не могут быть отнесены к скрытым недостаткам жилого помещения, поскольку, приобретая имущество истец имел возможность произвести осмотр помещения и конструкций, относящихся к общему имуществу жилого дома 1959 года постройки, и дать оценку качества приобретаемого жилья с учетом давности возведения жилого дома, в котором оно находится, что в последующем им и было сделано.

При таких обстоятельствах оснований для соразмерного уменьшения цены товара по договору купли-продажи не имеется.

Кроме того, как следует из материалов дела, стоимость жилого помещения, отчуждаемого по сделке, была определена с учетом технического состояния помещения и жилого дома. Доказательств того, что стоимость жилого помещения с учетом его технического состояния и качественных характеристик должна быть ниже, чем согласовано сторонами сделки, истцом не представлено. Доказательств обоснованности суммы, на которую истец просит снизить стоимость жилого помещения, истцом также не представлено.

Поскольку требование об уменьшении покупной цены приобретенного жилого помещения обусловлено наличием недостатков кровли дома, обнаруженных после передачи жилого помещения, то ТА просит уменьшить покупную стоимость имущества на сумму стоимости его восстановительного ремонта.

Как правильно указал суд первой инстанции, приходя к выводу о необоснованности заявленных требований, по мнению истца уменьшение покупной цены приобретенного имущества осуществляется путем возмещения стоимости его ремонта, в то время как требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требования о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для уменьшения покупной цены недвижимого имущества на размер стоимости работ и материалов по устранению выявленных недостатков.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, оснований для вмешательства в решение судебная коллегия не находит. Решение суда соответствует требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы противоречат представленным доказательствам и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права не допущено.

Оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Псковского городского суда Псковской области от 12 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТА - без удовлетворения.

Председательствующий /подпись/ Хряпина Е.П.

Судьи /подписи/ Белоногова Н.Ю.

Виноградова О.А.

Копия верна.

Судья Псковского областного суда Хряпина Е.П.