Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 11 января 2016 г. по делу N 33-53/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики РФ в составе председательствующего судьи Блиновой М.А., судей Нестеровой А.А., Юркиной И.В., при секретаре судебного заседания Ивановой М.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Александрова А.Н. к Никитиной С.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, признании права собственности на жилой дом и земельные участки, поступившее по апелляционной жалобе истца Александрова А.Н. на решение Вурнарского районного суда Чувашской Республики от 19 октября 2015 года, которым Александрову А.Н. отказано в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Александров А.Н. обратился в суд с иском с учетом уточнений к Никитиной С.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", земельного участка площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", земельного участка площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенных в "адрес", заключенного 29 августа 2014 года, признании права собственности на жилой дом площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", земельный участок площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", земельный участок площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ".

Требования мотивированы тем, что 29 августа 2014 года между Александровым А.Н. и Никитиной С.Н. был заключен договор купли-продажи жилого дома "адрес", и двух земельных участков общей площадью " ... " кв.м. с кадастровыми номерами " ... " и " ... ". Согласно п. 3 договора купли-продажи стоимость указанных объектов недвижимого имущества определена в размере "сумма" При этом ответчик Никитина С.Н. при подписании договора купли-продажи уплатила лишь "сумма", оставшуюся часть суммы обязалась выплатить в течение 3 месяцев. По настоящее время ответчик Никитина С.Н. свои обязательства по оплате объектов недвижимого имущества в полном объеме не исполнила.

В судебном заседании истец Александров А.Н. не присутствовал, реализовав свое право на участие в деле через представителя Никифорова Э.Г., который поддержал уточненные исковые требования, просил их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик Никитина С.Н. не присутствовала, представив в суд заявление о рассмотрении дела без ее участия и указав в нем о признании уточненных исковых требований.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике не присутствовал.

Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное истцом Александровым А.Н. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

В апелляционной жалобе со ссылкой на п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ и п. 65 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года указывается на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что в действующем законодательстве отсутствуют основания расторжения договора в связи с неполной оплатой.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Александрова А.Н. адвоката Никифорова Э.Г., поддержавшего апелляционную жалобу, ответчика Никитиной С.Н., заявившей о признании исковых требований со ссылкой на невозможность с ее стороны полной оплаты по договору купли-продажи и представившей об этом письменное заявление, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29 августа 2014 года между Александровым А.Н. и Никитиной С.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером " ... " из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: "адрес"; земельного участка с кадастровым номером " ... " из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: "адрес", и одноэтажного кирпичного жилого дома общей площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: "адрес" (п. 1 договора купли-продажи).

Согласно п. 5 указанного договора купли-продажи обязательство продавца по передаче вышеуказанных земельных участков и здания жилого дома покупателю, в соответствии со ст. 556 ГК РФ считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта, так как покупатель до заключения настоящего договора ознакомилась с техническим состоянием здания жилого дома и состоянием земельных участков, осмотрела их до подписания настоящего договора, получила комплекты ключей от входных дверей и счета, квитанции по оплате за пользование отчуждаемым по настоящему договору имуществом и квитанции по оплате налогов, и каких-либо претензий к продавцу относительно качества и назначения отчуждаемого ей имущества не имеет и впредь предъявлять их не намерена. Процедура приема-передачи указанного в п. 1 настоящего договора недвижимого имущества произведена сторонами до подписания настоящего договора, при этом продавец передал, а покупатель приняла земельные участки и здание жилого дома в состоянии, удовлетворительном для использования по своему назначению как они есть на момент подписания настоящего договора и без каких-либо долгов.

Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи по соглашению сторон стоимость земельных участков определена в размере "сумма" за каждый, стоимость жилого дома - в размере "сумма" Общая стоимость объектов недвижимого имущества, составляющая "сумма", уплачена покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора.

06 сентября 2014 года указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации N " ... ", N " ... ", N " ... ", согласно которым за Никитиной С.Н. на основании договора купли-продажи от 29 августа 2014 года на праве собственности зарегистрированы спорные объекты недвижимого имущества.

Из расписки от 29 августа 2014 года, имеющейся в материалах дела, следует, что Никитина С.Н. обязуется выплатить Александрову А.Н. денежные средства в размере "сумма" за приобретенный жилой дом и земельные участки в "адрес" в течение трех месяцев.

Таким образом, как установилсуд первой инстанции и в результате проверки материалов дела подтверждается судом апелляционной инстанции, покупатель Никитина С.Н. не оплатила продавцу Александрову А.Н. стоимость проданного имущества по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков, заключенного 29 августа июля 2014 г., чем нарушила условия договора. Уплатив по договору денежные средства в размере "сумма" в момент его заключения 29 августа 2014 года, большую часть стоимости недвижимого имущества в размере "сумма" обязалась передать в течение трех месяцев.

Указанное обстоятельство повлекло к значительному ущербу и нарушению прав продавца - истца по делу Александрова А.Н.

Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу, что у истца не имеется оснований требовать от ответчика возврата переданного по договору недвижимого имущества, поскольку неисполнение обязательств по договору купли-продажи, в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости имущества, влечет право требования продавца уплаты стоимости товара, а не расторжение договора.

Данный вывод судебная коллегия находит ошибочным, постановленным при неправильной оценке спорных правоотношений и применении к ним норм материального права.

Из объяснений ответчика Никитиной С.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что остальную сумму покупной цены в силу стечения обстоятельств она не смогла уплатить в установленный срок. От исполнения данного обязательства Никитина С.Н. отказывается и желает расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, вернув стороны в первоначальное состояние.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенность нарушения договора должна оцениваться судом с учетом всех обстоятельств дела.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В данном случае истец Александров А.Н. произвел в пользу ответчика Никитиной С.Н. отчуждение недвижимого имущества по договору купли-продажи, за что не получил от последней денежные средства в полном объеме, обусловленные соглашением сторон, а именно " ... " цены договора.

По смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признак существенности нарушения обязательства устанавливается именно из существа договора, степени лишения того, на что была вправе рассчитывать сторона при заключении договора. При таком положении у суда имелись основания признать существенными нарушения условий договора со стороны ответчика (покупателя), что в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет расторжение договора купли-продажи.

С учетом установленных обстоятельств и указанных норм права судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор купли-продажи подлежит расторжению по требованию истца, так как ответчик надлежащим образом и в срок обязательства по договору купли-продажи недвижимости не исполнил, что является существенным нарушением условий заключенного договора, и, в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для расторжения договора и возврата товара продавцу.

Кроме того, Никитина С.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции исковые требования признала, о чем представила заявление.

В силу со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания и подписывается истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного решение Вурнарского районного суда Чувашской Республики от 19 октября 2015 года в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а исковые требования Александрова А.Н. удовлетворению.

Исходя из принципа диспозитивности гражданских правоотношений, истец был свободен в выборе способа защиты нарушенного права. В исковом заявлении им фактически заявлено о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, что соответствует предписаниям ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке применения последствий расторжения договора купли-продажи от 29 августа 2014 года земельный участок с кадастровым номером " ... " из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: "адрес"; земельный участок с кадастровым номером " ... " из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: "адрес", и одноэтажный кирпичный жилой дом общей площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: "адрес" подлежат возвращению в собственность Александрова А.Н. с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С Александрова А.Н. в пользу Никитиной С.Н. подлежат взысканию денежные средства в размере "сумма"

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме, судебная коллегия взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере "сумма"

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Вурнарского районного суда Чувашской Республики от 19 октября 2015 года отменить и принять по делу новое решение, которым:

"Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома общей площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером " ... "; земельного участка общей площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером " ... "; земельного участка общей площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: "адрес", заключенного 29 августа 2014 года между Александровым А.Н. и Никитиной С.Н..

В порядке применения последствий расторжения договора купли-продажи от 29 августа 2014 года указанные объекты недвижимости: жилой дом общей площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером " ... "; земельный участок общей площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером " ... "; земельный участок общей площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: "адрес", возвратить в собственность Александрова А.Н. с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Александрова А.Н. в пользу Никитиной С.Н. денежные средства в размере "сумма"

Взыскать с Никитиной С.Н. в пользу Александрова А.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере "сумма"".

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи А.А. Нестерова

И.В. Юркина