Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 09 февраля 2016 г. по делу N 33-355/2016

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Терехиной Л.В.,

судей Потеминой Е.В., Ирышковой Т.В.

при секретаре Теряевской Ю.А.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Терехиной Л.В. дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит" на решение Первомайского районного суда г. Пензы от 11 ноября 2015 года, которым постановлено:

Исковые требования Черноглазовой Е. М. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Твой Дом-Фаворит" о признании незаконными действий по начислению коммунальных платежей, понуждении к перерасчету жилищно-коммунальных услуг - удовлетворить.

Признать действия Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит" выразившиеся в начислении Черноглазовой Е. М. по лицевому счету N коммунальных платежей за услуги консьержа за ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" рублей и за содержание и ремонт нежилого помещения исходя из площади помещения равной "данные изъяты" кв.м. незаконными.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания " Твой Дом - Фаворит" аннулировать задолженность по лицевому счету N за ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" рубль за услуги консьержа и произвести перерасчет коммунальных платежей за содержание и ремонт помещения исходя из площади нежилого помещения равной "данные изъяты" кв.м.

Проверив материалы дела, заслушав участников процесса, судебная коллегия

установила:

Черноглазова Е.М. обратилась в суд с иском, указывая, что она является собственником нежилого помещения, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что ООО "УК "Твой Дом-Фаворит" неправильно производит начисление коммунальных платежей по виду услуг "за содержание и ремонт" по следующим основаниям. Согласно протоколу общего собрания собственников жилого дома, проведенного ДД.ММ.ГГГГ в заочной форме, управляющая компания ООО "УК "Твой Дом-Фаворит" избрана жильцами дома с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям, размещенным ООО "УК "Твой Дом-Фаворит" на сайте "данные изъяты" датой начала управления жилым домом "адрес" является ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ей был выставлен счет-квитанция от ООО "УК "Твой Дом-Фаворит" на сумму "данные изъяты" руб., в том числе за ДД.ММ.ГГГГ на сумму "данные изъяты" руб. За ДД.ММ.ГГГГ она произвела оплату в сумме "данные изъяты" руб., что подтверждается соответствующей квитанцией. В претензионном письме (вх. N от ДД.ММ.ГГГГ) она обратилась к ответчику с просьбой, предоставить документы, подтверждающий основание оплаты, указанной в квитанции суммы либо произвести перерасчет задолженности по лицевому счету N, списав сумму в размере "данные изъяты" руб., начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Какие-либо документы ей предоставлены не были, перерасчет задолженности не произведен, уплаченная ею по счету-квитанции за ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере "данные изъяты" руб., не возвращена. С ДД.ММ.ГГГГ в счет-квитанции указана площадь нежилого помещения, с которого производится расчет коммунальных платежей - "данные изъяты" кв.м. Ею неоднократно сообщалось в ООО "УК "Твой Дом-Фаворит", что площадь принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения составляет "данные изъяты" кв.м. В ответе на ее обращения ООО "УК "Твой Дом-Фаворит" N от ДД.ММ.ГГГГ указало, что "коридор и лестничный пролет не являются общим имуществом многоквартирного дома "адрес", данные места общего пользования находятся в собственности нескольких собственников нежилых помещений". Считает позицию ответчика необоснованной, поскольку действующим законодательством не предусмотрено нахождение мест общего пользования в долевой собственности отдельных собственников. Проектная декларация на строительство многоквартирного жилого дома Строение N на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес", опубликована ДД.ММ.ГГГГ на сайте "данные изъяты" Согласно п. 2.5. проектной декларации самостоятельными частями строящегося объекта недвижимости на 2-м этаже являются 24 офисных помещения. Согласно п. 2.7 проектной декларации в состав общего имущества в многоквартирном доме входят: лифты, места общего пользования, внутриплощадочные сети, благоустройство. В соответствии с разделом 2.6 проектной декларации к нежилым помещениям, не входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, на 2-м этаже относятся 24 офисных помещения. Из вышеизложенных сведений проектной декларации следует вывод, что помещения, не поименованные в проекте как "нежилые помещения", относятся к местам общего пользования. Кроме того, нежилых помещений на 2-м этаже не может быть более 24. К договору долевого участия в строительстве в качестве приложения N приложена выкопировка из проекта "Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по "адрес"", офисные помещения, 2 этаж, где графически изображено местонахождение 24 нежилых помещений - офисов. Коридор на 2-м этаже, лестничные клетки и площадка на 1-м этаже не поименованы в указанном проекте как "нежилое помещение", они не имеют нумерации. Поскольку коридор на 2-м этаже, лестничные клетки и площадка на 1-м этаже не поименован как "нежилое помещение", они относятся к местам общего пользования. Места общего пользования входят в состав общего имущества многоквартирного дома независимо от того, на каком этаже они находятся. Согласно договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела право на объект долевого строительства: нежилое встроенное помещение в осях 41-43, Ж-Л, общей проектной площадью "данные изъяты" кв.м; 251/10000 доли в нежилом помещении на 2-м этаже многоквартирного дома, общей площадью "данные изъяты" кв.м. Однако согласно проектной декларации на строение N и вышеуказанного проекта на 2-м этаже нет иных нежилых помещений, кроме 24 офисных помещений, поименованных как "нежилые помещения". Фактически, указанная в п. 1.4. договора 251/10 000 доля в нежилом помещении на втором этаже, является долей в местах общего пользования и переходит к собственнику офисного помещения в силу закона. Поскольку она является собственником нежилого помещения, площадью "данные изъяты" кв.м, а ей приходят счета-квитанции об оплате за нежилое помещение, рассчитанные, исходя из площади "данные изъяты" кв.м, в претензионном письме ( N от ДД.ММ.ГГГГ), она просила произвести перерасчет начисляемой ей по лицевому счету N платы за содержание и ремонт нежилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, данных технического плана помещения и свидетельства о государственной регистрации права, то есть исходя из площади нежилого помещения, равной "данные изъяты" кв.м. однако данное требование выполнено не было.

Истец просила признать незаконными действия ООО "УК "Твой Дом-Фаворит", выразившиеся в начислении ей по лицевому счету N коммунальных платежей за ДД.ММ.ГГГГ. Обязать ООО "УК "Твой Дом-Фаворит" произвести ей по лицевому счету N перерасчет задолженности, аннулировав всю имеющуюся задолженность за период до ДД.ММ.ГГГГ. Признать незаконными действия ООО "УК "Твой Дом-Фаворит", выразившееся в начислении Черноглазовой Е.М. по лицевому счету N коммунальных платежей за содержание и ремонт нежилого помещения, исходя из площади помещения, равной "данные изъяты" кв.м. Обязать ООО "УК "Твой Дом-Фаворит" произвести перерасчет ей по лицевому счету N коммунальных платежей за содержание и ремонт помещения, исходя из площади нежилого помещения, равной "данные изъяты" кв.м.

В дальнейшем истец Черноглазова Е.М. уточнила ранее заявленные исковые требования, окончательно просила признать незаконными действия ответчика, выразившиеся в начислении ей по лицевому счету N коммунальных платежей за ДД.ММ.ГГГГ в виде платы за услуги консьержа в сумме "данные изъяты" руб., обязать ответчика произвести ей по лицевому счету N перерасчет задолженности, аннулировав задолженность в виде платы за услуги консьержа в сумме "данные изъяты" руб. за ДД.ММ.ГГГГ; признать незаконными действия ООО "УК "Твой Дом-Фаворит", выразившиеся в начислении ей по лицевому счету N коммунальных платежей за содержание и ремонт нежилого помещения, исходя из площади помещения, равной "данные изъяты" кв.м; обязать ООО "УК "Твой Дом-Фаворит" произвести ей перерасчет по лицевому счету N коммунальных платежей за содержание и ремонта помещения, исходя из площади нежилого помещения, равной "данные изъяты" кв.м.

Ответчик иск не признал.

Первомайский районный суд г. Пензы постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО "УК "Твой Дом - Фаворит" Целовальников Е.Н. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Полагает правомерным действия управляющей компании по начислению оплаты за услугу "консьерж" с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 9.1 договора на оказание услуг охраны, независимо от того, что соответствующее решение было принято общим собрание собственников помещений в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что представленными ответчиком доказательствами подтверждено, что принадлежащая Черноглазовой Е.М. 251/10 000 доля в праве собственности на нежилое помещение является неотьемлемой частью нежилых помещений, предназначенных исключительно для использования по назначению в целом комплекса нежилых помещений на 2-ом этаже многоквартирного дома, не может быть выделана в натуре, неразрывно связана с принадлежащим истцу нежилым помещением площадью "данные изъяты" кв.м., в связи с чем начисление оплаты за содержание и ремонт общего имущества должно производиться из суммы, принадлежащих истцу площадей нежилых помещений.

Представитель ООО "УК "Твой Дом - Фаворит" Целовальников Е.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

Черноглазова Е.М, просила оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения, поддержав доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Пункт 1 статьи 158 ЖК РФ предусматривает обязанность собственника жилого помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы на содержание и ремонт жилого помещения.

Аналогичные положения содержатся в пп. "а" п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которые в свою очередь, включают плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 16 названных Правил, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы - в соответствии со ст. 164 ЖК РФ.

Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом положений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В соответствии с п.4.1. договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит", плата за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома рассчитывается с 1 кв.м. в сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" коп.

Приходя к выводу о незаконности действий ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит", выразившихся в начислении Черноглазовой Е.М. по лицевому счету N оплаты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, исходя из площади принадлежащих ей нежилых помещений равной "данные изъяты" кв.м., суд первой инстанции признал установленным, что в собственности Черноглазовой Е.М. находится офис площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес", а поскольку принятая ею по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, акту приема-передачи 251/10000 доля в праве собственности на нежилое помещение площадью "данные изъяты" кв.м. не зарегистрирована за истцом в установленном законом порядке и фактически относится к общему имуществу многоквартирного дома, то оплата должна начисляться Черноглазовой Е.М. только из площади офиса равной "данные изъяты" кв.м.

Судебная коллегия находит данный вывод ошибочным.

Как следует из проектной декларации многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес" состоит из трех блок-секций с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями.

Согласно "СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий" встроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, акту приема-передачи, Черноглазова Е.М. приняла от застройщика ООО "Рисан" нежилое встроенное помещение на 2-ом этаже жилого дома в блок-секции N общей площадью "данные изъяты" кв.м., а также 251/10000 долю в праве собственности на нежилое помещение на 2-ом этаже многоквартирного дома общей площадью "данные изъяты" кв.м. размер доли, а также площадь помещения уточняется после ввода в эксплуатацию секций 1 и 2 в составе многоквартирного дома.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из положений данной нормы жилищного законодательства, а также из анализа технической документации на многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес", представленной в материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что встроенное нежилое помещение на втором этаже многоквартирного дома общей проектной площадью 230,78 кв.м. не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, так как принадлежит на праве общей долевой собственности только собственникам офисов, расположенных на втором этаже дома, предназначено для использования офисных помещений, имеет самостоятельный выход на земельный участок, обособлено от остальной части жилого дома, к которой жильцы-собственники жилых помещений не имеют доступа, не пользуются им и не используют для прохода к своим квартирам.

Таким образом, размер оплаты за содержание и ремонт нежилого помещения, включающий в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), исчисляемый согласно п.4.1. договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с 1 кв.м. помещения, принадлежащего собственнику, должен включать "данные изъяты" кв.м. (офисное помещение Черноглазовой Е.М.) и "данные изъяты" кв.м. (251/10000 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью "данные изъяты" кв.м., принадлежащая Черноглазовой Е.М.).

То обстоятельство, что Черноглазова Е.М. не зарегистрировала свое право собственности на приобретенную долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в установленном законом порядке не может освободить ее от возложенной на нее законом обязанности нести расходы на содержание принадлежащего ей помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы на содержание и ремонт помещения.

Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании незаконными действий ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит", выразившихся в начислении Черноглазовой Е.М. по лицевому счету N платежа за содержание и ремонт нежилого помещения исходя из площади помещения равной "данные изъяты" кв.м. и понуждении произвести перерасчет оплаты за содержание и ремонт помещения исходя из площади нежилого помещения равной 40,8 кв.м., у суда первой инстанции не имелось.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необоснованными доводы апелляционной жалобы ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит" о правомерности действий управляющей компании по начислению оплаты за услугу "консьерж" с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 9.1 договора на оказание услуг охраны, независимо от того, что соответствующее решение было принято общим собрание собственников помещений в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений по вопросам, указанным в настоящей статье, а также по другим вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как было установлено судом и следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном в форме заочного голосования ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о заключении договора на предоставление услуги "консьерж" на предложенных условиях, включить стоимость услуги "консьерж" в счет-квитанцию на оплату ЖКУ (ежемесячная плата, определяется с одного кв.м общей площади помещения).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит" и ООО ЧОО "Стрелец" был заключен договор на оказание услуг охраны ("консьерж"). При этом, в п.9.1. договора указано на распространение действия условий договора на правоотношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме дополнительной платной услуги относится к компетенции общего собрания, решение о которой состоялось ДД.ММ.ГГГГ и не содержало указаний на получение данной услуги и соответствующую оплату ее собственниками дома ранее, чем было принято соответствующее решение, суд первой инстанции обоснованно понудил ответчика к аннулировании задолженности истца за ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб. за услугу "консьерж".

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Первомайского районного суда г. Пензы от 11 ноября 2015 года отменить в части признания незаконными действий ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит", выразившихся в начислении Черноглазовой Е. М. по лицевому счету N платежа за содержание и ремонт нежилого помещения исходя из площади помещения равной "данные изъяты" кв.м. и понуждении произвести перерасчет оплаты за содержание и ремонт помещения исходя из площади нежилого помещения равной "данные изъяты" кв.м. В указанной части иск Черноглазовой Е.М. к ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит" оставить без удовлетворения. В остальной части оставить решение суда без изменения.

Председательствующий

Судьи