Решение Тверского областного суда от 25 ноября 2015 г. по делу N 3-132/2015

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Коршуновой Е.А.,

с участием представителя административного истца - Андреева Ю.В.,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Жильцовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Красново" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Красново" обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

Заявленные требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит обществу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы ООО "Красново", так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебном заседании представитель ООО "Красново" Андреев Ю.В. заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Жильцова Е.В. возражала против удовлетворения требований заявителя по основаниям, приведенным в письменных возражениях, где указано на нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области", администрации Калининского района и Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области" в письменных возражениях указало, что представленное заявителем экспертное заключение не является доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", принадлежит ООО "Красново" на праве собственности на основании протоколов внеочередного общего собрания участников ООО "Красново" от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь налогоплательщиком, ООО "Красново" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровых справок от

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость участка была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество 20 июля 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО "Красново" было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 22 и 30 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", что послужило основанием для обращения общества в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ФИО1 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2013 года составила "данные изъяты" рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ N, составленному экспертом "данные изъяты" ФИО в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент составления экспертного заключения, указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков в Тверской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, предназначенных - под жилищное строительство, к которому относится объект оценки.

Оценщиком при проведении оценки учтено наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет", газете "Ярмарка".

При применении сравнительного подхода, метода сравнения продаж оценщиком были подобраны четыре объекта-аналога, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки. После сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения была проведена корректировка значений единиц сравнения, и по состоянию на дату оценки определена рыночная стоимость земельного участка.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что для аналога N 1 в расчетах оценщик использует площадь "данные изъяты" кв.м, однако в тексте объявления о продаже указана площадь "данные изъяты" соток; при расчете рыночной стоимости прав на объект оценки площадью "данные изъяты" кв.м, для аналога N 3 в расчетах оценщик использует участок площадью "данные изъяты" кв.м, однако в тексте объявления о продаже указана площадь "данные изъяты" га; при описании корректировки на близость к водным объектам, оценщик ссылается на рынок земельных участков Подмосковья; корректировка на площадь необоснованно определена по данным сегмента рынка "под промышленными объектами"; при описании корректировки на проведение межевания участка, указана ссылка на источник информации без даты ее публикации; оценщиком не приведено суждение о возможных границах интервала, в котором может находится рыночная стоимость оцениваемого объекта; оценщиком не приведена информация о полном объеме доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах.

Между тем, на страницах 61 и 67 отчета при описании корректировки на близость к водным объектам, оценщик ссылается на более развитый рынок земельных участков Подмосковья, по которому имеется много аналитической информации, и который оказывает значительное влияние на рынок недвижимости Тверской области. Предпочтения потенциальных покупателей относительно объектов жилой недвижимости (земельные участки и единые объекты недвижимости) сопоставимы на всем рынке недвижимости, более привлекательны объекты, расположенные наиболее близко к водным объектам. Применение выбранного источника информации для проведения корректировки не нарушает принцип обоснованности (пункт 4 ФСО N 3 в редакции, действующей на дату составления отчета, утвержденной приказом Минэкономразвития России N 254 от 20 июля 2007 года).

Размер корректировки на площадь земельного участка оценщиком был рассчитан на странице 79 отчета на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка по данным сегмента рынка "под промышленными объектами". Как следует из текста статьи А.Д. Власова "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях", использованной оценщиком при расчетах, дифференциация коэффициентов по размеру земельной площади не превышает влияние фактора размера площади земельного участка для любой категории поселения.

При обосновании корректировки на проведение межевания участка на странице 81 отчета, используемая информация о стоимости услуг по межеванию подтверждена копией интернет-страницы, не содержащей даты публикации, то есть в том виде, в каком она была представлена на сайте источника информации. Вместе с тем, на сайте указаны координаты фирмы, оказывающей данные услуги, что позволяет беспрепятственно уточнить данную информацию. Иной вид данной страницы на текущий момент подтверждает, что информация, приведенная в отчете, являлась ретроспективной.

Отсутствие суждения оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, соответствует пункту 30 ФСО N 7 и обусловлено заданием на оценку, согласно которому при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется конкретная денежная сумма, предлагаемая за объекты оценки участниками возможной сделки. Кроме того, интервал цен на подобные объекты приведен на странице 12 в разделе отчета "Обзор рынка земли Тверской области", а полученный результат соответствует приведенному интервалу цен.

Исходя из требований подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

На страницах 46 и 56 отчета оценщиком приведена информация об объеме доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, а также правила их отбора.

Для аналога N 1 оценщик в расчетах использовал площадь "данные изъяты" кв.м, что не соответствует тексту объявления о продаже, в котором указан земельный участок площадью "данные изъяты" соток.

На странице 72 отчета при расчете рыночной стоимости прав на объект оценки площадью "данные изъяты" кв.м, для аналога N 3 оценщик в расчетах использует площадь "данные изъяты" кв.м. При этом в тексте объявления о продаже аналога N 3 указана площадь "данные изъяты" га.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, составившая отчет об оценке, подтвердила достоверность изложенных в отчете сведений и приведенные выше выводы, а также пояснила, что, поскольку в отношении аналога N 1 проводилась ретроспективная оценка, данные для проведения расчетов брались из базы оценщика (копии Интернет-страниц и периодических изданий), которые уточнялись в момент их использования в работе на дату опубликования объявлений, о чем указано на странице 56 отчета. Проверить точность сведений о площади аналога N 1, указанного продавцом, не представляется возможным, поскольку оценщик в своей работе пользуется публичной информацией. В случае, если фактически площадь аналога N 1 составляет "данные изъяты" соток, итоговая рыночная стоимость эталонного земельного участка изменится не более чем на 1%, что является несущественным.

В отношении аналога N 3 объявление о продаже оценщиком ФИО1 лично уточнялось путем телефонного обзвона, в процессе которого выяснилось, что площадь указанного земельного участка продавцом указана неверно, ошибка в публикации мотивирована наличием в собственности данного продавца нескольких земельных участков с различными площадями.

При этом корректировка на площадь земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и аналоги соответствуют наиболее востребованному интервалу площади земельных участков 10-20 соток.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений.

Между тем, доводы Управления Росреестра по Тверской области о допущенных при проведении оценки нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности ничем не подтверждены и опровергаются положительным экспертным заключением "данные изъяты"", составленным в установленном законом порядке, возражений относительно которого участвующие в деле лица не заявляли.

Доводы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области, что экспертное заключение не содержит вывода об обоснованности величины рыночной стоимости объекта оценки не состоятельны, поскольку на момент его составления статья 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ таких требований не содержала. Положительным экспертным заключением признавалось экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в ходе рассмотрения дела представлено не было, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости административные ответчики и заинтересованные лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, равной "данные изъяты" рублей, подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования ООО "Красново" подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Красново" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 20 июля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2015 года.

Председательствующий С.А. Гришина