Решение Тверского областного суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 3-77/2015

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Коршуновой Е.А.

с участием представителей:

административного истца - Алиева С.Ю.,

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области -Румянцева А.А.,

представителей заинтересованных лиц:

Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области - Григорьевой Л.Х.,

Администрации города Твери - Сорокиной А.В., Ивановой Е.А.,

Правительства Тверской области Ковалевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Верхневолжский ТехЦентр Грузовые Машины" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Верхневолжский ТехЦентр Грузовые Машины" обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, равном "данные изъяты" рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит обществу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на

01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы ООО Верхневолжский ТехЦентр Грузовые Машины", так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

На основании статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

В судебном заседании представитель ООО "Верхневолжский ТехЦентр Грузовые Машины" - Алиев С.Ю., действуя в рамках предоставленных полномочий, заявленные требования поддержал, уточнив их в части размера рыночной стоимости земельного участка по результатам проведенной судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость равной "данные изъяты" рублей.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Румянцев А.А., представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Григорьева Л.Х. возражений против выводов судебной экспертизы и удовлетворения основанных на них административных исковых требований не заявили.

В связи с отказом административного истца от заявленных требований к Правительству Тверской области, его представитель в судебном заседании Ковалева Е.В. возражений против удовлетворения заявленных требований не заявила.

Представители заинтересованного лица Администрации г.Твери - Сорокина А.В. и Иванова Е.А. возражали против удовлетворения заявленных требований, обусловленные несоответствием представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, относительно содержания заключения судебной экспертизы также возражали.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под азотно-кислородную станцию, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", принадлежит ООО "Верхневолжский ТехЦентр Грузовые Машины" на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь налогоплательщиком, ООО "Верхневолжский ТехЦентр Грузовые Машины" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровым справкам от

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость участка была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере N рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО "Верхневолжский ТехЦентр Грузовые Машины" было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 4, 8б, 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года N 254, пункта 17 ФСО "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года N 256, что послужило основанием для обращения общества в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком "данные изъяты" ФИО1 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере "данные изъяты" рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ N, составленному экспертом саморегулируемой организации оценщиков " "данные изъяты" ФИО2 в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости может быть подтверждена.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что информация, представленная заказчиком, не подписана уполномоченным лицом и не заверена в установленном порядке; в разделе отчета "задание на оценку" отсутствует информация о категории и виде разрешенного использования оцениваемого земельного участка, отсутствует информация об улучшениях на земельном участке, не указана дата оценки; оценщиком не обоснован отказ от доходного подхода; использованные при оценке объекты-аналоги имеют значительные расхождения с объектом оценки по площади и виду разрешенного использования; оценщик при расчете в отношении объектов-аналогов ограничился ссылкой на возможность подключения всех необходимых коммуникаций без учета уже имеющихся инженерных коммуникаций на данных объектах; в отношении объекта-аналога N 1 в показателях на странице 127 отчета оценщиком указано право собственности, в то время как из объявления о продаже следует, что участок находится у продавца в бессрочном пользовании; в отношении объекта-аналога N 2 в объявлении о продаже указана площадь участка "данные изъяты" соток, что равняется "данные изъяты" кв.м., в то время как для расчета и применения корректировок использовался показатель площади земельного участка равный "данные изъяты" кв.м.; из приложенного к отчету скриншота невозможно достоверно определить дату публикации объекта-аналога N 2.

Администрация города Твери в своем отзыве указала, что все подобранные объекты-аналоги имеют разночтения по площади и виду разрешенного использования; оценщиком не осуществлена корректировка на местоположение, в то время как объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных районах города; осмотр объекта оценки и объектов капитального строительства оценщиком не производился.

Оценивая данный отчет в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка на дату ее определения в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать объекты-аналоги, сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, после чего скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения (пункт 14, подпункт "б" пункта 22 ФСО N 1), действовавшего на момент проведения оценки.

Из содержания отчета об оценке следует, что к числу важных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельного участка, оценщик отнес, в том числе, целевое назначение, разрешенное использование, а также физические характеристики, включая площадь земельного участка.

С учетом имеющихся недостатков отчета об оценке, принимая во внимание возражения Управления Росреестра по Тверской области и Администрации г.Твери относительно выводов оценщика, для подтверждения рыночной стоимости земельного участка в ходе производства по делу по ходатайству представителя административного истца определением суда от 31 июля 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО, являющейся членом "данные изъяты" рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2013 года составила "данные изъяты" рублей.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области и г.Твери, в том числе сегмента рынка земельных участков производственно-складского назначения, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, метод корректировок. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют.

Возражая против выводов судебной экспертизы, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Тверской области указал, что при обосновании вносимых поправок к стоимости экспертом необоснованно применена величина поправки на условия продажи (уторговывание) по данным статистической обработки информации агентств недвижимости другого региона; экспертом применена величина поправки на местоположение в населенном пункте исходя из рынка жилой недвижимости, имеющего иные критерии привлекательности относительно земель промышленности.

Возражая против выводов судебной экспертизы, представитель заинтересованного лица Администрации города Твери указал, что в экспертном заключении недостаточно данных для выяснения точного местоположения земельных участков-аналогов NN 1,3,4,5; объект оценки экспертом необоснованно отнесен к окраине города вместо его средней части.

Вместе с тем, в связи с отсутствием в городе Твери данных о проведении широкомасштабных исследований для земельных участков под промышленные объекты на тему величины уторговывания в процессе продажи таких объектов и наличии лишь общих корректировок по результатам коллективной экспертной оценки, проведенной Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (Лейфер Л.А., Гришина М.Д.), экспертом применена корректировка в размере -3% к ценам всех аналогов по данным статистической обработки информации агентств недвижимости города Курска, как достаточно близкого к Твери по экономической ситуации региона России.

Что касается расчета корректировки на местоположение земельного участка, произведенного на основе данных о ценообразовании в сфере жилья, то их применение обусловлено наибольшей активностью рынка в указанной сфере и показательностью значения местоположения объекта для повышения степени его экономической привлекательности.

Объект оценки экспертом обоснованно отнесен к окраине города, который находится в промышленной зоне на границе производственной застройки и кладбища, очистных городских сооружений. Данный факт экспертом установлен путем изучения карты города, а также визуального осмотра места расположения объекта оценки.

В экспертном заключении приведен достаточный объем информации, позволяющий сравнить объекты-аналоги и оцениваемый земельный участок по их местоположению.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО подтвердила достоверность сведений, изложенных в экспертном заключении, и пояснила, что отсутствие у аналогов номеров домов не влияет на стоимость объектов, поскольку экспертом точно определено локальное положение указанных объектов исходя из информации, предоставленной продавцами недвижимости, в том числе кадастровых номеров, наличия опыта выяснения точного местоположения конкретных объектов недвижимости в городе.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний эксперта, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Между тем, доводы Управления Росреестра по Тверской области и Администрации г. Твери о допущенных при проведении судебной экспертизы нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности ничем не подтверждены. Доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в ходе рассмотрения дела также представлено не было, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы стороны не воспользовались.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, а доказательством, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, равной "данные изъяты" рублей, именно в таком размере должна быть установлена кадастровая стоимость земельного участка.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Заявление ООО "Верхневолжский ТехЦентр Грузовые Машины" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 16 ноября 2015 года.

Председательствующий С.А. Гришина