Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 08 февраля 2016 г. по делу N 33-187/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Биремовой А.А.,

судей Зайнудиновой Ш.М. и Гасановой Д.Г.,

при секретаре судебного заседания Гудаеве Р.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Шафиевой Э.Я. по доверенности Курбановой А.М. на решение Советского районного суда г.Махачкалы от 14 августа 2015 года, которым постановлено:

"Иск заместителя прокурора Советского района г.Махачкалы в интересах Османовой Н. А. к Шафиевой Э. Я., третьему лицу-Управлению Росреестра по РД о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от "дата" и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата"- удовлетворить.

Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу г.Махачкала, "адрес", заключенный между Османовой Н. А. и Шафиевой Э. Я. и запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата".

Стороны привести в первоначальное положение".

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Зайнудиновой Ш.М., выслушав объяснения Шафиевой Э.Я.и ее представителя - адвоката Курбановой А.К., подержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Османовой Н.А. - адвоката Габиевой М.Ю., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Заместитель прокурора Советского района г.Махачкалы в порядке ст.45 ГПК РФ в интересах Османовой Н.А обратился в суд с иском к Шафиевой Э.Я. и Управлению Росреестра по РД о признании недействительными: договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 01.10.2014 года и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от "дата" года

Иск мотивирован тем, что Османова Н.А. обратилась в прокуратуру РД с заявлением о неправомерных действиях при составлении и регистрации договора купли-продажи земельного участка с жилым домом. В ходе прокурорской проверки было установлено, что 31 июля 2014 года между Османовой Н.А. и Юсуповым О.Ю.был заключен договор займа, согласно которому она заняла у последнего N рублей, обязавшись вернуть N рублей в срок до 01.10.2014 года. В тот же день между ними был подписан договор купли- продажи земельного участка и жилого дома по ул.Мурсалова, 85 г.Махачкалы в обеспечение договора займа. В последующем 01 октября 2014 года был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому Османова Н.А. продала Шафиевой Э.Я. земельный участок площадью 300 кв. метров, с расположенным на нем жилым домом по ул. "адрес" г.Махачкалы. Указанный договор и передаточный акт были зарегистрированы в Управлении Росреестра по РД. Османова Н.А. оформила принадлежащий ей земельный участок с жилым домом на Юсупова О.Ю., а затем - на Шафиеву Э.Я. в связи с возникшими долговыми обязательствами, которые возникли у нее сначала перед Юсуповым О.Ю., а затем перед гражданским мужем Шафиевой Э.- Муталимовым Г.

Муталимов Г. обещал ей, что подписанный договор не влечет никаких последствий, как только она вернет взятые в долг деньги, он вернет ей данный договор, и он потеряет юридическую силу. Продавать дом она не собиралась, а Шафиева Э.Я. и Муталимов Г. не собирались его покупать. Фактическая задолженность Османовой Н.А. перед Муталимовым Г. составила N рублей. Полагают, что договор был заключен формально, в целях создания для Муталимова Г. видимости гарантий возврата ему суммы долга. Османова Н.А. после заключения договора продолжает проживать в домовладении со своей семьей. Фактические обстоятельства подтверждают отсутствие у Османовой Н.А. воли и намерения продать дом и участок, и передать его покупателю. По существу договор купли-продажи полностью не исполнен, недвижимость не передана покупателю. Сделка была мнимой, о чем свидетельствует и то, что домовладение в центре г.Махачкалы не могло быть продано ни за N рублей как указано в договоре, ни за N рублей, как указывает Османова Н.А.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по ул. "адрес" г.Махачкалы от 01.10.2014 года и записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Шафиевой Э.Я.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Шафиевой Э.Я. по доверенности Курбанова А.М. просит отменить указанное решение суда и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора.

В обоснование своих доводов апеллянт указывает на следующее:

Разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено другими законами или договором. Пунктом 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Продавец Османова Н.А., спустя продолжительное время после заключения сделки, под влиянием третьих лиц выдвинула новое требование о доплате или расторжении сделки, мотивируя тем, что покупная (рыночная) цена ее земельного участка с жилым домом выше, чем она получила от покупателя согласно договору купли-продажи.

-В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену (стоимость) этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о его продаже считается незаключенным.

Из договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенного между Османовой Н.А. и Шафиевой Э.Я от 01.10.2014 года, следует, что земельный участок по обоюдному согласию продавца и покупателя, т.е. сторонами оценен в 250 тыс. руб. а жилой дом в 650 тыс. руб. то есть между ним достигнуто добровольное соглашение о стоимости недвижимости, после чего устное соглашение сторонами письменно узаконено в установленном законом порядке, тем самым цена договора сторонами определена и указана в договоре купли-продажи. И ранее эта недвижимость, согласно правоустанавливающим документам, составленным государственным нотариусом, тоже была куплена истцом Османовой Н.А. по этой же цене за N руб. О наличии дополнительной расписки доводы истца не состоятельны, и они подлежали проверке путем назначения криминалистической экспертизы на предмет установления даты (времени) ее составления. При наличии нотариально составленных документов, расписка не является документом, имеющим какое либо приоритетное правовое юридическое значение.

Гражданский Кодекс РФ (ст. ст. 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной рыночной цены.

Факт передачи оговоренной сторонами суммы денежных средств покупателем Шафиевой Э.Я. продавцу Османовой Н.А. подтвердился и в судебном заседании.

Далее указывает, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи, может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Османова Н.А. и Шафиева Э.Я. договорились между собой о сроке освобождения жилища, по истечении которого Османова Н.А. должна будет освободить его и переехать в свою квартиру, расположенную по "адрес", г. Махачкала.

В силу стечения тяжелых личных семейных обстоятельств, учинения препятствий для этого посторонними силами, которые никакого отношения к недвижимости не имели, угроз их, которые приведены в исполнение, похищение мужа и т.д. Шафиева Э.Я. была лишена возможности реализовать свои права и пользоваться своей собственностью.

Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи жилого дома, прилегающего к нему земельного участка, передаточный акт зарегистрированы и оформлены в установленном законом порядке. Имеется домовая книга, технический паспорт, согласно которым Шафиева Э.Я. является полноценной собственницей указанного дома, расположенного по адресу: "адрес" гор. Махачкала.

Надлежаще извещенные о времени рассмотрения дела представители Прокуратуры, Управления Росреестра по РД, а также истица Османова Н.А. в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Османова Н. А. до 1 октября 2014 г. являлась собственником земельного участка и жилого дома, расположенного на нем по адресу г. Махачкала ул. "адрес"

Согласно договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 01 октября 2014 года Османова Н.А. продала Шафиевой Э.Я. земельный участок площадью 300 кв.м., с кадастровым номером N и размещенный на нем жилой дом площадью 90,5 кв.м., кадастровый N в г.Махачкала, "адрес". Согласно п.2.1 договора стороны оценили земельный участок в N рублей, жилой дом в N рублей, общая сумма оценки - N рублей. Согласно п.2.2 расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи.

Согласно передаточному акту от 01.10.2014 года Османова Н.А. передала Шафиевой Э.Я. земельный участок площадью 300 кв.м. и жилой дом по "адрес" г.Махачкалы, а Шафиева Э.Я. приняла их.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права Шафиевой Э.Я. принадлежит на праве собственности жилой дом площадью 90,5 кв. м по "адрес" Махачкалы, о чем "дата" сделана запись регистрации N.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права Шафиевой Э.Я. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 300 кв. м по "адрес" Махачкалы, о чем 15.10.2014 года сделана запись регистрации N.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Данное положение в силу п. 5 данной статьи применяется и к договору купли-продажи недвижимости, связанному с обязанностью передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Часть 1 ст. 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ч.2 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу указанной нормы для признания сделки мнимой необходимо установить, что при ее совершении воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для сделок данного вида. Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть или ввести в заблуждение определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки.

Как следует из материалов дела, никем из сторон не оспаривалось, что Османова Н.А ... после заключения договора купли продажи, а так же регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом на Шафиеву Э.Я. осуществляла права собственника в отношении недвижимого имущества, формально принадлежащего Шафиевой Э.Я., проживала в спорном доме.

Удовлетворяя иск Османоой Н. суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего: Ни в одной из организаций, отпускающих коммунальные услуги, Шафиева Э.Я, как новый собственник спорного дома и участка, не заявила о переходе к ней права собственности, в спорный дом она не вселялась, требований об освобождении спорного дома не заявляла.

В ходе прокурорской проверки, а также в судебном заседании свидетель - нотариус Курбанкадиева Г.М. пояснила, что летом 2014 года к ней на консультацию проходили четверо; среди них Османова Написат и ее внук Османов Наби. Один из них, но не Османов Н. сказал, что занял Османовой Написат денежную сумму в размере N рублей и в обеспечение их возврата он хотел, чтобы она оформила на его имя по договору купли-продажи жилой дом, принадлежащий Османовой Н., по адресу г.Махачкала, "адрес". Она объяснила ему, что в обеспечение залога и возврата денежной суммы надо оформить либо договор залога жилого дома или договор займа денег, но никак не договор купли-продажи жилого дома. Тем более Османова Н. была в категоричной форме против продажи дома, при этом она говорила, что напишет расписку о получении денег и их возврате, но никак не договор купли-продажи. Ребята стали с ней разговаривать и просить оформить дом, она с этим не согласилась. Она отказалась совершать какие-либо нотариальные действия от имени Османовой Н, против ее воли. После этого они все ушли.

Аналогичные пояснения дал и внук истицы Османовой Н. - Османов Н.А.

В данном случае, как обоснованно указано в решении суда, представленные доказательства, бесспорно свидетельствуют о том, что заключенный между Османовой Н.А. и Шафиевой Э.Я. 1 октября 2014 года договор купли-продажи спорной недвижимости фактически заключен без намерения создать предусмотренные им правовые последствия.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что с учетом совокупности всех доказательств, в данном конкретном случае отсутствует цель возникновения между сторонами гражданско-правовых отношений и их последствий, связанных с договором купли-продажи имущества.

Вывод суда первой инстанции о мнимости договора купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома, заключенного между Османовой Н.А. и Шафиевой Э.Я. подробно мотивирован и соответствует установленным по делу обстоятельствам. При этом суд, признавая сделку мнимой, исходил из действий каждой из сторон по сделке.

Фактическое проживание и регистрация по месту жительства истца до настоящего времени в спорном доме, оплата истцом всех коммунальных и иных платежей за спорную недвижимость свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон на заключение и исполнение договора купли-продажи этой недвижимости.

Обращение истца за получением денежных средств взаем к Юсупову О., возмещение Муталимовым - мужем ответчицы Юсупову О. полученных у него истицей в долг денег, также свидетельствуют о намерении истца получить в заем денежные средства, а не продать земельный участок и расположенный на нем дом.

Доводы ответчицы о том, что истице срочно необходимы были деньги на разрешение проблем внука, в связи с чем и была установлена низкая цена за дом и о достигнутой устной договоренности о том, что истица некоторое время останется проживать в проданном доме, по мнению судебной коллегии, также подтверждают выводы суда о заключении договора купли-продажи с целью прикрыть другую сделку - заем денег.

Доводы жалобы о том, что факт передачи оговоренной сторонами суммы денежных средств покупателем Шафиевой Э.Я. продавцу Османовой Н.А. подтвердился в судебном заседании, не соответствуют действительности, напротив, в суде установлено, что Шафиева Э. Османовой Н. какие- либо денежные средства за спорные дом и земельный участок не передавала.

Доводы представителя ответчика, приведенные в апелляционное жалобе, исходят из содержания договора купли-продажи, однако они не могут быть приняты во внимание судом, так как недействительность договора купли-продажи признана его ничтожностью и условия договора сторонами не оспариваются. В данном случае суд исходил из того, что оспариваемая сделка с недвижимым имуществом является мнимой, совершенной с целью обеспечения обязательств по договору займа, что влечет ее ничтожность и судом правильно приняты во внимание те обстоятельства, которые свидетельствовали о ее мнимости.

Исходя из положений статьи 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке выводов суда об удовлетворении заявленных требований и не свидетельствуют о неправильности постановленного решения.

Таким образом, судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана должная правовая оценка, верно применены нормы материального и процессуального права и вынесено законное решение.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Советского районного суда г.Махачкалы от 14 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Шафиевой Э.Я. -Курбановой А.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: