Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 03 февраля 2016 г. по делу N 33-1177/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Науменко Л.А.,

судей Александровой Л.А., Соболевой С.Л.

при секретаре Ахроменко А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколовой О. В. к администрации г. Новоалтайска, Коробейникову Р. Е., Дрямовой В. А. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом

по апелляционной жалобе ответчика Коробейникова Р. Е. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 10 ноября 2015 года.

Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., судебная коллегия

установила:

Жилой дом, расположенный в "адрес" по "данные изъяты", находился в общей долевой собственности "данные изъяты" ( "данные изъяты" доля), общая собственность в указанных долях возникла после принятия наследства после смерти ДД.ММ.ГГ "данные изъяты"., что установлено вступившим в законную силу решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по иску указанных лиц к администрации "адрес" об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа, признании права собственности на недвижимое имущество.

Государственная регистрация права собственности "данные изъяты" произведена ДД.ММ.ГГ.

Однако до этого, ДД.ММ.ГГ продавцами "данные изъяты" и покупателем Соколовой О.В. подписан договор купли-продажи земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., с расположенным на нем жилым домом общей площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес", пер. "данные изъяты". Сумма в размере "данные изъяты" руб. оплачена покупателем продавцам до подписания договора.

Кроме того, были составлены расписки от ДД.ММ.ГГ о получении "данные изъяты" денежных средств за жилой дом в сумме "данные изъяты" руб., и "данные изъяты" за жилой дом денежных средств в сумме "данные изъяты" руб.

"данные изъяты" умерла ДД.ММ.ГГ, "данные изъяты" умер ДД.ММ.ГГ, что подтверждается свидетельствами о смерти.

Соколова О.В. обратилась в суд с иском к администрации "адрес", Коробейникову Р.Е. о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: "адрес", пер. "данные изъяты", заключенного ДД.ММ.ГГ между нею и "данные изъяты".; признании права собственности на жилой дом общей площадью "данные изъяты" кв.м. и земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., расположенные по адресу: "адрес", пер. "данные изъяты".

В ходе рассмотрения дела истица не настаивала на удовлетворении требования о признании за нею права собственности на указанный земельный участок.

В обоснование иска указано, что договор купли-продажи жилого дома был заключен в надлежащей форме и фактически исполнен, но не зарегистрирован в установленном порядке, поскольку в свидетельстве о праве на наследство по закону, подтверждающем право собственности "данные изъяты" на дом, была допущена ошибка в написании фамилии.

Для исправления этой ошибки продавцы обращались в суд, в результате чего было вынесено вышеуказанное решение Новоалтайского городского суда от 29.09.2014. В дальнейшем регистрация договора оказалась невозможной в связи со смертью продавцов. Истица полагает, что у нее возникло право собственности на основании пп.1 п.1 ст. 8, ст. 228 ГК РФ.

Наследниками продавцов являются Коробейников Р.Е. и Дрямова В.А.

В ходе рассмотрения дела судом с согласия истца Соколовой О.В. в качестве соответчика по делу привлечена Дрямова В.А.

Истец Соколова О.В. в ходе рассмотрения дела поясняла, что после приобретения дома был произведен его ремонт, проведен центральный водопровод, оплачиваются коммунальные услуги.

Ответчица Дрямова В.А. признала исковые требования. В ходе судебного разбирательства поясняла, что спорный дом принадлежал ее матери "данные изъяты" и брату "данные изъяты" Они решили продать дом и приобрести брату комнату в многоквартирном доме. Покупатели привезли ее матери "данные изъяты" проживавшей вместе с Дрямовой В.А. в "адрес", денежные средства за дом в сумме "данные изъяты" руб. и передали при ней. Она совместно с матерью пересчитала деньги, заполнила бланк расписки, в которой "данные изъяты" сама расписалась, а также расписалась в договоре купли-продажи. Денежные средства в сумме "данные изъяты" руб. были переданы брату "данные изъяты". Ей известно, что покупатели стали оформлять документы по продаже дома, однако не успели ввиду смерти ее мамы и брата.

Коробейников Р.Е. возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности "данные изъяты" на жилой дом не было зарегистрировано, в собственности дом у них не находился, в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома им было отказано, поскольку был создан новый объект недвижимости. В договоре не указаны существенные условия - предмет и цена, право владения домом продавцами, принадлежность им частей дома, данные о недвижимом имуществе, кому и какая сумма передана. Расписки о получении денежных средств не допустимы, поскольку в договоре не указано о том, что денежные средства переданы по расписке, в расписках указаны несоответствующие доли дома, расписка написана не "данные изъяты" она не могла читать документы и считать деньги, т.к. практически не видела, а доверенности на получение денег не давала, согласно договору деньги не могли быть переданы в Управлении Росреестра по Алтайскому краю, покупателю было достоверно известно о том, что жилой дом не принадлежит продавцам, поэтому он действовал недобросовестно, подписи покупателя в расписках нет, денежные средства фактически не передавались. Не представлены доказательства обращения истицы с заявлением о регистрации права собственности. Сделка купли-продажи является ничтожной.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования, заявленные к Коробейникову Р.Е., Дрямовой В.А. удовлетворены.

Признан действительным договор купли-продажи жилого дома по адресу: "адрес", "данные изъяты" заключенный ДД.ММ.ГГ между Соколовой О.В. и "данные изъяты"

Признано право собственности Соколовой О.В. на жилой дом общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "данные изъяты"

Исковые требования к администрации г. Новоалтайска оставлены без удовлетворения.

Коробейников Р.Е. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска, мотивируя тем, что суд необоснованно не принял во внимание его доводы о том, что договор купли-продажи является ничтожным, поскольку был заключен с существенным нарушением закона, так как продавцы не являлись собственниками продаваемого имущества на момент заключения договора, нарушили запрет на распоряжение имуществом, принадлежащим на праве бессрочного пользования (земельным участком). При этом суд в решении указал, что "данные изъяты" через своего представителя оформила право собственности на земельный участок, заключив в декабре 2014 года договор с администрацией "адрес", при этом материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГ "данные изъяты". умерла и, следовательно, не могла после этого заключить какой-либо договор.

Несмотря на то, что были заявлены требования о признании договора купли-продажи дома действительным, суд рассматривал, является ли этот договор заключенным, при этом пришел к не соответствующим действительности выводам и не принял во внимание доводы ответчика о недействительности договора. В ходе рассмотрения дела не было проверено, каким образом оформлялся договор и производился расчет, учитывая состояние здоровья "данные изъяты" которая не могла читать и писать, не могла видеть. Ответчик полагает, что в договоре должно было указываться, какую долю в праве собственности продает каждый продавец и определена цена за каждую долю. Поскольку такие условия в договоре отсутствуют, то не определен предмет и цена договора и он считается незаключенным.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указывает, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи жилой дом не мог принадлежать продавцам, поскольку их право собственности не было зарегистрировано, а права на недвижимое имущество возникают лишь с момента государственной регистрации.

Кроме того, решением Новоалтайского городского суда от 29.09.2014 было установлено, что жилой дом является самовольной постройкой, поскольку подвергся реконструкции, а согласно ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ею. В связи с этим договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ также является ничтожным, поскольку заключен в нарушение прямого запрета, установленного законом. Выводы суда о том, что ранее принятым решением было признано право собственности "данные изъяты" на жилой дом с 1986 года, являются надуманными, так как с указанного времени существовал жилой дом площадью "данные изъяты" кв.м, а право собственности было признано за истцами на жилой дом площадью "данные изъяты" кв.м, то есть на другой объект, который в "данные изъяты" году еще не существовал. Ответчик полагает, что право собственности "данные изъяты". на жилой дом, который являлся самовольной постройкой, возникло лишь с момента вступления решения суда в законную силу, то есть с ДД.ММ.ГГ.

Земельный участок, на котором расположен дом, принадлежал продавцам на праве постоянного бессрочного пользования, поэтому они не вправе были распоряжаться им в силу ч. 3 ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная норма проигнорирована судом, который признал договор действительными и признал право собственности истицы на земельный участок. При этом представитель истца в возражениях указывает, что требования относительно земельного участка истцом не заявлялись, то есть, как полагает ответчик, суд вышел за пределы исковых требований. Однако сторона истца просит оставить решение суда без изменения.

Истица при заключении договора знала о том, что у ответчиков отсутствует право собственности на жилой дом и земельный участок, поэтому действовала недобросовестно.

При оценке факта расчета по договору суд не учел, что из текста договора следует, что деньги должны были передаваться в Росреестре в г. Новоалтайске одновременно с регистрацией договора, однако документы о регистрации в установленном порядке не подавались, так как право собственности у продавцов отсутствовало. Следовательно, и деньги в порядке, установленном договором, не могли быть переданы. При этом в противоречии с условиями договора судом было установлено, что расчет по договору был произведен в городе Бийске.

При вынесении решения суд проигнорировал разъяснения, содержащиеся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, из которых следует, что в такой ситуации следует обращаться к наследникам с требованием о регистрации права собственности, а не о признании права собственности. Договор купли-продажи не вступил в силу, так как согласно пункту 7.1 договора для этого необходима его государственная регистрация, которая не была произведена.

Представитель истца в возражениях на жалобу просит оставить ее без удовлетворения решение суда - без изменения.

Лица, участвующие в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела без их участия.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда установленным обстоятельствам дела (п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, жилой дом по пер. "данные изъяты" в городе "адрес"ю "данные изъяты" кв.м был приобретен супругами "данные изъяты" в период брака. После смерти ДД.ММ.ГГ "данные изъяты" нотариусом Новоалтайской государственной нотариальной конторы "данные изъяты" было выдано "данные изъяты" как пережившей супруге, свидетельство о праве собственности на ? долю в праве собственности на указанный дом, а также выданы два свидетельства о праве на наследство по закону на ? долю в праве собственности наследникам первой очереди - супруге "данные изъяты" и сыну "данные изъяты" фамилия которого на самом деле согласно свидетельству о рождении - "данные изъяты"., что было установлено вступившим в законную силу решением Новоалтайского городского суда от ДД.ММ.ГГ (л.д. 73-76). Таким образом свидетельствами, выданными нотариусом ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ, подтверждается, что жилой дом по пер. "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты" кв.м после смерти "данные изъяты". перешел в общую долевую собственность "данные изъяты").

В дальнейшем в неустановленное время указанный жилой дом подвергся реконструкции, его площадь увеличилась до "данные изъяты" кв.м, в результате чего он приобрел статус самовольной постройки.

Вышеуказанные обстоятельства не оспариваются сторонами и установлены решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ, которым за "данные изъяты" было признано право общей долевой собственности (1/4 и 3/4 доли соответственно) на указанный жилой дом, в связи с чем он перестал быть самовольной постройкой.

Через 4 дня после вынесения решения, до его вступления в силу, "данные изъяты". ДД.ММ.ГГ умерла. Решение не было обжаловано и ДД.ММ.ГГ вступило в законную силу.

"данные изъяты". умер до истечения 6 месяцев после смерти матери, ДД.ММ.ГГ.

Право собственности "данные изъяты". на доли в праве собственности на жилой дом по пер. "данные изъяты" (соответственно ? и ?), зарегистрировано ДД.ММ.ГГ (л.д. 31, 32), право общей долевой собственности на соответствующий земельный участок в таких же долях - ДД.ММ.ГГ (л.д. 33, 34).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 1156 Гражданского кодекса Российской Федерации если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону, а если все наследственное имущество было завещано - к его наследникам по завещанию (наследственная трансмиссия). Право на принятие наследства, принадлежавшее умершему наследнику, может быть осуществлено его наследниками на общих основаниях. Если оставшаяся после смерти наследника часть срока, установленного для принятия наследства, составляет менее трех месяцев, она удлиняется до трех месяцев.

Материалами дела подтверждается, что после смерти "данные изъяты" наследниками первой очереди являлись Дрямова В.А., которая приняла наследство, Коробейникова А.А., отказавшаяся от наследства в пользу Дрямовой В.А., и Коробейников Р.Е., принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии в части наследства, причитавшегося "данные изъяты" (л.д. 63-65). После смерти "данные изъяты" наследство принято его сыном Коробейниковым Р.Е. (л.д. 60, 80).

Учитывая, что у "данные изъяты" три наследника по закону первой очереди, то каждый из них может претендовать на ? долю в праве собственности на спорный жилой дом. Поскольку Дрямова В.А. вправе принять наследство также в части, причитающейся ее сестре "данные изъяты"., то она может претендовать на ? долю в праве собственности на дом. Коробейников Р.Е. может претендовать на долю, принадлежавшую его отцу (?), а также на приходящуюся на отца долю в наследстве после смерти бабушки -?, то есть всего - на ? долю в праве собственности на дом.

Следовательно, заявленные исковые требования в равной степени затрагивают интересы ответчиков Дрямовой В.А. и Коробейникова Р.Е.

Согласно представленному истицей договору от ДД.ММ.ГГ (л.д. 24) "данные изъяты" предали в собственность Соколовой О.В. земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый *** с расположенным на нем жилым домом общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый *** по адресу: "адрес", "данные изъяты", "адрес". По соглашению сторон продажная цена определена в "данные изъяты" рублей, в том числе цена дом - "данные изъяты" рублей, цена земельного участка - "данные изъяты" рублей.

Расписками о получении денег подтверждается, что "данные изъяты". получила от истицы по указанному договору за "данные изъяты" доли жилого дома "данные изъяты" рублей, а "данные изъяты". за "данные изъяты" долю дома получил "данные изъяты" рублей (л.д. 25, 26). Факт заключения договора и передачи продавцам полностью цены по договору подтверждается также пояснениями ответчицы Дрямовой В.А. (л.д. 93), которая признала иск, оформив соответствующее заявление (л.д. 90). Из пояснений Дрямовой В.А. следует, что продажа дома была произведена с целью дальнейшего приобретения жилья для "данные изъяты" то есть предполагалось, что денежные средства, полученные за дом, будут использованы преимущественно в его интересах.

Никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, что жилой дом фактически был передан Соколовой О.В. Ею представлены письменные доказательства, подтверждающие проведение в доме ремонтных и строительных работ в период с октября 2014 года по октябрь 2015 года (л.д. 114-146).

Суд, оценив указанные доказательства, установилфакт заключения договора купли-продажи жилого дома и его исполнения сторонами.

Ответчик Коробейников Р.Е., ссылаясь на отсутствие расчета по договору, физическую невозможность подписания "данные изъяты" договора и расписки, каких-либо доказательств этого не представил, несмотря на то, что согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

При этом в решении суда сделан вывод о действительности указанного договора лишь в части продажи дома, поскольку истцом требования были изменены, из них исключено первоначально заявленное требование относительно земельного участка (л.д. 6-8, 109-111). Ссылки в апелляционной жалобе на неправомерное признание судом за истицей права на земельный участок, а также на признание действительным договора в части продажи земельного участка не соответствуют резолютивной части решения суда. Доводы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, несостоятельны.

Довод Коробейникова Р.Е. о том, что договор не может считаться заключенным при отсутствии его государственной регистрации, не соответствует закону.

Действительно, в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

До ДД.ММ.ГГ действовала норма, содержащаяся в п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержащееся в том числе в статье 558 правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Федерального закона (то есть после 01.03.2013).

Таким образом, на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГ в законе отсутствовала норма, устанавливающая необходимость государственной регистрации такого договора.

Необходимость государственной регистрации сделки не может быть предусмотрена соглашением сторон, так как регистрация не является формой сделки. Как следует из содержания п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделки может быть предусмотрена только законом. В этом случае правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В связи с этим пункт 7.1 договора от ДД.ММ.ГГ, согласно которому договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, является неисполнимым, не соответствует закону и не влечет правовые последствия.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводом ответчика о том, что на момент заключения сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ право собственности на жилой дом по "данные изъяты" в "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м у продавцов отсутствовало, поскольку еще не было принято решение суда о признании права собственности на самовольную постройку и это право не было зарегистрировано.

Продавцами принимались меры для сохранения дома в реконструированном состоянии и они, как правильно указано судом, являлись правообладателями в отношении дома до его реконструкции, поскольку владели на праве постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Вместе с тем судом не было принято во внимание, что в результате оформления наследственных прав после смерти "данные изъяты". у продавцов возникло право общей долевой собственности на дом площадью "данные изъяты" кв.м, однако объектом, который был продан истице, являлся жилой дом площадью "данные изъяты" кв.м, который на момент заключения договора являлся самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как обоснованно указывает ответчик в жалобе, в силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, законом установлен прямой запрет совершать сделки в отношении самовольной постройки.

По смыслу разъяснений, содержащихся в абзацах 3, 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу, и в случае установления этого обстоятельства возможно вынесение решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Некоторые случаи, когда сделка считается посягающей на публичные интересы, перечислены в пункте 75 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, где, в частности, указано, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ был заключен в нарушение явно выраженного запрета распоряжаться самовольной постройкой, установленного в п. 2 ст. 222 ГК, то этот договор является ничтожным, что исключает возможность удовлетворения иска о признании его действительным и о признании за истицей права собственности на спорный дом.

При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении иска не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Принятие признания иска и удовлетворение требований в части доли наследственного имущества, причитающегося Дрямовой В.А., невозможно, поскольку признание иска противоречит закону (ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и признание сделки действительной лишь в части (а в остальной части - недействительной) возможно в данном случае лишь при установлении того факта, что сделка была бы заключена покупателем и в отношении половины дома (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации), но этого в ходе рассмотрения дела не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 10 ноября 2015 года в части удовлетворения иска Соколовой О. В. отменить, удовлетворить апелляционную жалобу Коробейникова Р.Е.

Принять в этой части новое решение.

Отказать Соколовой О. В. в удовлетворении иска к Коробейникову Р. Е., Дрямовой В. А. в полном объеме.

Председательствующий

Судьи: