Решение Новосибирского областного суда от 18 декабря 2015 г. по делу N 3а-149/2015

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никитиной Г.Н.

при секретаре Бурч А.А.

с участием представителя ООО "Новая Сибирь" Юнг И.В.

представителя филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Новосибирской области Голубевой Я.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Новая Сибирь" об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО "Новая Сибирь" обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав, что истец является собственником объекта капитального строительства: здание, назначение: нежилое здание. Площадь: 7349,6 кв. м ... Этажность 1, адрес: "адрес" Здание расположено на земельном участке с кадастровым N, площадью 4271 кв. м ... Истец пользуется участком на праве аренды по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска, заключенным между ним и мэрией города Новосибирска. Арендная плата определяется расчетным путем, базовым значением которого является кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011г. N 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым по состоянию на 01.01.2010г. кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в размере 24952036,20 руб.

Считает, что указанная выше кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права заявителя как плательщика арендных платежей, поставленной в зависимость от кадастровой стоимости объекта (л.д. 3-4).

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 4271 кв. м. с кадастровым N в размере 18613000,00 руб.

В судебном заседании представитель ООО " Новая Сибирь" Юнг И.В. требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, просил дело рассмотреть в его. Согласно позиции, изложенной в представленном отзыве, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Новосибирской области Голубева Я.Д. просила разрешить требования в соответствии с законом. При этом пояснила, что ранее до проведения массовой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в размере 31 146651,89 руб. При проведении массовой оценки, проводимой на 01.01.2010 спорный земельный участок был включен в перечень земельных участков земель населенных пунктов и его кадастровая стоимость была определена в размере 24952036,20 руб. Данная кадастровая стоимость утверждена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011г. N 535-п. Ошибка, о которой идет речь в письменных пояснениях, была допущена после утверждения результатов оценки, данная ошибка устранена и она никоим образом не влияет на разрешение настоящего спора.

На основании положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. п. 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды земельного участка N 107787 от 18 августа, заключенного между мэрией города Новосибирска и ООО "Новая Сибирь", последнее является арендатором земельного участка с кадастровым N, площадью 4271 кв. м., из земель населенных пунктов, по адресу: "адрес" Срок договора аренды установлен до 18 августа 2014 года (л.д. 25-28 т. 1). Земельный участок предоставлен заявителю для строительства торгово-выставочного комплекса.

По договору аренды земельного участка N от 26 июня 2014 года, заключенного между мэрией города Новосибирска и ООО "Новая Сибирь", обществу предоставлен в аренду вышеназванный земельный участок, для эксплуатации здания, сроком до 26 июня 2024 года (л.д. 14-17 т. 1). Размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 22 т. 1).

Следовательно, ООО "Новая Сибирь" обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" по состоянию на 1 января 2010 г. и составляет 24952036,20 руб.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п, сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Общество 16.09.2015 г. обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области. Уведомлением комиссии от 18.09.2015 г. N 01-17-2695/15 заявление общества возвращено, как не подлежащее рассмотрению комиссией.(л.д. 36-39 т. 1).

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений закона предусматривается возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу ООО "Новая Сибирь" проведена его оценка.

Согласно отчету N об определении рыночной стоимости земельного участка от 5 июня 2015 года, выполненного оценщиками ООО "Прайм Груп", рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2010 года составляет 18613000,00 рублей (л.д.52-122 т. 1).

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение N от 25.06. 2015г. Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Экспертный Совет (л.д. 40-51 т. 1).

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что данные документы соответствуют требованиям статей 11 и 17 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОN1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, при этом подробно обосновал отказа от использования затратного и доходного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены следующие ценообразующие факторы (элементы сравнения): передаваемые имущественные права, физические характеристики объекта (площадь), дата продажи, местоположение, категория земель, вид разрешенного использования; другие характеристики, влияющие на стоимость (возможность быстрого подключения инженерных коммуникаций).

Анализ рынка земли г. Новосибирска составлен по данным открытых источников информации, содержащих сведения о результатах аналитических исследований и ценах предложений земельных участков, в частности из журналов "Справочник. Коммерческая недвижимость".

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертами на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Установлено, что выполненные расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным оценщиком подходу и методам.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений требований действующего законодательства к оформлению и содержанию отчета в части указания сведений об оценке суд не находит,

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы не просили.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований не имеется.

Основан на ошибочном толковании норм права довод представителя мэрии Новосибирска о том, что административный истец не вправе оспорить кадастровую стоимость, поскольку в договоре аренды отсутствует согласие собственника на такой пересмотр.

Согласно п. 6 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Данное Постановление, которым даны разъяснения по рассмотрению дел указанной категории, принято 30 июня 2015 года.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Учитывая, что Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года не содержит прямого указания на распространение его положений в указанной части на отношения, возникшие до введения в действие, а договор аренды заключен 26 июня 2014 года, то ссылка представителя на указанное выше Постановление, является необоснованной.

Кроме того, судом установлено, что административный истец является собственником объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке, и в силу абз. 8 п. 6 вышеназванного постановления Пленума вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Не усматривает суд оснований для прекращения производства по делу, о чем ходатайствовала представитель мэрии города Новосибирска, ссылаясь на то обстоятельство, что ранее выносилось решение между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Как следует из решения Новосибирского областного суда от 18 мая 2015 года, ООО "Новая Сибирь" было отказано в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной, по той причине, что в обоснование заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке спорного земельного участка, в котором рыночная стоимость была определена по состоянию на 01.01.2012 года, тогда как рыночная стоимость должна была быть определена по состоянию на 01.01.2010 года.(л.д. 231-234 т. 1)

Обращаясь с настоящим административным исковым заявлением в суд, ООО "Новая Сибирь" просило установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком по состоянию на 01.01.2010 года.

Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" принятие судом отказа от требований и прекращение производства по делу, а также отказ в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости препятствует повторному обращению с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установленной на ту же дату, в отношении того же объекта недвижимости.

С учетом того, что административный истец обратился с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на 01.01.2010, тогда как ранее просил установить на дату - 01.01.2012 года, оснований для прекращения производства не имеется.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ООО "Новая Сибирь" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N площадью 4271 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 18 613000,00 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения ООО "Новая Сибирь" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области - 16 сентября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок, со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда.

Решение вступило в законную силу 22.01.2016г.