Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 15 февраля 2016 г. по делу N 33-646/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:

председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Котова Д.О., Мананниковой Т.А.

при секретаре судебного заседания Киселевой Ю.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционным жалобам ответчика Михайлова С.А., представителя истца Кузнецовой Л.Н. - Знаменской С.В., а также представителя третьего лица Архангельского отделения N8637 ПАО "Сбербанк России" Пядышевой С.В. на решение Соломбальского районного суда г.Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

"Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Михайловым С.А. и Кузнецовой Л.Н..

Взыскать с Михайлова С.А. в пользу Кузнецовой Л.Н. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере "данные изъяты" руб., убытки в размере "данные изъяты" руб., судебные расходы в размере "данные изъяты" руб. Всего взыскать "данные изъяты" руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Кузнецовой Л.Н. и государственной регистрации права собственности продавца Михайлова С.А. на "адрес" в "адрес" (кадастровый N).

Взыскать с Михайлова С.А. в доход бюджета государственную пошлину в размере "данные изъяты" руб. ".

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В. судебная коллегия

установила:

Кузнецова Л.Н. обратилась в суд с иском к Михайлову С.А. в последнем заявленном виде о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании "данные изъяты" рублей уплаченных по договору купли-продажи, уплаченных процентов по кредитному договору в размере "данные изъяты" судебных расходов в размере "данные изъяты" из которых "данные изъяты" руб. - расходы на оплату услуг представителя, "данные изъяты" руб. - расходы на составление доверенности.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес". Согласно условиям договора истец уплатила ответчику денежные средства в размере "данные изъяты"., из которых "данные изъяты". были уплачены из собственных средств Кузнецовой Л.Н., "данные изъяты" руб. уплачены за счет кредитных денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности истца на спорное жилое помещение. В январе "данные изъяты" года Кузнецовой Л.Н. стало известно, что "адрес" признан аварийным и подлежащим сносу, ответчик о данном факте истца не уведомил. Полагает, что Михайловым С.А. были нарушены существенные условия договора купли-продажи.

В судебном заседании истец и представитель истца - Знаменская С.В. на исковых требованиях настаивали.

Ответчик Михайлов С.А. и его представитель Доморощенов Д.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков в размере "данные изъяты". Пояснили, что ответчик в заблуждение о качестве передаваемой недвижимости покупателя не вводил, поскольку качественное состояние объекта недвижимости оценивалось покупателем при его осмотре. О том, что дом признан непригодным для проживания ответчику стало известно из претензии, направленной ему Кузнецовой Л.Н. Кроме того, указали, что сведения о домах, признанных непригодными для проживания являются общедоступной информацией, а сам факт признания дома непригодным для проживания не влечет за собой невозможность осуществления сделки.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АО и НАО надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" в лице Архангельского филиала N 8637 - Светлова Г.И., надлежащим образом извещенная о дате и времени судебного заседания, в суд не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия. Направила суду отзыв, в котором указала, что до подписания договора квартира была осмотрена истцом, с качественными характеристиками объекта недвижимости Кузнецова Л.Н. была согласна, в связи с чем просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд постановилуказанное решение, с которым не согласились ответчик Михайлов С.А., представитель третьего лица Архангельского отделения N8637 ПАО "Сбербанк России" Пядышева С.В., в поданных апелляционных жалобах просят отменить постановленное решение. А также в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика убытков в виде уплаченных процентов по кредитному договору в размере "данные изъяты"., с постановленным решением не согласилась представитель истца, в поданной апелляционной жалобе просит отменить решение суда в указанной части.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик Михайлов С.А., указал, что он не вводил в заблуждение истца относительно качества приобретаемой недвижимости. Истец несколько раз осматривала квартиру и дом, в котором эта квартира находится. В ходе судебного разбирательства истец не пояснила, какой конкретно недостаток был выявлен ею при эксплуатации квартиры. Однако суд пришел к выводу том, что наличие заключения межведомственной комиссии о непригодности жилого дома для проживания свидетельствует о наличии недостатков в спорной недвижимости. Между тем, заключение межведомственной комиссии является административным актом, а не скрытым недостатком. Сам факт признания жилого дома непригодным для проживания не влечет за собой невозможность осуществления сделок в отношении квартир, расположенных в таком доме, а наличие заключения межведомственной комиссии о непригодности жилого дома для проживания само по себе не свидетельствует о нарушении существенных условий договора купли-продажи продавцом.

Квартира приобреталась истцом с использованием кредитных средств, и обязательным условием выдачи ипотечного кредита является проведение оценки объекта недвижимости. В отчете об оценке зафиксированы характеристики жилого помещения, при этом оценщик не делает выводов о невозможности использования квартиры для проживания.

Сведения о домах, признанных непригодными для проживания, не являются закрытыми.

Апеллянт полагает, что в его действиях не усматривается нарушение условий договора купли-продажи и оснований для расторжении договора не имеется.

Кроме того, судом не разрешен вопрос о юридической судьбе обременения на спорную квартиру (ипотека в силу закона).

В обоснование доводов апелляционной жалобы представитель Архангельского отделения N8637 ПАО "Сбербанк России" указала, что Поскольку истцом подписан договор купли-продажи, она знала о всех характеристиках и свойствах приобретаемого жилья. Согласно п.14 договора купли-продажи, истец, осмотрев приобретаемую квартиру, неоговоренных недостатков не обнаружила. Истец была ознакомлена с технической документацией на квартиру. В п.6-8 договора купли - продажи указано, что приобретение квартиры осуществляется за счет собственных средств и за счет средств банковского кредита. С момента государственной регистрации права собственности покупателя на данную квартиру она передается в залог банку. Залогом обеспечивается целевое назначение кредита и исполнение кредитных обязательств истца перед банком. Обязательства по кредиту несут его стороны. Заключенный между истцом и банком кредитный договор действует до полного погашения истцом задолженности по кредитному договору, учитывая целевое назначение кредита. Вместе с тем, в решении суда не разрешен вопрос о сохранении права залога на заложенное имущество по кредитному договору. Исходя из общего принципа равенства участников гражданских правоотношений и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота Банк является добросовестным залогодержателем и сохраняет за собой право залога.

Представитель истца Знаменская С.В. в обоснование доводов своей апелляционной жалобы указала о несогласии с выводами суда о том, что проценты по кредитному договору не являются убытками и не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. По мнению подателя жалобы, поскольку судом установлено существенное нарушение условий договора купли - продажи со стороны ответчика, в результате чего истец лишилась возможности использовать жилое помещение по назначению, а недостатки не могут быть устранены и жилое помещение в установленном законом порядке признано непригодным для проживания - имеется прямая причинно-следственная связь между виновными действиями ответчика, знавшего об использовании истцом кредитных средств на приобретение квартиры и передавшего товар ненадлежащего качества, и убытками истца в виде суммы уплаченных процентов.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав истца Кузнецову Л.Н., ее представителя Знаменскую С.В., ответчика Михайлова С.А., его представителя Доморощенова Д.С., представителя ОАО "Сбербанк России" Боровикову Г.И., судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ответчик продал, а истец купил квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Указанную квартиру стороны оценили в "данные изъяты" руб.

ДД.ММ.ГГГГ за истцом было зарегистрировано право собственности на указанное жилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

В судебном заседании стороны не отрицали, что цена договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически составила "данные изъяты" руб., уплаченных истцом за счет кредитных средств, предоставленных ей ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в размере "данные изъяты" руб. истцом ответчику не передавались. Стороны составили расписку, подтверждающую договор займа между Кузнецовой Л.Н. и Михайловым С.А. на данную сумму, для предоставления сведений в банк с целью получения кредита.

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ жилой "адрес" в "адрес" признан аварийным и подлежащим сносу, проведение капитального ремонта по восстановлению утраченных эксплуатационных характеристик экономически не целесообразно.

Акт утвержден распоряжением заместителя мэра города по городскому хозяйству Nр от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями п.п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком при заключении договора купли - продажи спорной квартиры были допущены существенные нарушения, которые являются основанием для его расторжения.

При этом, расторгая договор купли - продажи, суд фактически пришел к выводу о том, что спорная квартира не может быть объектом купли- продажи, поскольку находится в доме признанном аварийным и подлежащим сносу.

Судебная коллегия с данным выводом суда не может согласиться по следующим основаниям.

Частью 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ органом исполнительной власти.

В соответствии с п. 7 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47, таким уполномоченным органом является соответствующая межведомственная комиссия.

В силу п. 42 названного Положения межведомственная комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения (о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с ч.10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из содержания ч.1 ст. 32 ЖК РФ следует, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, путем выкупа.

Согласно ч.6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (ч.7 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

При этом в силу прямого указания нормы закона, предусмотренной ч.5 ст. 32 ЖК РФ, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 288 ч.1 ГК РФ, ст. 30 ч.1 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 209 ч.2 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Из анализа указанных правовых норм следует, что собственник квартиры, находящейся в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, до достижения соглашения между собственником и муниципальным образованием о выкупе указанной квартиры (либо до принятия судом решения об изъятии квартиры) вправе распоряжаться ею, в том числе и отчуждать путем заключения договора купли- продажи.

Как следует из материалов дела, обстоятельств, при которых отчуждение спорного жилого помещения было бы невозможно по настоящему делу не установлено, поскольку между ответчиком (предыдущим собственником) и муниципальным образованием соглашения о выкупе спорной квартиры не заключалось, решение суда об изъятии данной квартиры не принималось.

Каких-либо ограничений в оборотоспособности объектов гражданских прав, предусмотренных ст. 129 ГК РФ, спорный объект не имеет.

Таким образом, спорная квартира на момент заключения договора купли - продажи между сторонами являлась объектом гражданских прав и могла отчуждаться от одного лица к другому.

Вывод суда о том, что продавцом было передано по договору купли - продажи жилое помещение, которое не отвечало его назначению, в частности, удовлетворению жилищных потребностей, опровергается материалами дела, из которых следует, что истец и ее семья с момента заключения договора купли - продажи и до настоящего времени проживают в спорном жилом помещении, т.е. используют его по назначению. При этом, доказательств, что качественные характеристики квартиры со дня ее приобретения до настоящего времени изменились не представлено, как не представлено доказательств наличия иных недостатков, в том числе скрытых, препятствующих использованию жилого помещения по назначению, нахождение квартиры в доме признанном аварийным к таковым не относится.

То обстоятельство, что квартира находится в доме признанном аварийным и подлежащим сносу свидетельствует о том, что жилищные права истца, как собственника, могут быть обеспечены и защищены в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Истец, приобретая указанное жилое помещение, имела возможность ознакомиться с его характеристиками. Получая кредит на приобретение данной квартиры, проводилась оценка данного жилого помещения, в отчете об оценке, указаны дата постройки дома, процент износа дома, иные характеристики актуальные для данного жилого помещения, исходя их которых определена рыночная стоимость указанной квартиры как конкретного объекта.

С учетом изложенного, поскольку объектом договора купли - продажи являлась конкретная квартира, стоимость которой была определена сторонами по договору с учетом ее индивидуальных характеристик, квартира используется истцом по назначению - для проживания, сам по себе факт признания дома аварийным и подлежащим сносу, в котором расположено спорное жилое помещение, не свидетельствует о существенном нарушении договора, исходя из положений ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, информация о том, что указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу носит открытый характер, размещена в сети Интернет, что также не препятствовало истцу узнать о данном обстоятельстве.

Таким образом, указанные истцом обстоятельства не являются существенными нарушениями в рамках положений ст. 450 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора.

Доказательств иных существенных нарушений условий договора, влекущих возможность его расторжения в судебном порядке, стороной истца в соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ, как суду первой инстанции, так и в ходе апелляционного рассмотрения дела, не представлено.

Исходя из этого, оснований для расторжения договора купли - продажи по заявленным истцом требованиям не имелось.

Исковые требования о взыскания убытков, судебных расходов являются производными от требований о расторжении договора купли-продажи, в связи с чем оснований для их удовлетворения также не имеется.

На основании изложенного, постановленное судом решение нельзя признать законным, в виду неправильного применения норм материального права и неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Соломбальского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменить и постановить новое решение, которым:

"Исковые требования Кузнецовой Л.Н. к Михайлову С.А. о расторжении договора купли продажи, и взыскании убытков оставить без удовлетворения".

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Д.О. Котов

Т.А. Мананникова