Апелляционное определение СК по административным делам Ростовского областного суда от 09 февраля 2016 г. по делу N 33а-1669/2016

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Москаленко Ю.М.

судей Медведева С.Ф., Водяной В.Ю.

при секретаре: Лазаренко П.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева С.Ф. административное дело по апелляционной жалобе Администрации города Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 27 октября 2015г.

установила:

Халын В.Г. обратился в Ростовский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, ссылаясь на то, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складских помещений). Административный истец оспорил результат кадастровой оценки, которая по состоянию на 01 января 2014г. составляет ...

Халын В.Г. полагал, что рыночная стоимость указанного земельного участка значительно завышена, поскольку согласно отчету независимого оценщика, указанная стоимость составляет ... рублей.

В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей административный истец просил суд, с учетом уточненных требований установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2014г. в размере его рыночной стоимости, составляющей ... рублей.

Решением Ростовского областного суда от 27 октября 2015г. заявление Халына В.Г. удовлетворено.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складских помещений), в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. в размере ... рублей.

Судебные расходы в размере ... рублей возложил на административного истца.

В апелляционной жалобе Администрация города Ростова-на-Дону просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

В обоснование доводов жалобы представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ссылается на то, что судом в основу решения положено заключение судебной экспертизы, проведенной ... однако данное заключение является недостоверным доказательством, поскольку не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а рыночная стоимость земельного участка существенно занижена и не соответствует его реальной стоимости.

Податель жалобы указывает, что экспертом не мотивирован отказ от использования в процессе проведения экспертного исследования доходного и затратного подходов, тогда как ввиду отсутствия рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости подлежит применению именно затратный подход.

В жалобе также указано, что, производя расчет рыночной стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, вид разрешенного использования которых не соответствует виду разрешенного использования указанного земельного участка, в связи с чем объекты сравнения имеют разную стоимостную ценность.

Также, как полагает податель жалобы, экспертное заключение не отвечает принципу обоснованности, поскольку из заключения неясно, каким образом рассчитаны ценообразующие факторы для каждого объекта сравнения, в заключении отсутствует обоснованная шкала корректировок.

Кроме того, указывает, что в экспертном заключении отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности суд и лиц участвующих в деле, возможности получить достоверную информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, фактического существования объекта как такового, соответствия сведений, представленных в объявлениях о продаже реальному положению дел, целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов.

В судебное заседание Холын В.Г., Холын А.В., Стороженко И.В., представитель Правительства Ростовской области, представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", представитель Управления Росреестра по Ростовской области, представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону не явились, при их надлежащем уведомлении о месте и времени о месте и времени судебного разбирательства. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, с учетом положений ст.ст.150, 307 КАС Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Холына В.Г., Компаниец А.Р., представителя Администрации г. Ростова-на-Дону Барбарук Н.В., проверив решение на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, ее результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области".

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как достоверно установлено судом и подтверждается материалами дела, Халын В.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ...

Согласно справке ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области от 21 мая 2015 г., кадастровая стоимость указанного земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 21 мая 2015 г., составляет ... Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2014 г.

Удовлетворяя требования Халына В.Г., суд первой инстанции руководствовался выводами заключения эксперта ... N ... от 08 сентября 2015г., выполненного по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, назначенной судом первой инстанции в целях разрешения вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка, арендуемого Халыном В.Г. по состоянию на 01 января 2014г.

При этом судом указанному доказательству дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства, заключение судебного эксперта, подтвержденное им в судебном заседании, оценено судом первой инстанции в совокупности с иными представленными сторонами доказательствами.

Доводы представителя Администрации г.Ростова-на-Дону, обосновывающие недостоверность и необоснованность заключения эксперта ... , судебная коллегия находит несостоятельными.

Ссылки подателя жалобы на то, что экспертом в целях проведения экспертного исследования выбраны ненадлежащие объекты-аналоги - земельные участки, имеющие иной вид разрешенного использования, нежели арендуемый Халыном В.Г. земельный участок, не являются заслуживающими внимание.

Как указано в заключении, в ходе экспертного исследования производился общий анализ рынка, выбраны наиболее подходящие участки по основным ценообразующим параметрам.

Доводы о необоснованности отказа эксперта от затратного и доходного подходов безосновательны, поскольку в заключении эксперта объяснения отказа от указанных подходов приведены, с которыми судебная коллегия не находит оснований не согласиться. Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. По мнению судебной коллегии, именно применение сравнительного подхода позволяет эксперту наиболее точно и достоверно определить стоимость объекта недвижимого имущества в рамках проведения судебной оценочной экспертизы.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. ФСО N 1 также гласит, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Эксперт в заключении указал, что метод сравнения продаж полностью соответствует условиям применения. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (п. 4 раздела II ФСО N 4).

Необоснованным является и довод жалобы, согласно которому эксперт в нарушение п. 22 ФСО N 1 не представил обоснованную шкалу корректировок. Из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок, эксперт взял усредненные значения из предложенных диапазонов коэффициентов для целей ответа на поставленный судом вопрос.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы и являются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках.

Излагая несогласие с заключением, выполненным экспертом ... на основании определения Ростовского областного суда, представитель Администрации города Ростова-на-Дону не представил доказательств подтверждающих, что указанные им несоответствия заключения эксперта требованиям законодательства привели к занижению рыночной стоимости земельного участка.

Выводы суда мотивированы, основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств, а также на нормах материального права, регулирующих правоотношения по установлению кадастровой стоимости земельных участков. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, оснований к отмене или изменению постановленного по делу судебного акта от 27 октября 2015г. не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 308, 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ростовского областного суда от 27 октября 2015г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: