Решение Ростовского областного суда от 21 декабря 2015 г. по делу N 3а-270/2015

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Власенко И.А.,

с участием представителя административного истца Шиловского Д.В.,

представителя административного ответчика - Правительства Ростовской области Гаричян О.К.,

представителей заинтересованных лиц: Администрации г. Ростова-на-Дону Киселевой Т.И. и Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону Хачатуряна Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Калиниченко ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости,

установил:

Калиниченко В.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка площадью ... кв.метра с кадастровым номером ... , находящего по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 1 января 2014 года, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению арендной платы.

После уточнения требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Калиниченко В.Ю. просил суд установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года - в размере ... рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца Шиловский Д.В. поддержал заявленные требования в части установления кадастровой стоимости.

Представитель административного ответчика - Правительства Ростовской области Гаричян О.К. возражала против удовлетворения требований, основанных на отчете оценщика. Полагала возможным установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц: Администрации г. Ростова-на-Дону Киселева Т.И. и ДИЗО г. Ростова-на-Дону Хачатурян Н.М. возражали против удовлетворения требований, считая, что как отчет об оценке, так и заключение судебной экспертизы имеют недостатки и не позволяют установить размер рыночной стоимости земельного участка.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание к назначенному времени не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения на иск, в которых сослалось на то, что функции органа кадастрового учета переданы ФГБУ "ФКП Росреестра", просило о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Неявившиеся лица надлежаще извещены судом о времени и месте судебного разбирательства, однако о невозможности явки в судебное заседание своих представителей и о причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц. Оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что Калиниченко В.Ю. по договору аренды земельного участка от ... N ... , заключенному с ДИЗО г. Ростова-на-Дону, является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: ... , с кадастровым номером ... , площадью ... кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения гостиничного комплекса. По условиям договора арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 11-14). В собственности административного истца находится строение, расположенное на указанном участке (т. 1 л.д. 10).

Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью, поскольку размер кадастровой стоимости влияет на величину арендных платежей, а в случае рассмотрения вопроса о выкупе участка и на размер выкупной цены.

Арендуемый административным истцом земельный участок с существующими характеристиками поставлен на кадастровый учет до 1 января 2014 года (т. 1 л.д. 15).

Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей, о чем свидетельствует кадастровая справка (т. 1 л.д. 224).

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от ... N 01-04/2015-О, составленный оценщиком ФИО11. (ООО " ... "). Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла рублей ... рублей (т. 1 л.д. 18-221).

На этот отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков " ... " от ... (т. 1 л.д. 225-234).

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя административного ответчика - Правительства Ростовской области была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от ... N ... судебной экспертизы, выполненной экспертом ... ФИО12., отчет от ... , выполненный оценщиком ФИО13, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, допущены нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета. Оценщиком не в полной объеме учтены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не проведен анализ необходимости проведения корректировок по фактору местоположения с учетом элементов сравнения по таким параметрам как автомобильный и пешеходный трафик, степень развитости инфраструктуры в целом, в том числе инфраструктуры общественного транспорта, в районах расположения объектов-аналогов и объекта оценки, что повлияло на объективность величины итоговой стоимости. Согласно выводам судебного эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла ... рублей (т. 3 л.д. 6-167).

Правильность выводов судебного эксперта о размере рыночной стоимости земельного участка представителями административного истца и административных ответчиков сомнению не подвергалась.

Представители заинтересованных лиц Администрации г. Ростова-на-Дону и ДИЗО г. Ростова-на-Дону полагали, что эксперт необоснованно использовал только сравнительный подход и метод сравнения продаж, не указал в заключении кадастровые номера объектов-аналогов, подбор объектов-аналогов произведен экспертом некорректно, анализ по ценообразующим факторам является не полным.

В удовлетворении ходатайства представителя ДИЗО г. Ростова-на-Дону о назначении повторной экспертизы судом отказано в связи с отсутствием для этого оснований, предусмотренных в ст. 83 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При анализе имеющихся доказательств суд руководствуется положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости".

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения по требованиям, уточненным административным истцом, выводы, содержащиеся в заключении, составленном экспертом ФИО14

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт проанализировал в заключении возможность применения различных подходов и методов в оценке объекта, обосновал применение именно метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода; провел достаточно подробный анализ рынка. Им сделана объемная выборка предложений о продаже сходных объектов в городе, позволяющая судить о действительном состоянии рынка и уровне цен в соответствующем сегменте. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Использованная информация, вопреки утверждению представителей заинтересованных лиц, соответствует критериям достаточности и проверяемости.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов, использование судебным экспертом допущений по признакам аналогов, не указанным непосредственно в текстах объявлений, а также применение соответствующих коэффициентов произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка земельных участков.

Возможностью указания в заключении кадастровых номеров объектов-аналогов эксперт не располагает, поскольку источники информации (объявления о продаже) таких сведений, как правило, не содержат. Возражения Администрации г. Ростова-на-Дону по этому вопросу являются несостоятельными.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, и федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии ранее представленного отчета об оценке предъявляемым требованиям и признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы.

В этом размере суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Принимая во внимание, что административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы, который признан судом обоснованным, удовлетворение требований (в части) по сути сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Следовательно, судебные расходы должны быть возложены на административного истца (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

С Калиниченко В.Ю. в пользу Правительства Ростовской области подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в сумме ... рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гостиничного комплекса, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 31 августа 2015 года.

Взыскать с Калиниченко ... в пользу Правительства Ростовской области расходы по оплате экспертизы в сумме ...

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

...