судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе: председательствующего Яковлевой В.В.
судей Самодуровой Н.Н., Евдокименко А.А.
при секретере Каримове Д.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО Корпорация "Импульс" на решение Центрального районного суда г.Тольятти Самарской области от 03 ноября 2015 года, которым постановлено: Иск Заитова Ж.Ш. удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N 0812/25 от 25.12.2008 года, заключенный между ЗАО "Гражданпромпроект" и ООО Корпорация "Импульс" в части передачи в собственность ООО Корпорация "Импульс" комнаты N 38, расположенной на первом этаже в нежилом помещении по адресу: "адрес"
Прекратить право собственности ООО Корпорация "Импульс" на комнату N 38, расположенную на первом этаже в нежилом помещении по адресу: "адрес"
Взыскать с ООО Корпорация "Импульс" в пользу Заитова Ж.Ш. 400 рублей в возмещение расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самодуровой Н.Н., объяснения Седыкина Е.Я. (представителя ООО Корпорация "Импульс") в поддержание доводов апелляционной жалобы,суд апелляционной инстанции
УСТАНОВИЛ:
Заитов Ж.Ш. обратился в суд с иском к ООО Корпорация "Импульс", ЗАО "Гражданпромпроект" о признании сделки недействительной, указав, что с 1998 года является собственником нежилого помещения, состоящего из комнат: 1 этаж: комнаты N 4, 27, 33, 24, 25, общей площадью 64,20 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: "адрес"
ООО Корпорация "Импульс" является собственником нежилых помещений, состоящих из комнат: 1 этаж: комнаты N 1, 2, 3, 19; 1 этаж: комнаты N 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 38; 2 этаж: комнаты N N 1,17,18.19,20,21; 3 этаж: комнаты N 11,12,13,22.23 (здание Лит АА1А2АА1), расположенное по адресу: "адрес"
Местами общего пользования нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" являются общий коридор поз. N 26, лестничные площадки поз. N 38, 39, санитарный узел поз. N 19, 19 а, 20, 21, 22, 23, подвальные помещения: поз. N 4 (коридор), N 8 (электрощит), N 9 (теплоузел), N10 (коридор).
Права истца по пользованию данными помещениями нарушены тем, ООО Корпорация "Импульс" препятствует, ему в пользовании помещением поз. N 38, которое является лестничной площадкой, т.е. местом общего пользования.
По утверждениям истца, указанная сделка, является недействительной, поскольку не соответствует требованиям закона, так как помещения общего пользования не могут принадлежать на праве собственности конкретному лицу, а принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном здании.
Истец просил суд признать сделку недействительной (ничтожной) договор купли-продажи N 0812/25 от 25.12.2008 г., заключенный между ЗАО "Гражданпромпроект" и ООО Корпорация "Импульс" в части передачи в собственность ООО Корпорация "Импульс" комнаты N 38, расположенной на первом этаже в нежилом помещении по адресу: "адрес"
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем ООО Корпорация "Импульс" ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения о прекращении производства по делу, по тем основаниям, что истцом пропущен срок исковой давности в отношении требования о признании сделки недействительной (ничтожной) договора купли-продажи N 0812/25 от 25.12.2008 г., заключенного между ЗАО "Гражданпромпроект" и ООО Корпорация "Импульс" в части передачи в собственность ООО Корпорация "Импульс" комнаты N 38, расположенной на первом этаже в нежилом помещении по адресу: "адрес"
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
На основании ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Указанные нормы Гражданского кодекса РФ приведены в редакции, действовавшей в момент совершения оспариваемой сделки в силу п. 6 ст. 3 Федерального закона N100-ФЗ от 07.05.2013 года "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".
Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
На основании п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Исходя из буквального толкования приведенных выше правовых норм (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491), возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 1 Постановления N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 стать 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-О-О от 19.05.2009 г., к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст. 290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из материалов дела следует, что Заитов Ж.Ш. с 1998 года является собственником нежилого помещения, состоящего из комнат: 1 этаж: комнаты N N 4, 27, 33, общей площадью 37,40 кв.м. по адресу: "адрес"
С 2003 г. истец является собственником нежилого помещения, состоящего из комнат на 1 этаже: N N 24, 25 (здание лит.АА1а2), площадью 26,80 кв.м.
Истец зарегистрировал право собственности на указанное нежилое помещение в установленном законом порядке.
ООО Корпорация "Импульс" является собственником другого нежилого помещения, состоящего из комнат:1 этаж: комнаты N N 1,2,3,19; 1 этаж: комнаты N N 1,2,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,38; 2 этаж: комнаты N N 1,17,18,19,20,21; 3 этаж: комнаты N N 11,12,13,22,23 (здание Лит АА1А2АА1), расположенное по адресу: "адрес"
Право собственности ООО Корпорация "Импульс" на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Права истца по пользованию данными помещениями нарушены тем, что вход в принадлежащие ему помещения затруднены ввиду того, что вход должен осуществляться через помещение поз. N 38, которое является лестничной площадкой, ООО Корпорация импульс препятствует ему.
По утверждению истца, указанная сделка, является недействительной, поскольку не соответствует требованиям закона, так как помещения общего пользования не могут принадлежать на праве собственности конкретному лицу, а принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном здании.
Суд первой инстанции правильно удовлетворил заявленные требования по следующим основаниям.
С 22.11.1996 г. ЗАО "Гражданпромпроект" является собственником строения N12 по ул. Гидростроевской в г. Тольятти Самарской области (бывший проектно-конструкторский технологический институт) на основании устава ЗАО "Гражданпромпроект" и оценочного акта имущества АО "ПСО КПД" от 01.11.1995 г. Nб/н., что подтверждается регистрационным удостоверением N 17600 от 22.11.1996 г., выданным МП "Инвентаризатор".
07.12.2010 г. ЗАО "Гражданпромпроект" ликвидировано на основании п.2 ст. 21.1 Федерального закона N 129-ФЗ от 08.08.2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Впоследствии нежилые помещения в указанном здании передавались различным юридическим и физическим лицам.
Установлено, что нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности Заитову Ж.Ш. и ООО Корпорация "Импульс" находятся в здании бывшего проектно-конструкторского технологического института по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Гидростроевская, д. 12.
Так, 18.12.1997 г. между ОАО "Димитровградский автоагрегатный завод" (продавцом) и ТОО "Святогор" (покупателем) заключен договор купли-продажи N 0001-24/1164.
Согласно п. 1.1 договора от 18.12.1997 г., ОАО ""Димитровградский автоагрегатный завод" продает, а ТОО "Святогор" покупает часть трехэтажного здания, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью 1009,70 кв.м., в том числе М.О.П. общей площадью 159,10 кв.м., лестничная клетка общей площадью 53,10 кв.м., расположенного на земельном участке (свидетельство N 27050 от 14.07.1997 г.) и именуемое в дальнейшем по договору "Объект продажи".
27.03.1998 г. между ТОО "Святогор" (продавцом) и Заитовым Ж.Ш. (покупателем) заключен договор купли-продажи.
На основании п.1 договора от 27.03.1998 г., ТОО "Святогор" продал, а Заитов Ж.Ш. купил часть кирпичного строения полезной площадью 37,40 кв.м., расположенного по "адрес"
28.04.1999 г. между ООО "Святогор" и Заитовым Ж.Ш. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи части строения, удостоверенного нотариусом г.Тольятти Гришиной В.Г. 27.02.1998 г. за N 2285.
Согласно дополнению к справке ММПФ "Инвентаризатор" N 7147 от 17.03.1998 г. РБИ 00715193, проданная часть строения общей площадью 37,40 кв.м. состоит из: комнаты N 4 полезной площадью 4,90 кв.м.; комнаты N 27 полезной площадью 14,30 кв.м.; комнаты N 33 полезной площадью 18,20 кв.м., что подтверждается дополнительным соглашением от 28.04.1999 г.
25.12.2008 г. между ЗАО "Гражданпромпроект" (продавцом) и ООО Корпорация "Импульс" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N0812/25.
В силу п. 1.1. договора от 25.12.2008 г., в соответствии с настоящим договором ЗАО "Гражданпромпроект" обязуется передать в собственность ООО Корпорация "Импульс" недвижимое имущество - нежилое помещение, состоящее из комнат: 1 этаж: комнаты NN 1,2,3,19;1 этаж: комнаты N N 1,2,5,6,7,8,9,10,11,12,13.14,15,16,38 (спорная лестничная клетка); 2 этаж: комнаты N N 1,17,18.19,20,21; 3 этаж: комнаты N N 11,12,13,22,23; (здание лит.АА1А2АА1) - проектно - конструкторско - технологический институт. Площадь 555,60 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", а покупатель обязуется принять объект и уплатить за него установленную настоящим договором цену.
На момент приобретения ООО Корпорация "Импульс" указанного помещения, здание по "адрес" уже находилось в собственности нескольких юридических и физических лиц, а не являлось единоличной собственностью ЗАО "Гражданпромпроект".
Таким образом, спорное нежилое помещение (поз N 38- лестничная клетка) предназначено для обслуживания нескольких помещений в здании.
Суд первой инстанции правильно признал, что спорное нежилое помещение (поз N38-лестничная клетка) является общим имуществом собственников.
Доводы представителя ООО Корпорация "Импульс" о том, что ему принадлежит часть здания, обособленная от других его частей, суд правильно не принял во внимание, поскольку опровергаются материалами дела, а именно свидетельством о государственной регистрации права.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 12.01.2009 г. (серии 63-АГ N 030378) следует, что ответчику принадлежит не часть здания, а нежилое помещение, находящееся в здании.
Ссылка представителя ООО Корпорация "Импульс" о том, что оспариваемой сделкой в части приобретения ответчиком в собственность помещения N 38 не нарушаются права истца, суд правильно не принял во внимание по следующим основаниям.
Решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 21.01.2015 г. частично удовлетворен иск Заитова Ж.Ш. к Седыкину Е.Я., ООО Корпорация "Импульс", ООО "Святогор" об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, на пользование и распоряжение недвижимым имуществом, признании права общей долевой собственности на общее имущество (места общего пользования).
Указанным решением постановлено, устранить не связанное с лишением владения нарушение прав Заитова Ж.Ш. на пользование недвижимым имуществом (нежилые помещения 1 этаж поз. N N 4,27,33,24,25), расположенные по адресу "адрес" и обязать Седыкина Е.Я. предоставить Заитову Ж.Ш. ключи от входной двери в подъезд "адрес"
В удовлетворении остальной части иска - отказано.
Факт нарушения прав Заитова Ж.Ш. был установлен вышеназванным решением суда.
Из указного решения следует, что помещение поз N 38, собственником которого является ООО Корпорация "Импульс" и которое представляет собой лестничный марш, расположенный сразу же за входной дверью в подъезд N 2, через который обеспечивается доступ к помещениям, принадлежащим Заитову Ж.Ш. Иного доступа в помещения, принадлежащие истцу, не имеется.
Суд пришел к правильному выводу о том, что указанное помещение (лестничная клетка) предназначена для обслуживания нескольких помещений в здании, право собственности на помещения, в котором принадлежит нескольким собственникам, указанное помещение не может находиться в единоличной собственности одного из собственников.
Таким образом, суд правильно признал недействительным договор купли-продажи N0812/25 от 25.12.2008 г., заключенный между ЗАО "Гражданпромпроект" и ООО Корпорация "Импульс" в части передачи в собственность ООО Корпорация "Импульс" комнаты N 38, расположенной на первом этаже в нежилом помещении по адресу: "адрес"
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО Корпорация "Импульс" о том, что истцом пропущен срок исковой давности в отношении требования о признании сделки недействительной (ничтожной) договора купли-продажи N 0812/25 от 25.12.2008 г., заключенного между ЗАО "Гражданпромпроект" и ООО Корпорация "Импульс" в части передачи в собственность ООО Корпорация "Импульс" комнаты N 38, расположенной на первом этаже в нежилом помещении по адресу: "адрес", судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку начало течения трех летнего срока исковой давности по требованиям о признании такой сделки недействительной определяется не субъективным фактором- осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его права, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения ничтожной сделки, то есть началом учинения препятствий в пользовании лестничной клеткой позиция N 38, то есть с 07.04.2014 года.
Решение суда является законным и обоснованным и не имеется правовых оснований для его отмены, так как судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка и спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
ОПРЕДЕЛИЛ:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 03 ноября 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО Корпорация "Импульс" - без удовлетворения.
Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.
Председательствующий:
Судьи:
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.