Решение Самарского областного суда от 04 февраля 2016 г. по делу N 3а-110/2016

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего -Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело N3а-110/2016 по административному исковому заявлению АО "Страховая компания "Астро-Волга" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя АО "Страховая компания "Астро-Волга" по доверенности Фомушкина И.Е.,

У с т а н о в и л :

АО "Страховая компания "Астро-Волга" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него на праве собственности земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости в размере 47 037 912,30 руб. Также просило обязать ФГБУ "Росреестра" по Самарской области внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка 47 037 912,30 руб.

Представитель административного истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация муниципального района Волжский не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представило письменный отзыв на заявленные требования, в котором оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии со ст.150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает требования АО "Страховая компания "Астро-Волга" подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что АО "Страховая компания "Астро-Волга" является собственником земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: "адрес" /основание: передаточный акт от 13.07.2012 г././

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 18.04.2007 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приложением N1 к Постановлению Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года в размере 84 557 426,60 руб..

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

АО "Страховая компания "Астро-Волга", не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратилось в ООО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке N, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 01 января 2013 года составляет 47 037 912,30 руб..

В соответствии со ст.17.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Представленное в суд экспертное заключение N, выполненное "данные изъяты"", членом которого является оценщик ФИО1., подтвердило соответствие отчета требованиям закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и признало обоснованными выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с этим обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Решением Комиссии N заявление АО "Страховая компания "Астро-Волга" отклонено.

В решении комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в несоответствии отчета требованиям ФСО N3 и ФСО N7.

Однако, конкретных замечаний к отчету комиссия не привела.

Административный истец обратился суд с иском, рассматриваемым в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав отчет об оценке, выполненный ООО " "данные изъяты"", допросив оценщика, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

На странице 34 оценщик произвел подробное описание спорного земельного участка, из которого следует, что объект оценки расположен

в "адрес", имеет по классификатору разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, разрешенное использование по документу: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельный участок находится в собственности, он не освоен и не эксплуатируется, но принимая во внимание перспективы развития района и способы землепользования ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка, данный земельный участок может представлять интерес для строительных организаций.

Оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет комплексное освоение в целях жилищного строительства, в том числе ИЖС /стр.40 отчета/

Для исследования оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Отказ от доходного и затратного подходов оценщиком обоснован /стр.41-46/

В соответствии с п.14 ФСО N1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.N256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщиком был проанализирован рынок продаж земельных участков "адрес", свободных от застройки, в результате которого подобрано 5 объектов-аналогов, описанных в таблице 9 на стр.49 отчета.

Использованные для расчета рыночной стоимости объекты-аналоги расположены в "адрес", все имеют назначение под ИЖС.

На стр.50-53 приведено обоснование корректировок элементов сравнения. Оценщик применил корректировки на торг; на условия продаж для аналога N1; на местоположение внутри района; на транспортную доступность для аналогов N4 и N5; на масштаб; на коммуникации для аналогов N1 и N3.

Информация об объектах аналогах подтверждается источниками информации, приложенными к отчету на стр.83-84.

Свидетель ФИО1., будучи допрошенным в судебном заседании, подтвердил обоснованность сделанных им в отчете выводов и указал, что используемые им аналоги сопоставимы с исследуемым объектом.

Административными ответчиками и заинтересованным лицом не приведены замечания к отчету об оценке, ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлено. Доказательств иной величины рыночной стоимости сторонами не представлено.

Оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает, поскольку отчет об оценке признается судом достоверным доказательством.

Принимая во внимание отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной, и, признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административного истца, полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной в размере 47 037 912,30 подлежит удовлетворению.

Вместе с тем суд не усматривает оснований для удовлетворения требования административного истца об обязании ФГБУ внести в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 47 037 912,30 руб., поскольку решение суда в силу прямого указания закона /ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/ является основанием для внесения таких сведений в ГКН, и необходимости решением суда обязывать ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области вносить сведения о кадастровой стоимости в ГКН не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180,249 КАС РФ РФ, суд

Р е ш и л :

Требование АО "Страховая компания "Астро-Волга" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 47 037 912,30 руб.

В остальной части административного иска отказать.

Датой обращения АО "Страховая компания "Астро-Волга" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 11.11.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.