Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 января 2016 г. по делу N 33-1061/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Куловой Г.Р.,

Фроловой Т.Е.,

при секретаре Гатауллиной О.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Багировой З.Б. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ... , которым постановлено:

Исковые требования Багировой З.Б. к ООО "СтройИнвест", ООО БРК "АбсолютСервис" о признании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... от ... недействительным, признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "СтройИнвест" (ИНН ... ) на объект недвижимости: квартиру, назначение объекта: жилое, площадью ... кв.м, расположенной по адресу ... , исключении записи N ... от ... о праве собственности ООО "СтройИнвест" не однокомнатную квартиру общей площадью ... кв.м, расположенной по третьем этаже, девятиэтажного кирпичного дома по адресу: ... из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия

установила:

Багирова З.Б. обратилась в суд с иском к ООО "СтройИнвест", ООО Башкирская Региональная компания "АбсолютСервис" о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве.

В обоснование указала, что ... из ООО "СтройИнвест" истцу поступило уведомление от ... об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... от ... Основанием для одностороннего отказа явилось неисполнение истцом обязательств по внесению на расчетный счет застройщика суммы в размере ... рублей в течении 5 рабочих дней после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Никакого сообщения о зачислении денежных средств перечисленных на депозит нотариуса она не получала, несмотря на то, что на счет застройщика были перечислены за нее денежные средства из ООО БРК АбсолютСервис, что подтверждается платежными поручениями N ... от ... и ... После одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, ООО "СтройИнвест" зарегистрировало право собственности на квартиру N ... в доме ... , в которой она со своей семьей зарегистрировалась и проживает. Уведомление от ... подписано Л.В.В. Согласно выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на ... директором ООО "СтройИнвест" начиная с ... является М.Р.Э. На момент направления уведомления Л.В.В. не был директором ООО "СтройИнвест" и не имел права подписывать указанным документ. Уведомление о расторжении договора явилось основанием регистрации права собственности на квартиру за ООО "СтройИнвест", следовательно и запись в ЕГРП о регистрации права на квартиру от ... N ... является недействительным.

Просила признать уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... от ... недействительным, исключить запись N ... от ... о праве собственности ООО "СтройИнвест" на однокомнатную квартиру общей площадью ... кв.м., расположенной по третьем этаже, девятиэтажного кирпичного дома по адресу: ... из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Уточнив требования, Багирова З.Б. просила признать уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... от ... недействительным, признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "СтройИнвест" (ИНН ... ) на объект недвижимости: квартиру, назначение объекта: жилое, площадью ... кв.м, расположенной по адресу: ... , исключить запись N ... от ... о праве собственности ООО "СтройИнвест" не однокомнатную квартиру общей площадью ... кв.м, расположенную по третьем этаже, девятиэтажного кирпичного дома по адресу: ... из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Багирова просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что с момента заключения договора денежного займа от ... до ... ООО "СтройИнвест" требований к ней об оплате не выставлял, по факту двойных продаж возбуждено уголовное дело; спорная квартира истцу представлена на основании акта приема-передачи.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав Багирову З.Б. и ее представителя М.Г.Х., поддержавших жалобу, возражения представителя ООО "СтройИнвест" К.С.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из статьи 4 вышеприведенного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (статья 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Исходя из положений статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из анализа вышеприведенных норм следует, что основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком является нарушение участником долевого строительства порядка и сроков уплаты цены договора.

На основании статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая спор, суд исходил из того, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и заключенным сторонами договором, застройщиком ООО "СтройИнвест" была соблюдена, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных Багировой З.Б. требований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ... застройщиком ООО "СтройИнвест" и дольщиком Багировой З.Б. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... , предметом которого являлось долевое участие данных лиц в финансировании строительства 9- этажного кирпичного дома N ... в микрорайоне ... (строительный адрес) в установленном договором объеме.

Также сторонами было определено, что по окончании строительства данного дома и получении разрешения на ввод его в эксплуатацию в собственность дольщика Багировой З.Б ... передается расположенная в данном доме однокомнатная квартира со строительным номером N ...

Сумма инвестирования квартиры дольщиком Багировой З.Б ... в момент заключения договора составила ... рублей (с предоставлением застройщику права на ее последующий перерасчет в связи с изменением стоимости строительства).

Согласно пункта 2.2 договора, датой внесения дольщиком средств оплаты участия в долевом строительстве будет являться дата фактического поступления данных денежных средств на расчетный счет застройщика.

Порядок финансирования дольщиком строительства, установленный пунктом 2.3 договора, предусматривал внесение Багировой З.Б. денежной суммы в размере ... рублей на расчетный счет застройщика в течение 5 рабочих дней после регистрации указанного договора в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан (л.д.9-11).

Приведенный договор подписан его сторонами, никем не оспорен, недействительным не признан.

... произведена государственная регистрация договора в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.

Поименованный в договоре дом строительством завершен и введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес

... расположенная в данном доме квартира N ... передана истице по акту приема-передачи (л.д.14).

Как правильно установилсуд, оплата за квартиру на расчетный счет ООО "СтройИнвест" Багировой З.Б. внесена не была.

... ООО "СтройИнвест" направило в адрес Багировой З.Б. претензию, в которой уведомило о наличии у истца задолженности по договору и просил погасить задолженность в течение 5 дней с момента получения претензии; в случае неисполнения данного требования указало об одностороннем расторжении договора застройщиком (л.д.109), однако от истца указанные в ней денежные средства на расчетный счет застройщика не поступили.

В связи с указанными обстоятельствами, ... ООО "СтройИнвест" уведомило истицу об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и его расторжении.

Данное уведомление направлено С.З.Б. по почте заказным письмом с описью вложения, получено ею лично ... (л.д.111-117).

... данная квартира оформлена ООО "СтройИнвест" в собственность, запись о регистрации N ... (л.д.31).

Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... от ... , с условиями которого истица была ознакомлена и согласна, был однозначно предусмотрен порядок оплаты дольщиком стоимости квартиры - путем внесения дольщиком денежной суммы в размере ... рублей на расчетный счет застройщика в течение 5 рабочих дней после регистрации указанного договора в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.

Каких-либо ссылок на то, что стоимость квартиры может быть внесена дольщиком в кассу сторонней организации - ООО БРК "АбсолютСервис", Багировой З.Б., действующее законодательство и заключенный сторонами договор не содержат, ответчиками данные обстоятельства оспариваются.

Суд обоснованно указал, что подписанный продавцом ООО БРК "АбсолютСервис" и покупателем Багировой З.Б. предварительный договор купли-продажи имущества от ... , юридического значения для разрешения настоящего спора не имеет, о своевременном внесении истицей стоимости квартиры на расчетный счет застройщика не свидетельствует (л.д.7).

Более того, номер и стоимость поименованного в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения (однокомнатная квартира N ... 9-этажного кирпичного жилого дома N ... микрорайона ... стоимостью ... рублей) не совпадают с соответствующими характеристиками квартиры, подлежавшей передаче в собственность Багировой З.Б. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Кроме того, суд правильно посчитал необоснованными доводы истицы о том, что стоимость квартиры была фактически выплачена застройщику от ее имени иными организациями, поскольку такой порядок оплаты договором не предусмотрен; перечисление ООО "Велнес-студия ТОНУС" на расчетный счет ООО "СтройИнвест" денежной суммы в размере ... рублей в качестве "оплаты по договору N ... от ... за Багирову З.Б." произведено ... , то есть уже после расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (л.д.119).

Представленные истицей акты взаимозачета, подписанные между ответчиками и иными лицами, юридического значения для разрешения настоящего спора не имеют, о приобретении квартиры по описанной ею схеме не свидетельствуют.

Таким образом, предусмотренную договором обязанность Багирова З.Б. не исполнила, стоимость квартиры ею на расчетный счет застройщика не внесена.

Процедура одностороннего отказа застройщика от исполнения договора соблюдена, спорное уведомление направлено истице по почте заказным письмом с описью вложений.

В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, Багирова З.Б. утратила право на приобретение квартиры N ... , в связи с чем данное имущество оформлено в собственность застройщика.

Согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

То обстоятельство, что ООО "СтройИнвест" передало истице указанное жилое помещение по акту приема-передачи, является подтверждением надлежащего исполнения договора со стороны застройщика, но никак не свидетельствует о фактическом исполнении Багировой З.Б. договора в части оплаты стоимости квартиры, и соответственно, отсутствии у застройщика права на односторонний отказ от его исполнения.

Договор, однозначно устанавливая обязанность застройщика передать поименованную в нем квартиру дольщику, не содержит каких-либо указаний на то, что такая передача должна быть осуществлена только после выплаты дольщиком стоимости имущества.

Заключенный ... между ООО "СтройИнвест" и Багировой З.Б. договор N ... на оказание услуг по оформлению и регистрации квартиры, также не свидетельствует о фактическом исполнении истицей договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в части оплаты стоимости квартиры и, соответственно, отсутствии у застройщика права на односторонний отказ от его исполнения.

Ссылка в апелляционной жалобе на материалы следственной проверки по обращению истицы о совершении в отношении нее преступления (адресованное директору ООО "СтройИнвест" М.Р.Э. представление о принятии мер по устранению обстоятельств, способствовавших совершению преступления от ... , постановление о возбуждении уголовного дела от ... ), основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, поскольку преюдициального значения для разрешения спора не имеют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорное уведомление от ... подписано ненадлежащим лицом, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Так, в указанный период времени директором ООО "СтройИнвест" действительно являлся М.Р.Э., который ... выдал Л.В.В. доверенность на подписание указанного уведомления в интересах и от имени ООО "СтройИнвест".

С учетом изложенного, само по себе неверное указание в уведомлении Л.В.В. в качестве директора, не опровергает факт того, что данный документ подписан уполномоченным лицом в интересах и от имени ООО "СтройИнвест", в связи с чем недействительным признан быть не может.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах, постановленное решение суда является законным и обоснованным, и отмене по доводам жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу Багировой З.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий О.Ю. Кривцова

Судьи Г.Р. Кулова

Т.Е. Фролова

Справка: судья ...