Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 января 2016 г. по делу N 33-326/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Железнова О.Ф.,

судей Голубевой И.В.,

Куловой Г.Р.,

при секретаре Сафаровой Г.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан на решение Караидельского районного суда Республики Башкортостан от ... , которым постановлено:

В удовлетворении искового заявления Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан к Галлямшиной Р.Ф. о расторжении договора купли-продажи N ... от ... заключенного между Некоммерческой организации Фонд строительства социального жилья Республики Башкортостан и Галлямшиной Р.Ф.; прекращении права собственности Галлямшиной Р.Ф., с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: ... ; зарегистрировать право собственности на вышеуказанную квартиру за Некоммерческой организацией Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан и о взыскании с Галлямшиной Р.Ф. в пользу Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан судебные расходы по оплате государственной пошлины - отказать.

Уточненное встречное исковое требование Галлямшиной Р.Ф. к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан удовлетворить.

Соразмерно относительно затрат на устранения недостатков уменьшить покупную цену одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ...

Взыскать с Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан в пользу Галлямшиной Р.Ф. государственную пошлину в сумме ... рублей.

Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия

установила:

Некоммерческая организация Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к Галлямшиной Р.Ф. о расторжении договора купли-продажи от ... , о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за истцом.

В обоснование указала, что ... между Некоммерческой организаций Фонд строительства социального жилья Республики Башкортостан и Галлямшиной Р.Ф. заключен договор купли-продажи N ... помещения (квартиры), расположенной по адресу: ...

Истец является правопреемником Некоммерческой организации Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан, реорганизованного в форме присоединения, по решению его учредителей. Реорганизация осуществлена ... , что подтверждается свидетельством из ЕГРЮЛ. На основании пункта 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации Некоммерческая организация Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан обладает полной гражданской правоспособностью по защите нарушений прав и интересов.

В соответствии с пунктом 1.3 договора стоимость указанной квартиры составляет ... рублей. Согласно договору на покупателя возложена обязанность по оплате приобретаемой квартиры. Пунктами 3.2.1, 3.2.2 договора определен порядок исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры. Денежная сумма в размере ... рублей уплачивается покупателем в течении 5 рабочих дней с даты подписания указанного договора. Договор подписан ... Соответственно, вышеуказанная сумма должна была быть перечислена на счет продавца до ... включительно. Денежная сумма в размере ... рублей производится за счет заемных средств продавца (займодавец) со счета Галлямшиной Р.Ф. на счет Некоммерческая организация Фонда строительства социального жилья Республики Башкортостан в течении 15 рабочих дней, после принятия займодавцем указанного договора купли-продажи, содержащего отметки (штампы) регистрирующего органа о государственной регистрации права собственности покупателя и ипотеки в силу закона на квартиру. Поскольку договор купли-продажи зарегистрирован ... и документы с отметкой о проведенной государственной регистрации получены представителем займодавца в день регистрации, соответственно, покупатель должен был исполнить обязательство по оплате до ... включительно. На сегодняшний день обязательства покупателя по оплате стоимости квартиры не исполнены. На претензию по оплате стоимости квартиры направленную продавцом, в целях досудебного урегулирования спора, от покупателя получено встречное требование по передаче жилого помещения в "нормальном техническом состоянии, пригодным для проживания", при этом из ответа не усматривается намерение покупателя исполнить обязательство в части оплаты квартиры. По поводу, претензии покупателя истец указывают, что, регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав свидетельствует о заключении договора со всеми содержащимися в нем условиями и принятии предмета договора без каких-либо претензий со стороны покупателя. Также покупателем подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи N ... от ... , подтверждающего отсутствия замечаний по качеству объекта недвижимого имущества.

Просил расторгнуть договор купли-продажи N ... от ... , заключенным между Некоммерческой организацией Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Галлямшиной Р.Ф.; прекратить право собственности Галлямшиной Р.Ф. с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: ... ; зарегистрировать право собственности на вышеуказанную квартиру за Некоммерческой организацией Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан; а также взыскать судебных расходы по оплате госпошлины.

Галлямшина Р.Ф. обратилась в суд со встречным иском к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан об уменьшении покупной стоимости дома.

В обоснование указала, что Некоммерческая организация Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан в соответствии с заключенным договором купли-продажи обязана была передать Галлямшиной Р.Ф. жилое помещение в день подписания договора по месту нахождения передаваемого помещения. Квартира, приобретенная Галлямшиной Р.Ф., не соответствует условиям договора акт приема-передачи, проекту и СНиП, о чем было сообщено Некоммерческой организации Фонда развития Жилищного строительства Республики Башкортостан письмом от ... Данное письмо было проигнорировано.

Просила суд соразмерно относительно затрат на устранения недостатков уменьшить покупную цену одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ... ; взыскать государственную пошлину.

Уточнив требования, Галлямшина Р.Ф. просила обязать Некоммерческую организацию Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан передать по акту приема-передачи Галлямшиной Р.Ф. объект недвижимости расположенный по адресу: ... ; соразмерно относительно затрат на устранения недостатков уменьшить покупную цену одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ... ; взыскать уплаченную государственную пошлину.

Определением Караидельского районного суда РБ от ... принят отказ представителя истца Галлямшиной Р.Ф. - Галлямшина Р.Ф. от требований об обязании Некоммерческую организацию Фонд развития жилищного строительства РБ передать по акту приема-передачи объекта недвижимости, расположенного по адресу: ... , производство в указанной части судом прекращено.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Некоммерческая организация Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что Галлямшиной Р.Ф. не исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры по договору; заем Галлямшиной Р.Ф. не выдавался, так как ею не были выполнены обязательства по уплате первоначального взноса (по условиям договора займа предоставление займа осуществляется в целях окончательного расчета покупателя с продавцом). Кроме того, Фонд не согласен с проведенной по делу строительно-технической экспертизой.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан А.Э.Д. и З.П.В., поддержавших жалобу, возражения представителя Галлямшиной Р.Ф. - Галлямшина Р.Ф., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части, по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как следует из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Нормами абзаца 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из норм пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Судом установлено, что Некоммерческая организация Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан является правопреемником Некоммерческой организации Фонд строительства социального жилья Республики Башкортостан реорганизованного в форме присоединения, по решению его учредителей. Реорганизация осуществлена ... , что подтверждается свидетельством из ЕГРЮЛ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему приходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

Таким образом, Некоммерческая организация Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан обладает полной гражданской правоспособностью по защите нарушений прав и интересов.

... между Некоммерческой организацией Фонда строительства социального жилья Республики Башкортостан и Галлямшиной Р.Ф. заключен договор купли-продажи N ... , согласно которому Некоммерческая организация Фонд строительства социального жилья Республики Башкортостан продает жилое помещение (квартиру) расположенную по адресу: ... , а Галлямшина Р.Ф. покупает указанную жилую квартиру.

Стоимость жилой квартиры определена в ... рублей.

Согласно договору на покупателя возложена обязанность по оплате приобретаемой квартиры.

Пунктами 3.2.1 и 3.2.2 договора определен порядок исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры. Денежная сумма в размере ... рублей уплачивается покупателем в течении 5 рабочих дней с даты подписания указанного договора. Денежная сумма в размере ... рублей производится за счет заемных средств продавца (займодавец) со счета Галлямшиной Р.Ф. на счет Некоммерческая организация Фонда строительства социального жилья Республики Башкортостан в течение 15 рабочих дней, после принятия займодавцем указанного договора купли-продажи, содержащего отметки (штампы) регистрирующего органа о государственной регистрации права собственности покупателя и ипотеки в силу закона на квартиру.

Между сторонами заключен договор займа N ... от ... в соответствии с которым Некоммерческая организация Фонд строительства социального жилья Республики Башкортостан предоставил Галлямшиной Р.Ф. кредит на покупку жилого помещения, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей, под ... % годовых сроком на ... месяцев.

Свидетельством о государственной регистрации права N ... от ... подтверждается, что Галлямшина Р.Ф. на основании договора купли-продажи от ... N ... принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по вышеуказанному адресу.

Согласно пункту 5 акта приема-передачи к договору купли-продажи N ... от ... следует, что "квартира передана покупателю в нормальном техническом состоянии, пригодном для проживания. Претензии по качеству на момент приема-передачи отсутствуют". Данный акт приема-передачи Галлямшиной Р.Ф. подписан с замечаниями по качеству жилого помещения ... , ключи от квартиры получены ...

На претензию по оплате стоимости квартиры направленную продавцом, в целях досудебного урегулирования спора, от покупателя получено встречное требование по передаче жилого помещения в нормальном техническом состоянии, пригодном для проживания.

Между тем, не согласившись с исковыми требованиями Галлямшина Р.Ф., обратилась со встречным исковым заявлением, в котором просила суд соразмерно относительно затрат на устранения недостатков уменьшить покупную цену одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ... , и взыскать с ответчика в пользу истца, уплаченную государственную пошлину.

Определением Караидельского районного суда Республики Башкортостан от ... назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Юстэк-консалтинг" N ... от ... , при выполнении работ по строительству вышеназванного объекта недвижимости нарушены требования: пунктов 3.9, 3.10, 10.19 МДС 12-30.2006 "Методические рекомендации по нормам, правилам и приемке выполнения отделочных работ"; п3.42, 3.67, 4.39, 4.42, 4.43, 5.18, 5.19 СНиП 3.04.01-87 и СП29.13330.2011 свод правил "полы" Актуализированная редакция СНиП2.03.13-88 Дата ведения 2011-05-20. Пункт 1.2, 3.3 СП70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции" Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (введены в действие 01 октября 2003 года, утверждены Приказом Минрегиона России от 25 декабря 2012 года N109/ГС); пункт 1.3.1, разделы 3, 7 ТУ 5367-001-61179384-2012; пункты 1.1.9, 5.1 ГОСТ 11047-90 "Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий"; пункты 1.3, 1.6, 5.3 ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и снований" и статей 11, 16, 38, 39, 34 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Техническое состояние обследованных конструкций вышеуказанного индивидуального жилого дома по результатам исследования, принимая во внимание наличие имеющихся дефектов и повреждений, снижающих несущую способность и эксплуатацию надежность, классифицируются по системе категорий технического состояния, регламентированной СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих и ограждающих строительных конструкций зданий и сооружений" оценивается как, не удовлетворительное. "Ограниченно работоспособное состояние". Существуют повреждения, свидетельствующие о снижении несущей способности. Для эксплуатации требуется проведение ремонтных работ, в том числе замена поврежденных конструкций. Стоимость устранения недостатков объекта недвижимости составляет ... рублей.

Судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую квалификацию, в установленном процессуальным законом порядке, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, поэтому оно может быть признано допустимым доказательством по делу.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

На основании изложенного, данное заключение является допустимым и относимым доказательством по делу, поскольку экспертом непосредственно производился осмотр жилого дома с использованием проверенных измерительных приборов, с применением методов исследования, направленных на всестороннее полное изучение объекта, на предмет его соответствия ГОСТ и СНиП. Оснований ставить под сомнение заключение эксперта С.М.Б., имеющего высшее образование, соответствующие квалификации, продолжительный стаж работы в указанной области не имеется. Обстоятельств, свидетельствующих об его заинтересованности в исходе дела, также не установлено.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из платежного поручения N ... от ... Галлямшиной Р.Ф. произведена оплата в счет погашения задолженности по кредитному договору от ... в размере ... рублей, в связи с чем доводы жалобы о том, что Галлямшиной Р.Ф. оплата по договору купли-продажи не производится не нашли своего подтверждения.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении встречных исковых требований Галлямшиной Р.Ф., и к отказу в удовлетворении первоначального иска Фонда.

Достоверных и допустимых доказательств того, что Некоммерческая организация Фонд строительства социального жилья Республики Башкортостан передала Галлямшиной Р.Ф. квартиру надлежащего качества, суду не представлено.

Принимая во внимание стоимость квартиры согласно договора ( ... рублей) и стоимость устранения недостатков по судебной экспертизе ( ... рублей), судебная коллегия пришла к выводу об изменении решения суда в части указания в резолютивной части размера покупной цены спорной квартиры в размере ... рублей ( ... ).

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Караидельского районного суда Республики Башкортостан от ... изменить в части указания покупной цены одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ...

Установить покупную цену одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ... соразмерно затрат на устранение недостатков, в размере ... рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий О.Ф. Железнов

Судьи И.В. Голубева

Г.Р. Кулова

Справка: судья ...