Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 22 января 2016 г. по делу N 33-68/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Худиной М.И.,

судей Шефер И.А., Карелиной Е.Г.,

при секретаре Лауэр С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Вороновой В. И. к Мироновой Л. В. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества (квартиры)

по апелляционной жалобе истца Вороновой В. И. на решение Колпашевского городского суда Томской области от 19 октября 2015 года.

Заслушав доклад судьи Худиной М.И., судебная коллегия

установила:

Воронова В.И. обратилась в суд с иском к Мироновой Л.В., в котором с учетом уточнения исковых требований просила уменьшить покупную цену квартиры N /__/, расположенной по адресу: /__/, приобретенной по договору купли-продажи от 12.12.2014, соразмерно сумме, необходимой для устранения выявленных в ней недостатков; взыскать сумму, необходимую для восстановления выявленных недостатков, а именно: на восстановление и ремонт фундамента /__/ рублей /__/ коп., стен - /__/ рублей /__/ коп., полов - /__/ рублей /__/ коп., печи - /__/ рублей /__/ коп., сеней (веранды) - /__/ рубля /__/ коп.

В обоснование исковых требований указала, что по договору купли-продажи от 12.12.2014 приобрела у ответчика квартиру N /__/, общей площадью /__/ кв.м., расположенную по адресу: /__/, по цене /__/ рублей. В связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру стала проживать в приобретенном жилом помещении только с мая 2015 года. После этого в жилом помещении ею были выявлены недостатки (на фундаменте, расположенном под квартирой и на стенах помещений образовались трещины; печь значительно просела и появились глубокие трещины, топка близка к полу, по периметру квартиры пол приобрел резкий покат), которые не были видны при внешнем осмотре квартиры перед покупкой, так как пол был застелен коврами и заставлен мебелью, поката явно не было заметно, стены были выбелены. Согласно отчету оценщика N 019/2015 от 11.06.2015 стоимость восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков в конструктивных элементах фундамента, стен, печи, пола, веранды в квартире истца, составляет /__/ рублей /__/ коп. На ее устные обращения к ответчику об уменьшении покупной цены квартиры последняя ответила отказом.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон.

В судебном заседании представитель истца - Петухова В.Ю. исковые требования с учетом их уточнения поддержала по изложенным основаниям.

В письменных пояснениях ответчик Миронова Л.В. иск не признала, указала, что задержка государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также указанные в иске недостатки жилого помещения вызваны действиями истца.

Представитель ответчика Громенко П.А. возражала против удовлетворения исковых требований.

Решением Колпашевского городского суда Томской области от 19.10.2015 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Воронова В.И. просит отменить данное решение.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что дефекты в квартире могли быть обнаружены истцом перед ее покупкой, т.к. были определены оценщиком путем визуального осмотра. Полагает, что судом не дано оценки такому недостатку как ложный фундамент, наличие которого ухудшает техническое состояние дома, т.к. приводит к гниению нижних брусовых венцов дома, в связи с чем дефекты не могли быть выявлены перед покупкой квартиры, обнаружены оценщиком только 11.06.2015.

Также, по мнению истца, сделав вывод о том, что соразмерное уменьшение покупной цены не определяется фактическими затратами, которые необходимо произвести для устранения дефектов, суд неправильно истолковал положения ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Миронова Л.В. считает ее доводы несостоятельными.

На основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие истца Вороновой В.И. и ответчика Мироновой Л.В., извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктами 1, 2 ст. 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно п.2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи (законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи), то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии с ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 12.12.2014 Вороновой В.И. (покупатель) и Мироновой Л.М. (продавец) заключен договор купли - продажи /__/ квартиры, общей площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/, по цене /__/ рублей. Передаточным актом от 12.12.2014 подтверждена передача квартиры покупателю в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания акта. Оплата по договору произведена в полном объеме (л.д. 76).

Государственная регистрация права собственности на указанное недвижимое имущество, как следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Колпашевский отдел от 16.12.2014, была приостановлена до 16.01.2015 по заявлению Вороновой В.И. от 15.12.2014 о прекращении регистрации права, а затем в государственной регистрации права собственности на спорную квартиру отказано (л.д.73-73 оборот).

30 января 2015 года Воронова В.И. обратилась к Мироновой Л.В. с претензией, в которой просила в течение 10 календарных дней возвратить уплаченную ею сумму за квартиру в размере /__/ рублей в связи с тем, что в квартире имеются значительные недостатки, которые не позволяют ей использовать её по назначению. В качестве недостатков квартиры указано на то, что имеется уличный туалет, маленькая выгребная яма, плохой прогнивший фундамент (л.д. 70).

Решением Колпашевского городского суда от 01.04.2015 исковые требования Вороновой В.И. удовлетворены, постановлено произвести регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 12.12.2014, заключенного между Мироновой Л.В. и Вороновой В.И., на жилое помещение - /__/ квартиру N /__/, общей площадью /__/ кв.м., расположенную по адресу: /__/. Решение вступило в законную силу 08 мая 2015 года.

Право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано 14 мая 2015 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, номер регистрации /__/ (л.д.6 оборот).

Заявляя требования об уменьшении покупной цены квартиры, истец указывает на то, что после передачи ей данной квартиры по договору купли - продажи она выявила следующие недостатки: на поверхности фундамента имеются разрушения материала; стены поражены гнилью, местами имеются глубокие разрушения древесины; отклонение пола от горизонтальной плоскости; основание печи - бетонная плита имеет трещины, брусья поражены гнилью; деревянные стулья веранды поражены гнилью, обшивка стен местами поражена гнилью, каркас перекошен как по горизонтали, так и по вертикали.

Определяя размер снижения покупной цены квартиры, истец исходила из данных Отчета N 019/2015 от 11 июня 2015 года об оценке рыночной стоимости восстановительных работ в квартире N /__/, расположенной по адресу: /__/, согласно которому рыночная стоимость восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков в конструктивных элементах фундамента, стен, печи, пола, веранды в квартире N /__/, расположенной по адресу: /__/, по состоянию на дату оценки 11 июня 2015 года составляет /__/ рублей /__/ копеек, в том числе: стоимость восстановительных работ необходимых для устранения выявленных недостатков в конструктивных элементах фундамента - /__/ рубля, конструктивных элементах стен - /__/ рублей, печи - /__/ рублей, пола - /__/ рублей, веранды - /__/ рублей (л.д.8-32).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что истцом с учетом выбранного способа защиты нарушенного права - соразмерное уменьшение покупной цены, соответствующих доказательств, подтверждающих, что в случае обнаружения данных недостатков при покупке до заключения договора купли - продажи цена имущества была бы установлена ниже существующей, не представлено.

Судебная коллегия данный вывод суда считает верным, полностью соглашаясь с приведенным судом первой инстанции его обоснованием.

Поскольку ст. 475 ГК РФ в качестве способов защиты прав покупателя при продаже ему товара ненадлежащего качества предусматривает как соразмерное уменьшение покупной цены товара, так и возмещение своих расходов на устранение недостатков товара, следовательно, обоснование размера уменьшения покупной цены имущества стоимостью восстановительного ремонта не соответствует требованиям указанной нормы, является неверным.

Кроме того, отказ в удовлетворении иска обоснован судом первой инстанции и тем, что на момент заключения договора купли-продажи и передачи Вороновой В.И. квартиры, расположенной по адресу: /__/, разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, квартира была передана по акту приема - передачи от 12.12.2014 и принята без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Данный вывод судебная коллегия также признает правильным, основанным как на исследованных в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ доказательствах, так и на верно примененных нормах материального закона.

Так, на основании показаний свидетелей П., П., Б., В. суд установил, что до заключения договора купли-продажи спорной квартиры истец неоднократно осуществляла ее осмотр, в том числе во осенний период времени, в проведении осмотра любой части жилого помещения ей никто не препятствовал, о наличии дефектов приобретаемой квартиры Вороновой В.И. было известно, каких-либо претензий в момент подписания договора по её техническому состоянию она не предъявляла, доказательств наличия скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены на момент осмотра жилого дома, истицей не представлено.

Таким образом, все недостатки, на которые указывает истец, могли быть ею установлены до заключения договора купли - продажи. Доказательств тому, что данные недостатки были скрыты продавцом и не могли быть обнаружены при осмотре до сделки, истец не представил. Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует обратное - данные недостатки были выявлены истцом при визуальном осмотре после заключения сделки купли - продажи.

Довод жалобы о том, что дефекты фундамента являлись скрытыми и обнаружены только оценщиком 11.06.2015, опровергается содержанием претензии истца от 30.01.2015, в которой указано на данный недостаток фундамента (прогнивший фундамент), выявленный истцом при визуальном осмотре дома.

Таким образом, поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права, кроме того, данные обстоятельства не подтверждают приобретение истцом жилого помещения, качество которого не соответствует договору купли-продажи, судом обоснованно отказано Вороновой В.И. в удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь ч. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Колпашевского городского суда Томской области от 19 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вороновой В. И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: