Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 09 февраля 2016 г. по делу N 11-1640/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.

судей Марченко А.А., Шалиевой И.П.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сумина В.А. к муниципальному образованию "город Челябинск" в лице администрации г.Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска, Сабитову А.Р., Бухаровой Т.Н. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционной жалобе Сумина В.А. на решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 02 сентября 2015 года.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителей истца Сумина В.А.- Суминой И.В., Борисова В.А., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителей ответчиков Бухаровой Т.Н., Сабитова А.Р.-Москвичевой Р.В., Воронина Ю.Г., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сумин В.А. обратился в суд с иском к муниципальному образованию "город Челябинск" в лице администрации г.Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска(далее-КУИЗО), Сабитову А.Р., Бухаровой Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **** от 19 апреля 2013 года N ****, заключенного между Сабитовым А.Р. и КУИЗО г.Челябинска, в части, занятой принадлежащим истцу зданием площадью **** кв. м. кадастровый номер ****, расположенного по адресу: ****, и необходимым для его использования, - в части земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м., образованного 25 августа 2013 года;

применении последствий недействительности части сделки путем обязания КУИЗО уплатить Сабитову А.Р. 32 839 рублей 38 копеек, исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности

Сабитова А.Р. на земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью **** кв. м.;

признании недействительным договора купли-продажи от 01 октября 2013 года, заключенного между Сабитовым А.Р. и Бухаровой Т.Н. о продаже земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью **** кв. м.;

применении последствий недействительности сделки путем обязания Сабитова А.Р. выплатить Бухаровой Т.Н. **** рублей, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Бухаровой Т.Н. на земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью **** кв. м.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником здания столярного цеха площадью **** кв. м. кадастровый номер ****, расположенного по адресу: ****, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером ****. Данный участок принадлежит на праве собственности Бухаровой Т.Н., которой зарегистрировано право на основании ничтожных сделок, нарушающих исключительное право истца на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Бухарова Т.Н. приобрела участок у Сабитова А.Р., которым был произведен раздел ранее купленного у КУИЗО земельного участка с кадастровым номером ****. Земельный участок, занятый столярной мастерской и необходимый для ее использования, площадью 513 кв. м. с кадастровым номером **** всегда находился во владении и пользовании истца, в здании осуществляется производственная деятельность, ответчики во владение земельным участком не вступали.

В судебном заседании суда первой инстанции представители истца Сумина В.А.- Сумина И.В., Борисов В.А. действующие по доверенности, настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики Сабитов А.Р., Бухарова Т.Н. в судебном заседании не участвовали, извещены надлежащим образом. Ответчик Бухарова Т.Н. просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель ответчиков Москвичева Р.В., действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения исковых требований, указывая, что право собственности Сумина В.А. на нежилое здание возникло с момента государственной регистрации, на момент заключения оспариваемых сделок не существовало.

Представитель ответчика Сабитова А.Р.-Воронин Ю.Г., действующий на основании доверенности, исковые требования Сумина В.А.

считает необоснованными, указывая, что земельный участок был приобретен ответчиком на законных основаниях.

Представители ответчиков - КУИЗО г. Челябинска, администрации г.Челябинска, третьих лиц - Управления Росреестра по Челябинской области, ООО "Челябинский завод современных конструкций" в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимали.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Сумину В.А. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Сумин В.А. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Считает, что судом правильно установлены фактические обстоятельства дела, но сделаны неверные выводы. Указывает, что истец являлся собственником здания на момент продажи земельного участка 19 апреля 2013 года Сабитову А.Р., права истца не были учтены.

Не согласен с отказом в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права. Ссылается на отсутствие в решении мотивов и оснований, в чем выражается несоответствие закону избранного истцом способа защиты нарушенного права. Ссылается на указание судом альтернативного способа защиты права истца - предъявление иска об установлении (признании) права общей долевой собственности на земельный участок, при том, что на спорном земельном участке находится только принадлежащее истцу нежилое здание.Считает, что судом неверно истолкованы нормы права, по сравнению с их толкованием Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Предъявление иска об установлении права долевой собственности возможно до раздела земельного участка, на котором находятся здания и истца, и ответчика. Указывает, что первоначальным земельным участком, на котором были расположены здания истца и ответчика, был земельный участок с кадастровым номером ****, до предъявления настоящего иска такой участок перестал существовать, в связи с его разделом. Указывает, что на земельном участке с кадастровым номером **** находится только принадлежащее на праве собственности истцу здание, соответственно иск о признании права общей долевой собственности невозможен.

Истец Сумин В.А., ответчики Сабитов А.Р., Бухарова Т.Н., представители ответчиков-администрации г.Челябинска, КУИЗО г.Челябинска, третьих лиц- Управления Росреестра по Челябинской области, ООО "Челябинский завод современных конструкций" в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, не представили. В связи с чем судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского

процессуального кодекса Российской Федерации(далее по тексту- ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав новые доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Сумина В.А.

Из материалов дела следует, что Сумин В.А. является собственником нежилого здания-цех товаров народного потребления(столярный цех), кадастровый (условный) номер объекта ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу ****, на основании договора купли-продажи от 01 января 1997 года, заключенного между обществом трест "Уралцветметгазоочистка"(продавец) и истцом(покупателем). По условиям договора продавец продал, а покупатель купил часть цеха товаров народного потребления размером 18 *18м. в северной части цеха имеющая отдельный вход и отгороженная от остальной части цеха стеной, прилегающая к ремонтно-механическим мастерским; продаваемая часть цеха расположена в первой северо-Западном промрайоне в Курчатовском районе г.Челябинска на земельном участке 2,0234 га, предоставленном продавцу на праве постоянного пользования, Государственный акт ****. Право собственности Сумина В.А. на нежилое здание площадью **** кв.м. зарегистрировано 23 июля 2014 года в соответствии с решением Арбитражного суда Челябинской области от 10 июня 2014 года по делу N А76-5279/2014. Согласно кадастровому паспорту на спорное нежилое здание 1990 года постройки последнее находится на земельном участке с кадастровым номером ****.

19 апреля 2013 года между КУИЗО г.Челябинска(продавец) и Сабитовым А.Р.(покупатель) заключен на основании распоряжения Первого заместителя Главы Администрации города от 06 февраля 2013 года N 703-к договор N ****. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, разрешенное использование- для эксплуатации производственной базы лит.ББ1,БЗ).

Земельный участок с кадастровым номером **** был разделен его собственником с образованием трех самостоятельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров: ****, ****, ****.

31 октября 2013 года между Сабитовым А.Р. и Бухаровой Т.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м., расположенного по

адресу: ****. Право собственности Бухаровой Т.Н. на указанный земельный участок зарегистрировано 09 октября 2013 года.

Разрешая спор по существу и отказывая Сумину В.А. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. При этом суд указал, что истец вправе предъявить иск об установлении(признании) на спорный земельный участок права общей долевой собственности.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации( в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

По смыслу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников не допускается предоставление участка в единоличную собственность только одного из собственников.

Каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на делимом земельном участке вправе ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка и приобретении его в собственность.

Как следует из материалов дела, на момент предоставления в собственность Сабитову А.Р. земельного участка с кадастровым номером **** путем заключения договора купли-продажи от 19 апреля 2013 года, на данном участке находилось также нежилое здание площадью **** кв.м., не принадлежащее покупателю земельного участка. Таким образом, при заключении договора купли-продажи и принятия органом местного самоуправления решения о продаже Сабитову А.Р. земельного участка, занятого в том числе и чужим объектом недвижимости, нарушены требования п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Соответственно, указанный договор в части земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего Сумину В.А. объекта недвижимости, является ничтожной сделкой.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки(п.2).

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу п.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Судебной коллегией были приняты в качестве новых доказательств заключения кадастрового инженера Роговой А.А. от 02 февраля 2016 года и от 16 февраля 2016 года, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером **** расположено только одно нежилое здание площадью **** кв.м., принадлежащее Сумину В.А. на праве собственности. Согласно заключению кадастрового инженера от 09 февраля 2016 года площадь застройки здания с кадастровым номером **** составляет **** кв.м., что составляет около 73% площади земельного участка. Судебная коллегия считает необходимым

приобщить к материалам дела заключения кадастрового инженера, поскольку установление земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу нежилого здания имеет юридическое значение. Оценивая представленное в суд апелляционной инстанции новое доказательство по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный земельный участок исходя из площади застройки нежилого здания с кадастровым номером **** может быть предоставлен для его эксплуатации. При таких обстоятельствах имеются правовые основания для признания недействительным в части земельного участка с кадастровым номером ****, занятого не принадлежащим Сабитову А.Р. зданием, договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, заключенного между КУИЗО и Сабитовым А.Р.

Учитывая, что в силу положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то основанный на недействительной сделке договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между Сабитовым А.Р. и Бухаровой Т.Н. также является недействительной сделкой.

Последствием недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Сабитовым А.Р. и Бухаровой Т.Н. 01 октября 2013 года будет являться погашение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Бухаровой Т.Н. на земельный участок с кадастровым номером ****.

Доводы ответчиков о том, что на момент заключения оспариваемых Суминым В.А. сделок купли-продажи земельных участков у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на нежилое здание, не принимается судебной коллегией в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований Сумина В.А. Поскольку действующее законодательство не ограничивает собственника сроком для государственной регистрации права собственности.

Разрешая заявленное представителем Бухаровой Т.Н. ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения Арбитражным судом Челябинской области гражданского дела по иску ИП Сумина В.А. о переводе к нему прав и обязанностей покупателя земельного участка, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения, поскольку ответчиком не представлено доказательств невозможности рассмотрения настоящего дела до разрешения другого дела по иску Сумина В.А.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 02 сентября 2015 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **** от 19 апреля 2013 года N ****, заключенный между Сабитовым А.Р. и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска, в части земельного участка, занятого недвижимым имуществом - зданием площадью **** кв. м. с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** (земельного участка площадью **** кв. м с кадастровым номером ****).

Признать недействительным договор купли-продажи от 01 октября 2013 года, заключенный между Сабитовым А.Р. и Бухаровой Т.Н. о продаже земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью **** кв. м.

Применить последствия недействительности сделки - погасить запись о регистрации права собственности Бухаровой Т.Н. на земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью **** кв. м в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий

Судьи