Решение Свердловского областного суда от 08 февраля 2016 г. по делу N 3а-107/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Парамоновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шиловой Т.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованного лица: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от Шиловой Т.Б.: представитель Кучерюк Н.Б на основании доверенности от 20.07.2015;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель Мелеш Ю.В. на основании доверенности от 15.09.2015;

от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель Гаврилова М.Л. на основании доверенности от 27.01.2015,

установил:

Шилова Т.Б. (далее - ( / / )2, административный истец), являясь индивидуальным предпринимателем, обратилась в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:19 в размере его рыночной стоимости 2941000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:19 установлена в размере 10335095,20 руб., и определена по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Административным истцом представлен Отчет об оценке от 01 июня 2015 года N 04-06/15, выполненный ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года определена в размере 2941000 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью нарушает права административного истца - арендатора земельного участка, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца Кучерюк Н.Б. заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

В подтверждение доводов административного искового заявления о соответствии Отчета об оценке от 01 июня 2015 года N 04-06/15 требованиям законодательства об оценочной деятельности представитель административного истца в судебном заседании заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля ( Б. )3.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Мелеш Ю.В. и представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области Гаврилова М.Л. против удовлетворения административного искового заявления не возражали, равно как и против допроса свидетеля.

От ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области судом получен отзыв, из которого усматривается, что датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, является 15 ноября 2012 года.

От Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области поступил отзыв, в котором административный ответчик не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области явку представителя не обеспечило.

В силу ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), неявка в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела в их отсутствии.

По материалам настоящего административного дела судом установлено следующее: административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:19; площадью 2909 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под объект коммунально-складского хозяйства (склад хранения автозапчастей); местоположение: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Автомагистральная, д. 10-а, что подтверждается нотариально заверенной копией договора аренды от 16.04.2011 N 1-310.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере 10335095,20 руб.

Данная стоимость рассчитана на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Ссылаясь на нарушение своих прав, которое выражается в том, что размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, а так же на положения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:19 в размере рыночной стоимости, равной 2941000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетеля Б., суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения настоящего административного искового заявления.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно п. 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В рассматриваемом случае, по состоянию на 15 ноября 2012 года был сформирован Перечень земельных участков для проведения кадастровой оценки, результаты которой утверждены Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Соответственно, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Для целей Федерального Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3).

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции административный истец представил Отчет об оценке от 01 июня 2015 года N 04-06/15, выполненный ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки".

Согласно названному Отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года определена в размере 2941000 руб.

Исследовав Отчет от 01 июня 2015 года N 04-06/15, суд не находит оснований считать его неполным, или недостоверным, и считает возможным основываться на его данных в силу следующего.

Общие требования к содержанию Отчета об оценке перечислены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В пункте 4 ФСО N 3 (далее - ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (действующего на дату составления отчета), раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке.

В частности, такими принципами являются: принципы обоснованности, однозначности и проверяемости.

По общему правилу отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, в том числе, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются: дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 1, 11, 20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости требует специальных познаний в области оценочной деятельности, законодательством предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания Отчета от 01 июня 2015 года N 04-06/15, усматривается, что оценку производили два оценщика - Т. и Б.; в установленном законом порядке застрахована их ответственность.

В соответствии с п. 6 ФСО N 3, названный Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и руководителем; Отчет скреплен печатью ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки".

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение п. 13 ФСО N 3: в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Согласно п. 18-19 ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), подп. "е" п. 8 ФСО N 3, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности, и необходимую для проведения оценки, в том числе, оценщик обязан изучить количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревании.

Судом установлено, что выводы, изложенные в Отчете от 01 июня 2015 года N 04-06/15, соответствуют предмету исследования.

В частности, в Отчете от 01 июня 2015 года N 04-06/15 указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка: о его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Представленный в материалы дела Отчет от 01 июня 2015 года N 04-06/15 составлен на дату оценки - 15 ноября 2012 года.

В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области, произведен анализ рынка земельных участков г. Екатеринбурга Свердловской области за 2012 год, о чем свидетельствует раздел 10 Отчета от 01 июня 2015 года N 04-06/15.

Анализ рынка земельных участков г. Екатеринбурга Свердловской области за 2012 год оценщиками проведен корректно; в Отчете от 01 июня 2015 года N 04-06/15 содержится анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта.

Из содержания Отчета от 01 июня 2015 года N 04-06/15 следует, что оценщики использовали только сравнительный подход и соответствующий ему метод сравнения продаж.

Данный подход в соответствии с п. 14 ФСО N 1 представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В качестве единицы сравнения оценщиками выбрана цена за 1 кв. м. площади участка.

В мотивировочной части приведены аргументы в пользу такого выбора и причины предпочтения относительно затратного и доходного подходов.

Суд находит такой подход обоснованным и соответствующим целям определения рыночной цены для установления кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, как объективного показателя его действительной экономической привлекательности.

В итоге проведенного оценщиком анализа рынка земельных участков в г. Екатеринбурге Свердловской области за 2012 год было найдено 18.

В качестве ценообразующих факторов, оценщиками принято во внимание местоположение участков, их количественные и качественные характеристики, данные о правах, ограничениях, разрешенном использовании.

Из найденной выборки оценщик отсек ряд земельных участков с обоснованием существенной разницы в площади и не сопоставимости по району местоположения.

Оценщиками в качестве объектов-аналогов выбрано 6 земельных участков, расположенных в г. Екатеринбурге.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки, в качестве объектов-аналогов использованы объекты, информация по которым взята оценщиком из газеты "Есть вариант" и прайса Уральской палаты недвижимости.

В тексте отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемые в отчете, а также имеется приложение, представляющее собой периодическое электронное издание.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что информация, используемая оценщиком при отборе объектов-аналогов, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, и проверяемости.

Использованные в отчете объекты-аналоги были отобраны оценщиками в среднем ценовом диапазоне, наиболее соответствующих объекту оценки по своим основным физическим и экономическим характеристикам.

Основными критериями отбора аналогов были: площадь, месторасположение, разрешенное использование, состав передаваемых прав на землю.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов, как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будет иными.

Из отчета об оценке усматривается, что оценщиком введены корректировки на торг, на передаваемые права, на площадь, на местоположение и коммуникации.

Корректировка на разрешенное использование не вводилась, поскольку объекты-аналоги аналогичны объекту оценки по виду разрешенного использования - под производственно - складское использование. Все участки находятся в зоне 4 ПК.

По остальным элементам сравнения корректировки не применялись.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете аргументирован и сомнений не вызывает.

Таким образом, всего было применено от 4 до 5 корректировок.

Оценщиками проанализированы значение отклонения от медианы в результате чего два аналога были исключены из общей выборки, поскольку имеют большое отклонение от медианы.

К расчету итоговой стоимости использованы четыре объекта-аналога.

В Отчете от 01 июня 2015 года N 04-06/15 приведена формула по расчету средневзвешенного значения, посчитан удельный вес каждого аналога.

В итоге у каждого объекта-аналога введены 4 корректировки.

По формуле рассчитана итоговая рыночная стоимость.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в тексте отчета подробно изложены используемые корректировки (процентные и стоимостные), сделаны ссылки на источники информации, которыми оценщик руководствовался при применении корректировок.

Проверяя в судебном заседании правильность применения оценщиком корректировок и соответствующий им математический расчет, суд не нашел ошибок в итоговой величине стоимости объекта оценки.

На возникшие у суда вопросы по методике проведения оценки свидетелем даны полные и исчерпывающие ответы в судебном заседании.

Тем самым, оснований для критической оценки относительно выбора конкретных объектов-аналогов, равно как и расчета стоимости земельного участка с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, у суда не имеется.

При итоговом согласовании результатов оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:19 по состоянию на 15 ноября 2012 года составляет 2941000 руб.

Выводы Отчета от 01 июня 2015 года N 04-06/15 об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки подтверждены экспертным заключением от 30.06.2015 N 2896/2015 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

В судебном заседании представители административного ответчика, равно как и заинтересованного лица, не опровергли того факта, что представленный в материалы дела Отчет от 01 июня 2015 года N 04-06/15 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям ФСО N 1, N 2, N 3, N 7.

Таким образом, безусловных доказательств недостоверности Отчета от 01 июня 2015 года N 04-06/15 в материалы дела не представлено.

Оценив представленный в дело Отчет от 01 июня 2015 года N 04-06/15, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Принимая во внимание отсутствие бесспорных доказательств недостоверности определенной оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка, суд признает достоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым 66:41:0110019:19 в размере 2941000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Именно эта стоимость в силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца в суд - 28 декабря 2015 года.

Указанная дата, а также сведения об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в соответствии с требованиями ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости на основании настоящего решения.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в суд было подано 28 декабря 2015 года, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость для указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей налогообложения), с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем, все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Шиловой Т.Б. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:19 равной рыночной стоимости, в размере 2941000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года, на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 28 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2016 года.

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова