Решение Свердловского областного суда от 17 февраля 2016 г. по делу N 3а-117/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Парамоновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-117/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СВЕЙ"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, Администрации г. Екатеринбурга,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "СВЕЙ": представитель Лысова Е.С. на основании доверенности от 24.12.2015;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель Мелеш Ю.В. на основании доверенности от 30.12.2015;

от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Правительства Свердловской области: представитель не явился;

от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель не явился;

от Администрации г. Екатеринбурга: представитель не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СВЕЙ" (далее - ООО "СВЕЙ", административный истец), обратилось с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд, в котором, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401047:166 в размере рыночной стоимости, равной 13292118 руб. по состоянию на 17 декабря 2014 года.

Административным истцом представлен Отчет об оценке от 15 сентября 2015 года N 0801/15, выполненный ООО "ОценКинг", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 декабря 2014 года определена в размере 13292118 руб. вместо установленной в результате массовой оценки кадастровой стоимости в размере 27623830,92 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью нарушает права административного истца - арендатора земельного участка, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца Лысова Е.С. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля К. - эксперта ООО "ОценКинг".

Также в судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - Мелеш Ю.В.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, Администрация г. Екатеринбурга извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

В силу ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), неявка в судебное заседание представителей указанных лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела в их отсутствии.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поступил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении заявленных требований оставлен на усмотрение суда, возражений относительно установления кадастровой стоимости в размере рыночной, у представителя Мелеш Ю.В. не имеется.

От ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области получен отзыв, в котором указано, что спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 17 декабря 2014 года.

Кадастровая стоимость рассчитана на основании Акта определения кадастровой стоимости с применением удельного показателя, взятого из Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

От Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области поступил отзыв, в котором административный ответчик не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

По материалам настоящего административного дела судом установлено следующее: ООО "СВЕЙ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401047:166, площадью 1162 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шейкмана, 120, с разрешенным использованием: под помещения магазина, что подтверждается нотариально заверенной копией договора аренды от 14.07.2015 N Т-454.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 17 декабря 2014 года и составляет 27623830,92 руб.

Ссылаясь на нарушение своих прав, которое выражается в том, что размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, а так же на положения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, заслушав пояснения свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения настоящего административного искового заявления.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным округом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в названных случаях, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 по результатам государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401047:166, не вошел в Перечень проводимой массовой оценки земельных участков на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 17 декабря 2014 года.

Поскольку в данном случае земельный участок образован и поставлен на кадастровый учет 17 декабря 2014 года, следовательно, на эту дату определяется его кадастровая стоимость.

Имеющаяся в деле кадастровая справка подтверждает дату определения кадастровой стоимости земельного участка: 17 декабря 2014 года (л.д. 12).

Данная стоимость рассчитана Актом определения кадастровой стоимости земельного участка через удельный показатель, взятый из Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32.

Для целей Федерального Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.

Административным истцом был представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15 сентября 2015 года N 0801/15, выполненный ООО "ОценКинг", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17 декабря 2014 года определена в размере 13292118 руб.

Исследовав представленный в материалы дела Отчет от 15 сентября 2015 года N 0801/15, суд не находит оснований считать имеющийся в деле Отчет об оценке неполным, или недостоверным, и считает возможным основываться на его данных в силу следующего.

Общие требования к содержанию Отчета об оценке перечислены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке.

В частности, такими принципами являются: принципы обоснованности, однозначности и проверяемости.

По общему правилу отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, в том числе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 1, 11, 20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, законодательством предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания Отчета от 15 сентября 2015 года N 0801/15 следует, что оценщик, проводивший оценку - П. работает по трудовому договору в ООО "ОценКинг"; оценщик обладает специальным образованием, является членом саморегулируемой организацией оценщиков, в установленном законом порядке застрахована ее ответственность, а так же ответственность юридического лица, с которым она состоит в трудовых отношениях; отчет подписан руководителем и оценщиком, и скреплен печатью ООО "ОценКинг".

Требования к Отчету указаны в п. 13 ФСО N 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (действующего на дату составления отчета), согласно которому, в Отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Согласно п. 18-19 ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), подп. "е" п. 8 ФСО N 3, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки, в том числе, оценщик обязан изучить количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревания.

Судом установлено, что выводы, изложенные в Отчете от 15 сентября 2015 года N 0801/15, соответствуют предмету исследования.

В частности, в Отчете от 15 сентября 2015 года N 0801/15 указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка: о его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Представленный в материалы дела Отчет от 15 сентября 2015 года N 0801/15 составлен на дату оценки - 17 декабря 2014 года.

В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области, произведен анализ рынка земельных участков в городе Екатеринбурге на декабрь 2014 года.

Анализ рынка земельных участков оценщиком проведен корректно; в Отчете от 15 сентября 2015 года N 0801/15 содержится анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого земельного участка.

Из содержания Отчета от 15 сентября 2015 года N 0801/15 следует, что оценщиком использованы два подхода: сравнительный и доходный.

Сравнительный подход в соответствии с п. 14 ФСО N 1, представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана цена 1 кв. м. площади земельного участка.

В мотивировочной части приведены аргументы в пользу такого выбора.

Оцениваемый объект относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование: под помещение магазина; находится в центральной части г. Екатеринбурга в Ленинском районе.

В итоге проведенного оценщиком анализа рынка земельных участков в г. Екатеринбурге за четвертый квартал 2014 года было выявлено 10 предложений к продаже земельных участков под коммерческую недвижимость (таб. 4.2).

В качестве ценообразующих факторов, оценщиком принято во внимание местоположение участков, их количественные и качественные характеристики, данные о правах, ограничениях, разрешенном использовании.

Из найденной выборки оценщик отсек ряд земельных участков с обоснованием существенной разницы в площади, отсутствии возможности идентифицировать земельные участки, с иным видом разрешенного использования, а также не сопоставимости по району местоположения.

Далее оценщик обобщил всю информацию по объектам-аналогам, в результате чего остановился на трех земельных участках (таб. 8.1).

Объектом - аналогом в силу п. 10 ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приложенные к Отчету источники содержат сведения об их стоимости, виде передаваемых прав, площади земельных участков, и иные данные, позволяющие отнести выбранные в качестве объектов-аналогов земельные участки к категории земель населенных пунктов, к виду разрешенного использования - под помещение магазина.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов, как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будет иными.

В частности Оценщиком применены корректировки на торг, площадь, на местоположение и на объем передаваемых прав.

По остальным элементам сравнения корректировки не проводились.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в Отчете аргументирован и сомнений не вызывает.

В тексте Отчета подробно изложены используемые корректировки (процентные и стоимостные), поправки, применяемые к стоимости аналогов.

В отчете имеется ссылка на источники информации, которыми оценщик руководствовался при установлении размера корректировок, выдержки из которых, приобщены к отчету.

При проверке введенных Оценщиком корректировок арифметических ошибок выявлено не было: расчет соответствует приведенным математическим формулам.

На возникшие у суда вопросы по методике проведения оценки свидетелем даны полные и исчерпывающие ответы в судебном заседании.

Тем самым, оснований для критической оценки относительно выбора конкретных объектов-аналогов, равно как и расчета стоимости земельного участка с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, у суда не имеется.

Также оценщиком применен доходный подход. Однако расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода в итоговом согласовании не участвовал.

Из пояснений свидетеля усматривается, что необходимость применения доходного подхода обусловлена тем, чтобы в итоге проверить тот факт, не занижена ли стоимость объекта оценки при применении сравнительного подхода.

Расчеты в рамках доходного подхода показали, что рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 9654303 руб.

В результате при итоговом согласовании результатов, оценщик, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401047:166 по состоянию на 17 декабря 2014 года составляет 13292118 руб.

Лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства того, что имеющийся в административном деле Отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки.

Выводы Отчета об оценке от 15 сентября 2015 года N 0801/15 подтверждены экспертным заключением N 5102/2015 от 10.11.2015.

Таким образом, суд признает достоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401047:166 в размере 13292118 руб., по состоянию на 17 декабря 2014 года.

Именно эта стоимость в силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца с административным исковым заявлением в Комиссию - 15 декабря 2015 года.

Указанная дата, а также сведения об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в соответствии с требованиями ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости на основании настоящего решения.

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано в Комиссию 15 декабря 2015 года, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость для указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей налогообложения), с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем, все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

установил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СВЕЙ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401047:166 равной рыночной стоимости в размере в размере 13292118 руб., по состоянию на 17 декабря 2014 года, на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 15 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2016 года.

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова