Решение Ивановского областного суда от 21 января 2016 г. по делу N 3а-18/2016

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Милашовой Н.А.

с участием представителя административного истца Князюк Е.Р.,

представителя заинтересованного лица Администрации города Иваново Ворониной С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Романенко С.С. к Департаменту управления имуществом Ивановской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Романенко С.С. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ****** площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: станция технического обслуживания, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере ***** рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, статей 24.18-24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ), допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении данного участка его рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная в отношении указанного земельного участка Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области N105 от 26 ноября 2014 года кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года в размере ***** рублей ** копеек, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке N ** от 17 ноября 2015 года, подготовленном ООО "А.", с учетом положительного экспертного заключения, и нарушает его права в виде необоснованного увеличения для него как собственника земельного участка налогового бремени по уплате земельного налога, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Князюк Е.Р. административный иск поддержала в полном объеме по указанным в нем основаниям, настаивала, что отчет об оценке, представленный в обоснование заявленных требований, полностью отвечает требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Иваново по доверенности Воронина С.В. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка вызывает сомнения в его достоверности, ввиду того, что разница между кадастровой и установленной в нем рыночной стоимостью земельного участка составляет 41,8%.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков - Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области, которые были извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом.

В письменном отзыве Департамента управления имуществом Ивановской области от 12 января 2016 года указано на отсутствие у Департамента возражений по существу требований Романенко С.С., сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ивановской области от 14 января 2016 года по вопросу привлечения Управления к участию в настоящем деле в качестве административного ответчика указывается, что Управление с 1 января 2013 года не является ни государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости земельного участка заявителя, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. При этом по существу заявленных требований Управление полагается на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель заинтересованного лица на стороне административных ответчиков - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ивановской области в судебное заседание не явился, возражений относительно заявленных требований не представил, в письменном отзыве от 14 января 2016 года просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с тем, что требования Романенко С.С. не затрагивают интересы Филиала.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Установлено, что Романенко С.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: станция технического обслуживания, расположенного по адресу: ****, на основании решения об объединении земельных участков от 3 августа 2009 года (л.д. 8) и решения о разъединении земельного участка от 25 марта 2011 года (л.д. 9).

Право собственности административного истца на указанный земельный участок зарегистрировано за ним в установленном законом порядке 12 июля 2011 года, запись регистрации ***** (л.д. 10).

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года N 105 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области" (далее - Приказ N 105) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****** определена по состоянию на 1января 2014 года в размере *****рублей ** копеек с учетом отнесения его к 5 группе по видам разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в размере 4744 рубля 93 копейки за 1 кв.м.

Согласно кадастровой справке от 07 декабря 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****** по состоянию на 1 января 2014 года в размере ***** рублей ** копеек (л.д. 102).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке N ** от 17 ноября 2015 года, составленному оценщиком ООО "А." Ш.И.Н. (л.д. 12-90), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: станция технического обслуживания, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ***** рублей.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что представленный Романенко С.С. отчет об оценке N ** от 17 ноября 2015 года полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, Ш.И.Н., составившая отчет об оценке N ** от 17 ноября 2015 года, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков - Некоммерческого партнерства "С.", застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ООО"Ц." с лимитом ответственности в размере 300000 рублей.

Ответственность ООО "А." как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в СОАО "В." на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям ст. 15.1 закона об оценочной деятельности.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов "е", "ж" пункта 8 ФСО N3, пункта 8 ФСО N 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, вида использования, передаваемых имущественных прав и ограничений (обременений) этих прав, инженерной инфраструктуре земельных участков.

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования земельного участка, что соответствует требованиям разделаVI ФСО N 7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями под. "з" п. 8 ФСО N 3, раздела 5 ФСО N 7 определилсегмент рынка, к которому относится объект оценки, - под торгово-офисную застройку, произвел анализ рынка объекта в гор. Иваново в 2013 году и определилосновные ценообразующие факторы. Выборка земельных участков для анализа рынка составлена в соответствии с характеристиками оцениваемого земельного участка, что удовлетворяет требованиям п. 10 ФСО N7. В итоге оценщиком установлена средняя цена за 1 кв.м. земли в размере 1836 кв.м.

Из отчета об оценке видно, что расчет рыночной стоимости земельных участков произведен с применением в рамках сравнительного подхода качественных методов сравнения продаж и количественного метода внесения корректировок, а также обоснования причин отказа от иных методов данного подхода, что полностью отвечает требованиям под. "и" п. 8 ФСО N 3, раздела 3 ФСО N 1, раздела 7 ФСО N 7.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал четыре аналога объекта оценки, предложенных к продаже в июле-декабре 2013 года, соответствующих наиболее чувствительным ценовым факторам как сегмент рынка земельного участка (под торгово-офисную застройку), функциональному зонированию (для строительства/размещения автомоек, автостоянок, автокомплексов и пр.), площадь участка и местоположение объекта - районы города, имеющие сходную социальную инфраструктуру.

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО N 1 и под. "б" п. 22 ФСО N 7.

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на торг - для объектов - аналогов N1,2,3, на передаваемые имущественные права - для аналогов N 1, 2, 3, на расположение относительно красной линии - для аналога N 2, на площадь - для аналогов N 1,3,4, на возможность подключения коммуникаций. Обоснование введенных корректировок оценщиком подробно приведено. Следующим этапом сравнительного анализа стало согласование результатов корректировки значений единиц сравнения и расчет весовых коэффициентов для каждого объекта - аналога.

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов - аналогов оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации, который составил 27%. Учитывая, что коэффициент вариации не превысил 33%, оценщик счел возможным использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки полученный результат средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов - аналогов, который составил 2991,51 руб. за 1 кв.м. площади.

Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельного участка приведена в описательной таблице, отчет содержит сведения об источниках используемой информации . Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны.

Соответствие подготовленного оценщиком отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности подтверждены положительным экспертным заключением N ** от 19 ноября 2015 года (л.д.91-100), составленном экспертом Некоммерческого партнерства "С." Г.И.А. и утвержденным региональным представителем Партнерства в Ивановской области Г.И.А. Выводы, сделанные оценщиком ООО "А." о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных претензий к отчету об оценке не высказали. Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что Романенко С.С. исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, представленных административным истцом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения в полном объеме административного искового заявления Романенко С.С.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При этом суд находит правомерным привлечение к участию в данном деле Управления Росреестра по Ивановской области в качестве административного ответчика, как соответствующим правовому смыслу статей 37, 38, 41, 247 КАС РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума ВС РФ N 28.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума ВС РФ N 28, следует, что в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15сентября 2015 года на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 24.21 Закона об оценочной деятельности ведение фонда данных государственной кадастровой оценки осуществляется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает включение в фонд данных государственной кадастровой оценки сведений и материалов, поступающих в такой орган в соответствии со статьями 24.12 - 24.18 настоящего Федерального закона, в течение пяти рабочих дней с даты их поступления, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 в его действующей редакции от 27декабря 2014 года (далее - Положение), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

В приказе Росреестра от 26 июня 2014 года N П/296 (в редакции от 28 августа 2015года) "О стратегии кадровой политики Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на период до 2020 года" со ссылкой на приведенную норму Положения указано, что именно Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Внастоящее время систему кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют Росреестр, а также его подведомственные организации.

Анализ приведенных нормативных положений в их системном единстве позволяет сделать вывод о том, что Управление Росреестра по Ивановской области как территориальный орган федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, в силу прямого указания норм законодательства Российской Федерации, действующих на момент рассмотрения и разрешения настоящего административного дела, является надлежащим административным ответчиком по делу наряду с Департаментом управления имуществом Ивановской области, являющимся государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного Земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Романенко С.С. к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *****, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: станция технического обслуживания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере ***** рублей.

Датой подачи заявления Романенко С.С. об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 23 декабря 2015 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий