Решение Ивановского областного суда от 14 января 2016 г. по делу N 3а-9/2016

Ивановский областной суд в составе председательствующего судьи ЩегловойЕ.С.

при секретаре Милашовой Н.А.

с участием: представителя административного истца Кельмана И.Б.,

представителя заинтересованного лица Администрации города Иванова КиршинойН.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Металл-Альянс" к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Металл-Альянс" (далее - ООО"Металл-Альянс") обратилось в суд с административным исковым заявлением к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее - Управление Росреестра по Ивановской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административный иск мотивирован тем, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером ******, в отношении которого в Государственный кадастр недвижимости внесена кадастровая стоимость в размере *****рубля ** копейки, не соответствующая его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2014года в размере *****рублей ** копейки отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком, что привело к нарушению права ООО "Металл-Альянс" на уплату земельного налога, рассчитанного, исходя из кадастровой стоимости земельного участка соответствующей его рыночной стоимости.

Административный истец, не согласившись с решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 августа 2015 года об отклонении его заявления от 3 августа 2015года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, ссылаясь на пункт 3 статьи66Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 24.18 Федерального закона от 29июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ******, категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: нежилое здание (корпус профилакторий на 30 автомобилей литера А20, А21, А22, А23), площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере *****рублей ** копейки.

В судебном заседании директор ООО "Металл-Альянс" Кельман И.Б. административный иск поддержал в полном объеме по указанным в нем основаниям, полагал, что отчет об оценке, представленный в обоснование заявленных требований, полностью отвечает требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а указанные в решении Комиссии при Управлении Росреестра по Ивановской области и возражениях Администрации г. Иваново обстоятельства, не ставят под сомнение достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Иванова Киршина Н.А., действующая на основании доверенности от 2 декабря 2015 года, возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела письменном отзыве от 16 декабря 2015 года.

В судебное заседание 14 января 2016 года не явились представители административных ответчиков - Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области, которые извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом.

От Департамента управления имуществом Ивановской области поступил письменный отзыв от 17 декабря 2015 года, где указано на отсутствие у Департамента возражений по существу требований ООО "Металл-Альянс", сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, и заявлена просьба о рассмотрение дела в отсутствие своего представителя.

В письменном отзыве руководителя Управления Росреестра по Ивановской области Куксенко Л.П. от 14 декабря 2015 года оспаривается правомерность привлечения Управления к участию в настоящем деле в качестве административного ответчика по мотиву того, что Управление с 1 января 2013 года не является ни государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости земельного участка заявителя, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, а также содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя этого лица, в связи с отсутствием заинтересованности в исходе дела.

Заинтересованное лицо на стороне административных ответчиков - ФГБУ "ФКП Росреестра по Ивановской области" в лице Филиала по Ивановской области не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание по неизвестным причинам, в письменном отзыве от 14 декабря 2015 года указано на отсутствие возражений по существу требований ООО "Металл-Альянс" и изложена просьба о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ООО "Металл-Альянс", сведения о котором внесены в ЕГРЮЛ 18 июня 2009 года (л.д. 7), является собственником земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: нежилое здание (корпус профилакторий на 30 автомобилей литера А20, А21, А22, А23), расположенного по адресу: **** (далее - Земельный участок), на основании договора купли-продажи недвижимости N * от **** года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от **** года (л.д. 9).

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года N 105 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области" (далее - Приказ N 105) кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1января 2014 года в размере *****рубля **копейки с учетом отнесения его к 9группе видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 1692рубля 58 копеек за 1 кв.м.

Указанная величина кадастровой стоимости подтверждена кадастровой справкой от 29 сентября 2015 года (л.д. 154).

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось предусмотренное статьями 65, 66 ЗК РФ, статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности право административного истца на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему Земельного участка в размере его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности)

Рыночная стоимость Земельного участка установлена по состоянию на 1января 2014года в размере *****рублей ** копейки отчетом об оценке земельного участка N** (л.д. 24-122), выполненным 18 июня 2015 года оценщиком ООО"М." М.В.В. (далее - Отчет об оценке).

В положительном экспертном заключении N ** от 23 июня 2015 года (л.д.123-142), составленном экспертом Саморегулируемой организации оценщиков "Н." Д.А.В. и утвержденным заместителем Председателя Экспертного совета той же саморегулируемой организации оценщиков Д.А.В., содержится вывод о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других нормативно-правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Из протокола заседания Комиссии при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 августа 2015 года N 14 (л.д. 144-153) следует, что заявление ООО "Металл-Альянс" от 3 августа 2015года об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено по мотиву не соответствия Отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности к содержанию отчета и описанию в нем информации об объекте оценки, используемой при проведении оценки, выразившееся в нарушении оценщиком принципа однозначности оценщик при составлении Отчета об оценке, поскольку при применении сравнительного подхода не были скорректированы значения единиц сравнения для оцениваемого объекта и объектов-аналогов по таким элементам сравнения как вид разрешенного использования и наличие инженерных коммуникаций.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что ООО "Металл-Альянс" исполнена возложенная на него частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказать величину рыночной стоимости Земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как Администрацией г.Иванова, возражавшей по существу против удовлетворения административного иска, в нарушение той же процессуальной нормы не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости Земельного участка, представленных административным истцом.

Суд приходит к убеждению, что представленный ООО "Металл-Альянс" Отчет об оценке N **, исследованный в судебном заседании с участием представителей административного истца и заинтересованного лица, полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Суд не может согласиться с утверждениями заинтересованного лица - Администрации г. Иванова о том, что Отчет об оценке по своему содержанию не отвечает принципам однозначности, достаточности и достоверности в части отсутствия в нем корректировок значения единиц сравнения для оцениваемого объекта и объектов-аналогов по таким элементам сравнения как вид разрешенного использования и наличие или отсутствие на участке коммуникаций.

Поскольку эти утверждения носят исключительно правовой характер, суд считает возможным дать им оценку в решении без использования такого источника доказательств как заключение эксперта, и признает их основанными на неверном толковании требований федеральных стандартов, применяемых при оценке земельных участков в целях пересмотра их кадастровой стоимости, объективно не ставящими под сомнение итоговую величину рыночной стоимости Земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, и не требующими в этой связи для своей проверки применения специальных исследований и знаний в области оценочной деятельности для установления иной рыночной стоимости.

Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из содержания Отчета об оценке и письма ООО "М." от 18 декабря 21015 года N ** следует, что при выборе корректировок, подлежащих применению в рамках сравнительного подхода, оценщик исходил из того, что объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка "земельных участков под производственно-складскую недвижимость" и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в том числе: по виду разрешенного использования с учетом фактического использования оцениваемого участка, соответствующего его наиболее эффективному использованию, и доступности подключения всех коммуникаций как у оцениваемого участка, так и у объектов-аналогов.

На странице 11 Отчета об оценке приведены пояснения оценщика о несовпадении разрешенного использования (нежилое здание) и фактического использования (временное некапитальное сооружение - навес над стоянкой автомобилей) Земельного участка, из которых следует, что он свободен в настоящее время от объектов капитального строительства, поскольку образовался в 2009 году в результате разделения на три участка земельного участка ******, где изначально находилось нежилое здание - корпус-профилакторий на 30 автомобилей, оказавшееся на территории одного из трех образованных земельных участков, не принадлежащего административному истцу.

Анализ Отчета об оценке и письма ООО "М." от 18декабря 21015 года N ** показывает, что при отказе от корректировки по этому элементу сравнения оценщик принимал во внимание имеющиеся в объявлениях о продаже объектов-аналогов сведения о наличии технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает нарушений требований федеральных стандартов оценки при использовании оценщиком в рамках анализа фактических данных о ценах сделок и предложений при исследовании рынка земельных участков города Иваново сведений о сделках с земельными участками, отнесенными к одному сегменту рынка земельных участков с оцениваемым земельным участком, а также при обосновании на страницах 70, 71 Отчета об оценке отказа от применения корректировок на вид разрешенного использования, а также на наличие и состав коммуникаций.

Утверждения Администрации города Иванова о том, что при применении сравнительного подхода оценщик необоснованно оставил без внимания сведения о продаже в 2013 году других земельных участков производственно-складского назначения по более дорогой цене, которые заинтересованному лицу удалось получить из информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (л.д. 199-204), не ставят под сомнение полноту и достоверность представленного истцом Отчета об оценке.

Отчет об оценке содержит достаточное количество достоверной информации, существенной для определения рыночной стоимости Земельного участка, который в целях пересмотра его кадастровой стоимости выступает в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, а не в виде части комплекса объектов недвижимости по определенному адресу с расположенными на нем зданиями, строениями и сооружениями. ВОтчете оценщик указал на применение сравнительного подхода и конкретных используемых методах, в совокупности образующих данный подход, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов. Оценщиком выбраны наиболее подходящие объекты-аналоги для оценки спорного земельного участка Для анализа рынка оценщиком было использовано 10 объектов, а для расчета рыночной стоимости - 7 наиболее подходящих объектов-аналогов, продажу которых на аукционе осуществляла Администрация города Иванова по рыночной цене, сходных с объектом оценки по экономическим, материальным и техническим характеристикам из представленных на рынке. В результате анализа и сопоставления объекта оценки с его аналогами по указанным элементам сравнения оценщиком определена рыночная стоимость Земельного участка без использования поправок, при этом, отказ от корректировок оценщиком мотивирован. Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельных участков приведена в описательной таблице, отчет содержит сведения об источниках используемой информации, приложены копии материалов о продаже земельных участков аналогичного назначения. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

Таким образом, указанная в Отчете об оценке итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, так как Отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок земельных участков, предназначенных для производственно-складских нужд в городе Иваново.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при составлении Отчета об оценке оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости Земельного участка, и считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости Земельного участка путем удовлетворения в полном объеме административного искового заявления ООО "Металл-Альянс".

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Суд находит несостоятельными доводы Управления Росреестра по Ивановской области о неправомерности привлечения его к участию в настоящем деле в качестве административного ответчика, поскольку они основаны на неверном ограничительном толковании норм статей 37, 38, 41, 247 КАС РФ, Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 в его действующей редакции от 27декабря 2014 года, приказа Росреестра от 26 июня 2014 года N П/296 (в редакции от 28 августа 2015года) "О стратегии кадровой политики Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на период до 2020 года" и не учитывают обязательных для применения судом разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Металл-Альянс" к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ******, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание (корпус профилакторий на 30 автомобилей литера А20, А21, А22, А23), площадью *** кв.м., расположенного по адресу: *****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1января 2014года в размере ***** рублей ** копейки.

Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью "Металл-Альянс" об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в комиссию 3 августа 2015 года.

Апелляционные жалобы на настоящее решение подаются через суд, принявший решение, в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья