Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12 января 2016 г. по делу N 33-193/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Н.П.,

судей Сафроновой М.В., Медведева А.А.

при секретаре Богдан Л.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Стрельцова А. А.

на решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 12 октября 2015 года

по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края к Стрельцову А. А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора, обязании вернуть земельный участок,

Заслушав доклад судьи Сафроновой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края обратилось в суд с иском к Стрельцову А.А. указав, что ДД.ММ.ГГ между истцом и Стрельцовым А.А. на основании протокола заседания комиссии о результатах торгов заключен договор аренды ***-а, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030426:1408, площадью 1 433 кв.м., расположенный по адресу "адрес" для строительства объекта общественного питания сроком на 5 лет, с даты подписания договора сторонами. Договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГ.

Согласно п. 3.1 договора, годовая арендная плата составляет 1 280 000 рублей и согласно п. 3.3 исчисляется с даты его подписания, то есть с ДД.ММ.ГГ.

В нарушение ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора ответчик обязательства по внесению арендных платежей исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате и пени.

В связи с тем, что ответчиком нарушено существенное условие договора, а именно в установленные сроки не вносится им арендная плата более двух раз подряд, истец направил ему ДД.ММ.ГГ предложение *** о погашении долга по арендной плате с предложением о расторжении договора по истечении указанного срока. Письмо получено ответчиком ДД.ММ.ГГ, задолженность не погашена.

С учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика 1 162 160 рублей 68 копеек, в том числе 1 071 304 рубля 35 копеек задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ и 90 856 рублей 33 копейки пени за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, расторгнуть договора аренды от ДД.ММ.ГГ ***-а, обязать ответчика вернуть истцу по передаточному акту земельный участок, расположенный по адресу "адрес", с кадастровым номером 22:63:030426:1408, площадью 1 433 кв.м., свободным.

Решением Индустриального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГ с учетом определения этого же суда об исправлении описки от ДД.ММ.ГГ исковые требования удовлетворены.

Взыскана со Стрельцова А. А. в пользу Главного управления имущественных отношений Алтайского края задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 1 071 304 рубля 35 копеек, пеня за несвоевременную уплату за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 90 856 рублей 33 копейки, всего 1 162 160 рублей 68 копеек.

Расторгнут договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***-а, с кадастровым номером 22:63:030426:1408, площадью 1 433 кв.м., расположенного по адресу "адрес", заключенный между Стрельцовым А. А. и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края.

На Стрельцова А. А. возложена обязанность возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края свободным земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый ***, площадью 1 433 кв.м

Взыскана со Стрельцова А. А. государственная пошлина в размере 14 010 рублей 80 копеек в доход местного бюджета.

В апелляционной жалобе ответчик Стрельцов А.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В качестве оснований к отмене решения ссылается на то, что судом не принято во внимание, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенный строительством с кадастровым номером 22:63:030426:1705, площадь застройки 4836,5 кв.м., степень готовности 18%, принадлежащий на момент рассмотрения спора Стрельцову А.А., который в силу ч.3 ст. 35 и ст. 36 ЗК РФ имеет право преимущественной покупки или аренды земельного участка.

Кроме того, ДД.ММ.ГГ между Стрельцовым и Двадненко А.Ю. Копии договора и ходатайство о привлечении третьего лица приобщены к материалам дела, однако не могли быть представлены в судебное заседание, поскольку оно было проведено без участия истца и его представителя. В день принятия судебного акта - ДД.ММ.ГГ переход права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП. С учетом положений ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ *** с момента государственной регистрации права собственности на объект покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью на тех же условиях и в том же объеме.

Поскольку Стрельцов А.А. распорядился объектом незавершенного строительства, он утратил и право аренды земельного участка, так как право пользования данным участком перешло к покупателю. Соответственно договор аренды не мог быть расторгнут в судебном порядке и передан свободным по акту приема- передачи арендодателю.

В возражениях на апелляционную жалобу Главное управление имущественных отношений Алтайского края просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Стрельцова А.А. на доводах жалобы настаивала.

Представитель Главного управления имущественных отношений Алтайского края возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные лица в судебное заседание не явились, уведомлены надлежаще. В силу положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч.1 ст. 327-1Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3 ч.1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии о результатах торгов от ДД.ММ.ГГ, Стрельцов А.А. признан победителем открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта общественного питания, площадью 0, 1425 га., расположенного по адресу "адрес" (л.д. 9).

ДД.ММ.ГГ между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и Стрельцовым А.А. (арендатор) заключен договор аренды ***-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 22:63:030426:1408, расположенного по адресу: "адрес", площадью 1 433 кв.м. для строительства объекта общественного питания (л.д. 6-8) сроком на 5 лет. Право аренды земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП.

По условиям договора ( п.3.1) годовая арендная плата составляет 1 280 000 рублей, которая вносится арендатором на расчетный счет получателя (п. 3.2). Арендная плата по договору исчисляется с даты его подписания (п. 3.3).

Арендная плата за первый отчетный год аренды по договору подлежит внесению арендатором в полном размере в течении 30 календарных дней с момента подписания договора. Отчетным годом является период, равный одному году с даты подписания договора. В последующие годы арендная плата по договору вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 3.4 договора аренды).

В случае не внесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 1\300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. При этом сумма начисленной пени перечисляется отдельным платежным поручением (либо квитанцией) на тот же расчетный счет, на который перечисляется арендная плата.

В соответствии со п.6.3 пп.2 договора, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в том числе в случае невнесения в последующие годы более двух раз подряд ежеквартальной арендной платы в установленные в Договоре сроки.

Судом первой инстанции установлено, что обязательства по уплате арендных платежей ответчиком исполнялись ненадлежащее, арендная плата за первый отчетный год внесена не в полном объеме, в последующем допускались просрочки более двух раз подряд по внесению ежеквартальной арендной платы. Задолженность ответчика по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 1 071 304,35 руб., неустойка, рассчитанная на сумму просроченных платежей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, составила 90 856, 33 руб. Требование истца от ДД.ММ.ГГ о погашении задолженности в течение 20 дней либо расторжении договора, полученное ответчиком ДД.ММ.ГГ, не исполнено.

В этой связи, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, учитывая факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей и отсутствие доказательств, подтверждающих гашение долга, пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, заключенного между сторонами, в связи с чем, руководствуясь ст.ст. 309, 329, 450, п.3 ч.1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил иск о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойке, размер которой автором апелляционной жалобы не оспаривается, а также требование о расторжении договора аренды.

Согласно п.1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку арендные отношения между сторонами суд признал прекращенными, в отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования земельным участком решение суда в части возложения на Стрельцова А.А. обязанности по возврату свободным земельного участка требованиям закона не противоречит.

То обстоятельство, что ДД.ММ.ГГ на основании договора аренды земельного участка ***-а от ДД.ММ.ГГ и разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГ за Стрельцовым А.А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: объект общественного питания, общей площадью 4836,5 кв.м. по "адрес" в "адрес", степенью готовности 18% на законность принятого решения не влияет.

В силу п. 2 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

При этом в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГ, проведенному значительно позже после регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, на спорном земельном участке вырыт котлован, строительные работы не велись, строительные материалы отсутствовали.

Доказательств невозможности передачи земельного участка свободным на момент принятия судебного акта, в том числе и ввиду явного превышения стоимости объекта незавершенного строительства стоимости арендованного земельного участка, ответчиком не представлено.

Не ссылалась на указанные обстоятельства при рассмотрении апелляционной жалобы и представитель ответчика.

Доводы ответчика о том, что в настоящее время право собственности на объект незавершенного строительства перешло к Дваденко А.Ю., не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с абз.2 ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.

Между тем, при рассмотрении дела в судебном заседании ДД.ММ.ГГ, ответчик о своем намерении продать объект незавершенного строительства не заявлял, в судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГ не явился, о заключенном ДД.ММ.ГГ (в период рассмотрения спора) договоре купли-продажи суд в известность не поставил, соответствующие документы по сделке представлены ответчиком после рассмотрения дела по существу. Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю произведена в день принятия судебного акта, при этом доказательств того, что на момент рассмотрения судебного спора право собственности Стрельцова А.А. было прекращено, не имеется.

Сам Дваденко А.Ю. решение суда не обжалует, в силу чего правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены судебного акта судебная коллегия не усматривает.

При этом судебная коллегия учитывает, что Главное управление имущественных отношений Алтайского края не оспаривают право покупателя объекта незавершенного строительства на получение спорного земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов, что следует из отзыва на апелляционную жалобу.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба Стрельцова А.А. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Стрельцова А. А. на решение Индустриального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"