Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-10239/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе председательствующего судьи Шестаковой Н.В.,

судей Егоровой Е.С. и Подлесной И.А.,

при секретаре Калиниченко В.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой Е.С. дело по апелляционной жалобе администрации города Джанкоя Республики Крым на решение Джанкойского районного суда Республики Крым от 22 сентября 2015 года по иску Г.А.Г. к администрации города Джанкоя Республики Крым и муниципальному унитарному предприятию муниципального образования городской округ Джанкой "Жилищно-эксплуатационное объединение города Джанкоя" о признании договора найма заключенным бессрочно, признании права пользования жилым помещением по договору социального найма и обязании заключить договор социального найма.

По делу установлено:

Г.А.Г. обратился в суд с иском к администрации города Джанкоя Республики Крым и муниципальному унитарному предприятию муниципального образования городской округ Джанкой "Жилищно-эксплуатационное объединение города Джанкоя" о признании договора найма "адрес" по адресу: "адрес", заключенного между им и Джанкойским жилищно-эксплуатационным объединением г. Джанкоя ДД.ММ.ГГГГ заключенным бессрочно; признании за истцом права пользования данным жилым помещением по договору социального найма; возложении обязанности на администрацию г. Джанкоя заключить с истцом договор социального найма в отношении указанной квартиры; признании незаконным условия договора о невозможности регистрации заявителя в квартире.

В обоснование иска указал, что между истцом и Джанкойским ЖЭО г. Джанкоя ДД.ММ.ГГГГ заключен договор найма "адрес" по адресу: "адрес" "адрес". Джанкойское жилищно-эксплуатационное объединение г. Джанкоя прошло перерегистрацию по законодательству РФ как муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой "Жилищно-эксплуатационное объединение города Джанкоя". Право собственности на указанную квартиру не зарегистрировано. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец проживает в данной квартире с женой - Г.Е.Н. и ребенком - ФИО3 постоянно. Отдельные положения заключенного договора найма жилого помещения не отвечали требованиям законодательства Украины и не отвечают требованиям законодательства России: о срочности договора и о запрете регистрации места жительства. До принятия Республики Крым в состав Российской Федерации правоотношения сторон по договору найма регулировались главой 2 ЖК Украины "Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда", а после 18 марта 2014 - положениями раздела III ЖК РФ "Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма". При этом часть 1 статьи 9 ЖК Украины закрепляла право граждан по получение в бессрочное пользование в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда. В соответствии с положениями части 1 статьи 6 Закона Украины "О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине" от 11.12.2003 N 1382-IV гражданин Украины, а также иностранец или лицо без гражданства, которые постоянно или временно проживают в Украине, обязаны в течение 10 дней после прибытия к новому месту проживания зарегистрировать место проживания. Аналогичные положения содержатся в частях 1 и 2 статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

Представителем ответчика администрации г. Джанкоя Республики Крым представлены возражения по иску, в которых указано, что занимаемое истцом жилое помещение относится к жилому фонду муниципального образования городской округ Джанкой и находится в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ Джанкой "Жилищно-эксплуатационное объединение города Джанкоя", которое относилось ранее к коммунальной собственности территориальной громады г. Джанкоя, а в настоящее время относится к собственности муниципального образования городской округ Джанкой. На момент незаконного вселения Г.А.Г. и членов его семьи в спорную квартиру, данная квартира была свободна и никем не использовалась на условиях найма. Договор поднайма был заключен с истцом в нарушение положений статьи 91 Жилищного кодекса Украины, согласно которой договор поднайма должен заключаться нанимателем жилого помещения, а не жилищно-эксплуатационной организацией. Законным нанимателем жилого помещения является лицо, занимающее его на основании ордера, выданного исполнительным комитетом Джанкойского городского совета в соответствии со статьей 58 Жилищного кодекса Украины. ЖЭО предоставило жилое помещение истцу без каких-либо правовых оснований, с превышением своих полномочий в отношении содержания и управления жилищным фондом Джанкойского городского совета. Органами местного самоуправления муниципального образования городской округ Джанкой не принимались решения о предоставлении истцу жилого помещения в доме N по "адрес".

Решением Джанкойского районного суда Республики Крым от 22 сентября 2015 исковые требования Г.А.Г. удовлетворены в полном объеме.

В обоснование решения суд указал, что в настоящее время занимаемая истцом квартира числится государственной, ссылаясь на ответ на заявление истца председателя ликвидационной комиссии МУП "ЖЭО города Джанкоя" от ДД.ММ.ГГГГ. Часть 1 статьи 9 ЖК Украины закрепляла право граждан на получение в бессрочное пользование в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда. Обязательным и существенным условием договора социального найма жилого помещения, в соответствии с положениями части 2 статьи 60 ЖК РФ, является бессрочность действия такого договора. Исходя из императивного характера указанных норм, условие о сроке действия договора найма суд признает незаконным. Регистрация по месту жительства являлась в Украине и является в Российской Федерации не правом, а обязанностью гражданина. Принимая во внимание положения статьи 422 ГК РФ суд признает, что условие о запрете регистрации в квартире является незаконным. Суд счел сложившиеся между сторонами в настоящее время правоотношения договором социального найма жилого помещения.

В апелляционной жалобе представителем администрации г. Джанкоя Республики Крым ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

Жалобу ответчик обосновал теми же доводами, которые были им приведены в возражениях по иску о незаконности вселения истца с членами семьи и пользования ими спорной квартирой. Указал, что истец и члены его семьи не состояли на учете в органах местного самоуправления г. Джанкоя как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Ответчик полагает, что в силу стаей 228 и 215 ГК Украины данная сделка является ничтожной, поскольку заключенный договор поднайма нарушил публичный порядок заключения договоров поднайма.

Судебной коллегией осуществлен переход к рассмотрению искового заявления Г.А.Г. по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в связи с тем, что супруга истца, Г.Е.Н., не была привлечена к участию в деле судом первой инстанции.

Истец Г.А.Г. в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Пояснил, что жилое помещение было ему предоставлено в связи с работой на ФИО12. Ордер на квартиру истцу выдал Горисполком. Ордеру истец отдал в ЖЭО, взаимен ему был выдан спорный договор. Истец в настоящее время сохраняет регистрацию в "адрес"

Третье лицо Г.Е.Н. в судебном заседании позицию истца подержала. Указала, что в настоящее время также зарегистрирована в "адрес"

Представители ответчиков администрации г. Джанкоя и муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ Джанкой "Жилищно-эксплуатационное объединение города Джанкоя" в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены.

Проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы жалобы, заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Джанкойским жилищно-эксплуатационным объединением и Г.А.Г. был заключен договор поднайма (найма) "адрес" по адресу: "адрес" сроком на "данные изъяты" лет до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договора определены как "наниматель" и "поднаниматель".

Доводы ответчика о том, что органами местного самоуправления муниципального образования городской округ Джанкой не принималось решение о предоставлении истцу указанного жилого помещения, истцом не опровергнуты. Истец также не оспаривает то обстоятельство, что он не состоял на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в "адрес". Жилое помещение было предоставлено истцу в связи с работой, а не в порядке очередности. В тоже время заключенный сторонами договор не содержит указаний на то, что жилое помещение предоставляется в качестве служебного.

Фактически с истцом в данном жилом помещении проживают члены его семьи супруга - Г.Е.Н., и сын - ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ Данные лица в качестве членов семьи нанимателя (поднанимателя) в договоре не указаны.

Давая правовую оценку правоотношениям сторон по договору, судебная коллегия руководствуется не наименованием договора и его сторон, а предметом и существенными условиям договора.

Согласно части 1 статьи 810 Гражданского кодекса Украины, в редакции, действовавшей на дату заключения договора найма, по договору найма (аренды) жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

В силу части 2 статьи 810 ГК Украины, основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.

В соответствии с частью 3 статьи 810 ГК Украины, к договору найма жилья, кроме найма жилья, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.

Согласно статье 61 Жилищного кодекса Украины в редакции, действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ, пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а в случае ее отсутствия - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.

В соответствии со статьей 91 ЖК Украины, наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи, проживают вместе с ним, и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, устанавливаемых этим Кодексом. Договор поднайма заключается в письменной форме с последующей регистрацией в жилищно-эксплуатационной организации.

Заключенный сторонами договор не может рассматриваться как договор поднайма, поскольку в качестве нанимателя в договоре поднайма жилого помещения, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности (государственного или общественного жилищного фонда), может выступать только гражданин (статьи 61 и 91 ЖК Украины). Помимо прочего, договор не содержит указаний на то, что Джанкойское жилищно-эксплуатационное объединение являлось нанимателем данного жилья.

В то же время, к правоотношениям сторон не подлежат применению положения главы 2 раздела 3 ЖК Украины, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, поскольку никаких сведений о том, что оспариваемый договор был заключен на основании ордера, в материалах дела нет. Как пояснил сам истец, жилое помещение предоставлялось ему не в порядке очередности (на основании главы 1 раздела 3 ЖК Украины), что предполагало выдачу ордера (статья 58 ЖК Украины), а в связи с трудоустройством на предприятие "адрес".

Кроме того, договор носил срочный характер, о чем в нем содержится прямое указание.

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения между сторонами на момент заключения договора регулировались положениями ГК Украины о договоре найма (аренды жилья).

Часть 1 статьи 811 ГК Украины определяла, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем (части 1 и 2 статьи 812 ГК Украины). Согласно части 1 статьи 813 ГК Украины, сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица.

В силу части 1 статьи 821 ГК Украины, договор найма жилого помещения заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, оспариваемый истцом договор требованиям действовавшего на момент его заключения гражданского законодательства полностью отвечал. В этой связи доводы стороны ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, о его незаконности не могут быть приняты во внимание. Указание в жалобе на то, что ЖЭО "адрес", заключив данный договор, превысило свои полномочия, не подтверждено доказательствами.

Нарушение чьих-либо прав заключением данного договора из материалов дела не усматривается.

Договором был определен срок проживания истца в жилом помещении до ДД.ММ.ГГГГ. Тем самым истцу на момент заключения договора было достоверно известно, что его проживание в жилом помещении ограничено временными рамками и не является постоянным (бессрочным).

Согласно части 1 статьи 1 Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", Республика Крым принимается в Российскую Федерацию в соответствии с Конституцией Российской Федерации и статьей 4 Федерального конституционного закона от 17 декабря 2001 года N 6-ФКЗ "О порядке принятия в Российскую Федерацию и образования в ее составе нового субъекта Российской Федерации".

На территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения (статья 12 приведенного закона).

Из содержания указанной нормы следует, что заключенный сторонами договор, являвшийся основанием для занятия жилого помещения истцом, не подлежит пересмотру и является действующим на территории РФ.

Судебная коллегия также учитывает, что содержание договора не противоречит главе 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения".

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Статья 822 ГК Украины и статья 684 ГК РФ аналогично регулируют вопрос преимущественного права нанимателя на заключение договора найма на новый срок.

Согласно части 1 статьи 822 ГК Украины, в случае истечения срока договора найма жилья наниматель преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключение договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на тот же срок.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (статья 684 ГК РФ).

Истец и члены его семьи в настоящее время занимают спорное жилое помещение на основании указанной нормы в силу того, что ответчиком не заявлено об отказе от продления договора найма.

Истец регистрации на территории Республики Крым не имеет, что следует из его пояснений и справки ОУФМС России по Республике Крым в "адрес" (л.д.11).

Заключение договора найма, как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации не предполагало и не предполагает обязанности наймодателя обеспечивать нанимателя регистрацией по месту жительства в предоставляемом для проживания жилом помещении.

Судом первой инстанции неверно применены нормы материального права, в связи чем решение подлежит отмене на основании части 2 статьи 330 ГПК РФ.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Судом первой инстанции супруга истца Г.Е.Н. к участию в деле привлечена не была, хотя данным спором ее права и обязанности затронуты, что является основанием для отмены решения по процессуальным основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Джанкойского районного суда Республики Крым от 22 сентября 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Г.А.Г. в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий Н.В. Шестакова

Судьи Е.С. Егорова

И.А. Подлесная