Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 февраля 2016 г. по делу N 11-102/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Малоедовой Н.В.

судей Щелокова Ю.Г., Уфимцевой Т.Д.

при секретаре Бабкине С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 05 февраля 2016 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционным жалобам Товарищества собственников жилья "Комарова 125", Минакова В.В., Филиновой В.Л. на решение Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 11 августа 2015 года по иску Цепелевой А.Н. к администрации г.Челябинска, администрации Тракторозаводского района г.Челябинска, Товариществу собственников жилья "Комарова 125", Минакову В.В., Филиновой В.Л. о признании права собственности в порядке приватизации, встречному иску Товарищества собственников жилья "Комарова 125", Минакова В.В., Филиновой В.Л. к Цепелевой А.Н., Митченко А.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Малоедовой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения представителя Цепелевой А.Н. - Ужва Т.Н., поддержавшей исковые требования, её возражения относительно встречных исковых требований, пояснения представителя ТСЖ "Комарова 125" Абдрахмановой И.В., представителя Минакова В.В., Филиновой В.Л. -Оводовой Е.А., поддержавших встречные исковые требования, их возражения относительно исковых требований Цепелевой А.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Цепелева А.Н. обратилась в суд с иском к администрации г.Челябинска, администрации Тракторозаводского района г.Челябинска о признании права собственности на жилое помещение по адресу: **** в порядке приватизации. В обоснование заявленных требований указала, что на основании решения суда является нанимателем указанного жилого помещения. В приватизации квартиры ей отказано со ссылкой на отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности на жилое помещение.

Истец Цепелева А.Н. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала, её представитель Ужва Т.Н. исковые требования поддержала.

Представители ответчиков администрации г.Челябинска, администрации Тракторозаводского района г.Челябинска, третьего лица КУИЗО администрации г.Челябинска при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.

Суд постановилрешение, которым признал за Цепелевой А.Н. право собственности на жилое помещение по адресу: ****, площадью **** кв.м. в порядке приватизации.

В апелляционных жалобах ТСЖ "Комарова 125", Минаков В.В., Филинова В.Л. просят решение суда отменить, указывают, что спорное имущество относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома. Суд, в нарушение положений Гражданского процессуального кодекса РФ принял решение, затрагивающее права собственников многоквартирного дома, не привлекая их к участию в деле.

Цепелева А.Н., Минаков В.В., Митченко А.В. о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. Филинова В.Л., представители администрации г.Челябинска, администрации Тракторозаводского района г.Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки не сообщили. Судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя Цепелевой А.Н. - Ужва Т.Н., представителя Товарищества собственников жилья "Комарова 125" -Абдрахмановой И.В., представителя Минакова В.В., Филиновой В.Л. -Оводовой Е.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда ввиду нарушения норм процессуального права.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что помещение **** не учитывается в реестре имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, числится в составе общих помещений многоквартирного дома.

Вступившим в законную силу решением Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 08 октября 2013 г. квартира **** сохранена в переустроенном и перепланированном состоянии, за Цепелевой А.Н. признано право пользования указанным жилым помещением.

Решением суда установлено, что на основании договора пользования общим имуществом N **** от 28 февраля 2012 г., акта приема передачи от 28 февраля 2012 г. Цепелева А.Н. получила во временное пользование объект общего имущества многоквартирного дома - помещение ****, расположенное в доме ****. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу **** в форме заочного голосования от 23 февраля 2013 г. принято решение, согласно которого собственники жилых помещений не возражают против произведенной перепланировки квартиры **** с учетом изменения функционального назначения помещения, являющегося долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, и сохранения права пользования жилым помещением за Цепелевой А.Н. (л.д. 12-14).

С 21 мая 2014 г. Цепелева А.Н. зарегистрирована в квартире **** (л.д.7).

Принимая во внимание, что судом был разрешен вопрос в отношении помещения относящегося к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома ****, не привлекая к участию в деле собственников помещений многоквартирного дома **** либо их представителя в лице товарищества собственников жилья, суд фактически разрешилвопрос о правах собственников в отношении общего имущества, судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по иску Цепелевой А.Н. к администрации г.Челябинска, администрации Тракторозаводского района г.Челябинска о признании права собственности в порядке приватизации по правилам производства в суде первой инстанции.

В порядке ст. 40 Гражданского процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены собственники жилых помещений многоквартирного дома Минаков В.В., Филинова В.Л., а также действующее в интересах собственников помещений многоквартирного дома **** ТСЖ "Комарова 125".

ТСЖ "Комарова 125", Минаков В.В., Филинова В.Л. обратились с встречным иском к Цепелевой А.Н., Митченко А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ****, заключенного 22 сентября 2015 г. между Цепелевой А.Н. и Митченко А.В., применении последствий недействительности сделки. В обоснование встречного иска указали, что 22 сентября 2015 г. Цепелева А.Н. заключила договор купли-продажи указанной квартиры с Митченко А.В. Законных оснований для отчуждения указанной квартиры у Цепелевой А.Н. не имелось, поскольку квартира **** является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома **** и приватизации не подлежит.

Разрешая спор по существу, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении встречного иска и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Цепелевой А.Н.

Удовлетворяя исковые требования Цепелевой А.Н. и признавая за ней право собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации, суд первой инстанции исходил из того, что Цепелева А.Н. имеет право на получение занимаемой квартиры в собственность в соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". При этом суд указал, что отсутствие регистрации права муниципальной собственности на указанную квартиру, не может служить основанием к ограничению права на получение квартиры в собственность в порядке приватизации.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Перечень общего имущества собственников в многоквартирном доме конкретизирован в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в

которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

В силу п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 16 октября 2012 г. N 170-ФЗ) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Поскольку право на приватизацию жилых помещений имеют граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном

жилищном фонде по договору социального найма, а в данном случае спорное помещение не относится к муниципальной или государственной собственности, по договору социального найма органом местного самоуправления не предоставлялось, оснований для удовлетворения исковых требований Цепелевой А.Н. не имеется.

Спорное помещение как объект общего имущества передан в пользование Цепелевой А.Н. по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, что соответствует положениям ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Факт регистрации является лишь административным актом и не свидетельствует сам по себе о наличии каких-либо прав на жилое помещение. При изменении функционального назначения помещения с нежилого на жилое, а также при сохранении спорного жилого помещения в переустроенном и перепланированном виде по решению суда, изменения статуса спорного помещения как общего имущества многоквартирного дома и режима общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома не произошло, поскольку в силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Признание за Цепелевой А.Н. права пользования спорным помещением на основании решения Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 08 октября 2013 г., не влечет, как ошибочно полагает сторона истца, изменения сложившихся отношений по пользованию спорной квартирой и не свидетельствует о возникновении у истца права пользования жилым помещением по договору социального найма.

Доводы представителя Цепелевой А.Н. о том, что помещение **** не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, несостоятельны, поскольку опровергаются материалами дела, а именно сведениями ОГУП "Обл.ЦТИ", согласно которым помещение **** числится в составе общих помещений многоквартирного дома. Решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска также установлено, что помещение N 201 "а", расположенное в доме **** является объектом общего имущества многоквартирного дома (л.д. 12-14).

Разрешая встречные исковые требования ТСЖ "Комарова 125", Минакова В.В., Филиновой В.Л. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ****, заключенного 22 сентября 2015 г. между Цепелевой А.Н. и

Митченко А.В., применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 и п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Из материалов дела следует, что 22 сентября 2015 г. между Цепелевой А.Н. и Митченко А.В. заключен договор купли-продажи квартиры ****. Право собственности Митченко А.В. зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 196-202).

Учитывая, что отчуждение общего имущества многоквартирного дома противоречит закону (п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ), нарушает права собственников жилых помещений в этом доме, сделка купли-продажи является ничтожной.

Применяя последствия недействительности сделки, судебная коллегия считает необходимым погасить запись о регистрации права собственности Митченко А.В. и возвратить помещение квартиры **** в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома ****.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования ТСЖ "Комарова 125", Минакова В.В., Филиновой Л.В. о признании договора купли-продажи квартиры ****, заключенного 22 сентября 2015 г. между Цепелевой А.Н. и Митченко А.В., применении последствий недействительности сделки, полежат удовлетворению.

Доводы Цепелевой А.Н. о том, что Митченко А.В. является добросовестным приобретателем, не являются основанием для отказа в удовлетворении встречного иска. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Отчуждение общего имущества многоквартирного дома невозможно в силу закона, такая сделка недействительна с момента её совершения и не создает у приобретателя права собственности на это имущество.

Судебная коллегия не принимает во внимание доводы представителя Цепелевой А.Н. о незаконности создания ТСЖ "Комарова 125", поскольку решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: **** в форме заочного голосования, оформленное протоколом N 1 от 26 марта 2014 г. о создании ТСЖ "Комарова 125" недействительным не признано, товарищество собственников жилья как представитель собственников помещений в многоквартирном доме, может являться стороной в гражданском процессе и представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 11 августа 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Цепелевой А.Н. к администрации г.Челябинска, администрации Тракторозаводского района г.Челябинска, Товариществу собственников жилья "Комарова 125", Минакову В.В., Филиновой В.Л. о признании права собственности на квартиру ****, в порядке приватизации -отказать.

Встречные исковые требования Товарищества собственников жилья "Комарова 125", Минакова В.В., Филиновой В.Л. - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры ****, заключенный 22 сентября 2015 г. между Цепелевой А.Н. и Митченко А.В..

Погасить регистрационную запись о праве собственности Митченко А.В. на квартиру ****, совершенную 28 сентября 2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Возвратить помещение квартиры **** в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома ****.

Председательствующий

Судьи