Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 01 марта 2016 г. по делу N 33-1456/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 01 марта 2016 г. по делу N 33-1456/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Дёминой О.В.,

судей Садовой И.М., Бартенева Ю.И.,

при секретаре Белохвостовой О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива сельскохозяйственная артель "Алексеевская" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью "Золотой колос Поволжья", Съемщиковой Л.И., Чернову В.А., Семиной Т.С., Булатову В.А., Ахметову М.И., Ахметовой А.С., Бородину А.А., Бородиной В.Ф., Булатову А.Е., Булатовой Н.В., Поздникину Е.Н., Потехину П.М., Сухоручкину А.И,, Столярову А.А., Тепляковой Н.Н., Бебневой В.В., Бебеневу В.Г. о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по погашению записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц, о признании действующим договора аренды от "дата", признании недействительным договора аренды земельного участка N и признании недействительным договора купли-продажи "данные изъяты" долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по апелляционной жалобе сельскохозяйственного производственного кооператива сельскохозяйственная артель "Алексеевская" на решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 25.12.2015 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителей истца Лоза О.В., Идиатуллиной Э.И., представителя ООО "Золотой колос Поволжья" - Альжановой А.Б., представителя ответчика Столярова А.А. - Шахназаровой Л.Н., представителя третьих лиц - Великанова С.Е., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия

установила:

сельскохозяйственный производственный кооператив сельскохозяйственная артель "Алексеевская" (далее по тексту - СПК СХА "Алексеевская") обратился в суд к указанным ответчикам с изложенными требованиями, которые мотивировал тем, что "дата" между СПК СХА "Алексеевская" (арендатор) и собственниками общей долевой собственности (арендодателями) на земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", был заключен договор аренды земельного участка сроком на "данные изъяты" лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке "дата".

Истец указывал, что в адрес СПК СХА "Алексеевская" от ответчиков по делу поступило заявление о расторжении договора аренды, в качестве основания расторжения договора указано о несогласии с размером арендной платы и намерением выделить земельный участок в счет своих "данные изъяты" земельных долей для создания фермерского хозяйства. Ссылается на то, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке договором не предусмотрено и без проведения общего собрания участников общей долевой собственности не основано на законе. Договор не был расторгнут соглашением сторон. Однако в "дата" общество узнало о том, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области неправомерно внесена запись в ЕГРП о прекращении права аренды по договору от "дата"

Полагая данный договор действующим до "дата", истец просил признать действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по погашению записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей от "дата" незаконными, а договор аренды от "дата" не прекратившим свое действие.

Кроме того, ООО "Золотой колос Поволжья" с нарушением преимущественного права покупки истцом, выкупило "данные изъяты" долей данного земельного участка.

Полагая договор аренды от "дата" N спорного земельного участка, заключенного с ООО "Золотой колос Поволжья", ничтожной сделкой, истец просил признать его недействительным, а обременение в виде права аренды в пользу ООО "Золотой колос Поволжья" на земельный участок N за номером N отсутствующим, признать договор N купли-продажи "данные изъяты" долей в праве общей долевой собственности от "дата" на земельный участок с кадастровым номером N недействительным, а право собственности на "данные изъяты" долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N - отсутствующим.

Рассмотрев спор, суд постановилрешение, которым в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением суда, СПК СХА "Алексеевская" в доводах апелляционной жалобы просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Считает неправомерным применение судом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.06.2015 г.) к спорным правоотношениям.

Тот факт, что действие договора аренды, заключенного сроком более одного года начинается с момента его государственной регистрации, а не подписания, доказано выпиской из ЕГПР от "дата", представленной СПК СХА "Алексеевская", где указано, что право аренды на земельный участок у ООО "Золотой колос Поволжья" начинается с момента государственной регистрации, т.е. с "дата", а не с момента его подписания - "дата" Таким образом, момент заключения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей площадью "данные изъяты" га с кадастровым номером N с СПК СХА "Алексеевская" для производства сельскохозяйственной продукции от "дата", следует считать момент его государственной регистрации, а именно "дата".

Суд не учел доводы истца о том, что расторжение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей с СПК СХА "Алексеевская" от "дата" носило незаконный односторонний порядок, путем направления уведомления о расторжении договора аренды со стороны "данные изъяты" человек из "данные изъяты" участников общей долевой собственности земельного участка, без проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок по вопросу расторжения договора аренды земельного участка из чего следует, что нарушены нормы Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Соглашение всех участников общей долевой собственности о расторжении договора аренды отсутствовало.

Кроме того, согласно п. 7 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от "дата" следует, что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора, выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

Для регистрации договора аренды земельного участка в отношении ООО "Золотой колос Поволжья", необходимо было предоставить письменный отказ первичного арендатора СПК СХА "Алексеевская" от преимущественного права аренды на земельный участок с кадастровым номером N, т.к. усматривалось противоречие между заявленными правами ООО "Золотой колос Поволжье" и уже зарегистрированными правами СПК СХА "Алексеевская".

Автор жалобы не согласен с выводами суда о том, что запись о прекращении договора аренды спорного участка в отношении СПК СХА "Алексеевская" произведена на основании истечения срока договора, а не на основании заявления (уведомления) "данные изъяты" участников общей долевой собственности о расторжении договора аренды.

Не соответствует действительности и обстоятельствам дела вывод суда о том, что СПК СХА "Алексеевская" узнал о нарушении своих прав арендатора "дата".

Достоверных доказательств того, что на момент проведения общего собрания участников общей долевой собственности "дата" договор аренды от "дата" с СПК СХА "Алексеевская" был прекращен, либо расторгнут по соглашению всех участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером N, в материалах дела не имеется.

Заявленный истцом иск носит обязательственный характер, поскольку государственная регистрация права общей долевой собственности с долей права "данные изъяты" у ООО "Золотой колос Поволжья", как на переданное ему в аренду имущество, была осуществлена ответчиками в нарушение их обязательств перед истцом по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от "дата" с СПК СХА "Алексеевская". Истец для защиты своих прав и интересов вправе воспользоваться способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

Требования о признании отсутствующим права аренды и право общей долевой собственности в доле "данные изъяты" ООО "Золотой колос Поволжья" направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали до нарушения ответчиками - физическими лицами (участниками общей долевой собственности) обязательств арендодателей по договору аренды земельного участка от "дата"

Кроме того, судом сделан неверный вывод об отсутствии у истца права на защиту надлежащим вещным правовым способом против нового арендатора земельного участка ООО "Золотой колос Поволжья", зарегистрировавшего право аренды, а позднее и право общей долевой собственности "данные изъяты" долей помимо воли, как участников общей долевой собственности, так и первоначального арендатора СПК СХА "Алексеевская".

Ответчик Столяров А.А., ООО "Золотой колос Поволжья" подали возражения на апелляционную жалобу, в которой просили решение суда оставить без изменения, доводы жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца Лоза О.В., Идиатуллина Э.И., представитель третьих лиц - Великанов С.Е., поддержали доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда и вынести новое об удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО "Золотой колос Поволжья" - Альжанова А.Б., представителя ответчика Столярова А.А. - Шахназарова Л.Н. просили решение суда оставить без изменения, доводы жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениям п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247, ст. 252, ст. 421, п. 1 ст. 425, ст. 432 ГК РФ пришел к выводу о том, что срок действия договора аренды от "дата", заключенного с СПК СХА "Алексеевская", необходимо исчислять с момента его подписания, в связи с чем определенный договором срок истек "дата", а поэтому он не может быть признан действующим.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда по следующим основаниям.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, "дата" между СПК СХА "Алексеевская" (арендатор) и собственниками общей долевой собственности на земельный участок (арендодатели) площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", был заключен договор аренды сроком на "данные изъяты" лет, при этом в соответствии с условиями договора установлено, что он вступает в силу с момента его подписания.

Однако указанный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только "дата"

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, независимо от момента, когда договор аренды считается заключенным, его условия, в том числе о сроке действия и начале его течения, определяются содержанием договора.

В соответствии со ст. 190 ГПК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

По правилам ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 в редакции до 01.06.2015 г.); договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ст. 1). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из ст.ст. 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды, договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего объекта недвижимости.

Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного объекта недвижимости возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор. Таким образом, государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим лицами, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора (определения Конституционного суда РФ от 05.07. 2001 г. N 132-О и N 154-О).

"дата" произведена запись о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, адрес объекта: "адрес" от "дата"

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по погашению записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей от "дата" незаконными, суд первой инстанции применил последствия пропуска срока исковой давности по заявлению ответчика, при этом исходил из того, что указанные требования заявлены в суд "дата", тогда как выписка из ЕГРП, из которой следует о прекращении права аренды, датирована "дата" (л.д. 19).

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку в данном случае оспариваются действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по внесению регистрационной записи, срок для оспаривания которых предусмотрен в три месяца.

Довод жалобы о том, что договор аренды фактически не прекращен, а расторгнут в одностороннем порядке в нарушение требований Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не влечет отмену решения суда.

Договор аренды от "дата" с СПК СХА "Алексеевская" был прекращен в связи с истечением срока действия, а не в связи с решением части собственников о его расторжении.

Доказательств, подтверждающих, что истец после истечения срока действия договора аренды (после "дата") продолжал пользоваться земельным участком, что повлекло его заключение на неопределенный срок в материалы дела, не представлено.

Кроме того, на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности от "дата" ООО "Золотой колос Поволжья" и участники общей долевой собственности сроком на "данные изъяты" лет заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Порядок проведения общего собрания и принятые на нем решения никем не оспорены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от "дата" N, заключенного между арендодателями и ООО "Золотой колос Поволжья", признании обременения в виде права аренды отсутствующим, признанию недействительным договора N купли-продажи "данные изъяты" долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N от "дата", признании отсутствующим права собственности у ООО "Золотой колос Поволжья", суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 166,167, нормы ст. 170 ГК РФ, на которую ссылался истец в обоснование исковых требований, пришел к выводу о том, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств нарушения его прав действиями ответчиков, с чем соглашается судебная коллегия.

По существу доводы апелляционной жалобы ответчиков сводятся к иной оценке представленных доказательств, аналогичные обстоятельства были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании представленных доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Оснований к переоценке указанных доказательств не имеется.

В апелляционной жалобе не содержится ссылок на обстоятельства, опровергающие правильные выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 25.12.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива сельскохозяйственная артель "Алексеевская" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: