Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 24 февраля 2016 г. по делу N 33-1982/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Поддубной О.А., Немирова А.В.

при секретаре Чубарян Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алеевой В.Н. к ООО ФК "ИНКОТРАСТ", третьи лица: ООО "Дон-МТ-недвижимость", Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Краснокрымского сельского поселения, войсковая часть N41497, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, по апелляционным жалобам Алеевой В.Н., ООО ФК "ИНКОТРАСТ" на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 09 ноября 2015 года. Заслушав доклад судьи Поддубной О.А.,

установила:

Алеева В.Н. обратилась в суд с иском к ООО ФК "ИНКОТРАСТ", третьи лица: ООО "Дон-МТ-недвижимость", Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Краснокрымского сельского поселения, войсковая часть N41497, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Алеевой В.Н. как покупателем, и ООО ФК "ИНКОТРАСТ" как продавцом, заключен договор купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Данный договор заключался при посредничестве ООО "ДОН-МТ-недвижимость". Согласно предмету указанного договора, продавец передает, а покупатель принимает в собственность и оплачивает земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м.; расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; принадлежащий продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи земельных участков от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Обязательства покупателя по оплате товара исполнены в полном объеме. Истцом в соответствии с назначением земельного участка и целью его приобретения, возведен на нем жилой дом общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. Между тем, 09 октября 2014 года, Мясниковским районным судом Ростовской области удовлетворен иск прокурора Мясниковского района Ростовской области к Алеевой В.Н. об обязании устранить нарушения законодательства, запрете строительства до получения разрешения и согласования на строительство. Суд обязал Алееву В.Н. устранить допущенные нарушения градостроительного законодательства и законодательства об использовании воздушного пространства путем получения разрешения на строительство, а также согласования с уполномоченным представителем собственника аэродрома - Министерства обороны РФ на строительство объекта, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Постанавливая указанное решение, суд руководствовался тем обстоятельством, что приобретенный земельный участок находится в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный) в зоне захода на посадку и в зоне взлета. Во исполнение решения суда истец обратилась к командиру войсковой части N41497 с заявлением о согласовании строительства жилого дома, в ответ на которое было дано заключение о том, что земельный участок, принадлежащий истцу, находится в полосе воздушных подходов, где размещение жилого дома не допускается. Таким образом, выяснилось, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, продавцом была предоставлена недостоверная информация о предмете договора, а именно относительно разрешенного использования земельного участка. Целью покупки земельного участка являлось именно строительство жилого дома, однако ввиду указанных обстоятельств, истец лишена возможности на использование земельного участка по назначению и в соответствии с целями его приобретения. Вследствие незаконных действий продавца истец понесла убытки, связанные с возведением жилого дома.

На основании изложенного, истец с учетом изменения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ООО ФК "ИНКОТРАСТ" и Алеевой В.Н., прекратить право собственности Алеевой В.Н. на земельный участок площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, возвратив земельный участок ООО ФК "ИНКОТРАСТ"; взыскать с ООО ФК "ИНКОТРАСТ" в пользу Алеевой В.Н. денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей; убытки, связанные с возведением жилого дома в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей; штраф в размере 822646 рублей; компенсацию морального вреда в размере 200000 рублей.

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 09 ноября 2015 года иск Алеевой В.Н. удовлетворен частично.

Судом расторгнут договор купли-продажи земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ООО ФК "ИНКОТРАСТ" и Алеевой В.Н.; прекращено право собственности Алеевой В.Н. на земельный участок площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; указанный земельный участок передан в собственность ООО ФК "ИНКОТРАСТ", ОГРН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

С ООО ФК "ИНКОТРАСТ" в пользу Алеевой В.Н. взыскана денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, компенсация морального вреда в размере 50000 рублей, штраф в размере 428000 рублей, всего взыскано ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

В удовлетворении остальных части исковых требований Алеевой В.Н. отказано.

Не согласившись с решением суда, Алеева В.Н. и ООО ФК "ИНКОТРАСТ" подали апелляционные жалобы.

В своей апелляционной жалобе Алеева В.Н. в лице представителя Ращупкина Д.В. считает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании суммы ущерба за строительство дома незаконным и необоснованным, просит его отменить в указанной части и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Податель жалобы указывает на свое несогласие с отказом в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, связанных с возведением жилого дома. Отказ суда мотивирован тем, что истцом не было получено разрешение на строительство жилого дома. С указанным выводом представитель истца не согласен. Ссылаясь на ст.25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает, что правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства.

В своей апелляционной жалобе ООО ФК "ИНКОТРАСТ" считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Указывает, что в настоящее время исполнение решения суда и возврат истцом приобретенного спорного земельного участка в его первоначальном виде невозможен, поскольку на спорном земельном участка истцом возведен жилой дом, который представляет из себя объект самовольного строительства и подлежит сносу лицом, осуществившим ее либо за его счет. Указанное строение не подлежит передаче ответчику.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие Алеевой В.Н., ООО ФК "ИНКОТРАСТ", ООО "Дон-МТ-недвижимость", Управления Росреестра по РО, Администрации Краснокрымского сельского поселения, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеется в материалах дела уведомление (л.д. 176-178).

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя Алеевой В.Н. - Ращупкина Д.В., представителей ВЧ N41497 Еременко В.В. и Маслову Н.С., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Алеевой В.Н. и ООО ФК "ИНКОТРАСТ" заключен договор купли - продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно предмету указанного договора, продавец передает, а покупатель принимает в собственность и оплачивает земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м.; расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; принадлежащий продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи земельных участков от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Данный договор заключался при посредничестве ООО "ДОН-МТ-недвижимость", согласно договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНр возмездного оказания услуг покупателю от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Право собственности Алеевой В.Н. зарегистрировано в установленном законом порядке.

Мясниковским районным судом Ростовской области 09 октября 2014 года вынесено решение по иску прокурора Мясниковского района Ростовской области к Алеевой В.Н., которым установлено, что Алеевой В.Н. при строиельстве жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, нарушены градостроительное законодательство (не получено разрешение на строительство жилого дома) и положения законодательства РФ, определяющего порядок использования воздушного пространства. Свои решением суд обязал Алееву В.Н. устранить допущенные нарушения градостроительного законодательства об использовании воздушного пространства путем получения разрешения на строительство, а также согласования с уполномоченным представителем собственника аэродрома - Министерства обороны РФ на строительство объекта, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно заключению, данному командиром и старшим штурманом войсковой части N41497, в соответствии с требованиями пунктов 46 и 47 приказа МО РФ от 02.11.2006 года N059 в полосах воздушных подходов не допускается новое строительство жилых зданий и сооружений.

Представитель ВЧ N41497 Даньшина Н.Н. в ходе судебного разбирательства пояснила, что о том, что в полосе воздушных подходов к аэродрому, где расположен спорный земельный участок, не допускается новое строительство жилых домов, о чем представитель ООО ФК "ИНКОТРАСТ" был уведомлен ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, то есть до заключения договора купли-продажи земельного участка с истцом.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Алеевой В.Н. было направлено заключение, подписанное командиром и начальником топографической службы ВЧ N41497, согласно которому размещение жилого дома в полосе воздушных подходов не допускается.

Администрация Мясниковского района Ростовской области письмом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН также уведомляла истца о том, что для получения разрешения на строительство ей необходимо получить согласование с собственником аэродрома.

Распоряжением Правительства РФ от 10.08.2007 года N1034-р, государственный аэродром Ростов-на-Дону (Центральный) передан в ведение Министерства обороны России.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании убытков, связанных с возведением жилого дома, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.263 ГК РФ, ст.42 ЗК РФ, ст.46,47 ВК РФ, п.2 Федеральных правил использования воздушного пространства РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 года N138 и исходил из того, что воздушным законодательством на уровне нормативного регулирования определено, что индивидуальное жилищное строительство без согласования с собственником аэродрома в приаэродромной территории создает угрозу безопасности полетов, в силу чего введен прямой запрет на её осуществление на такой территории. Требование федерального воздушного законодательства в указанной части носит императивный характер и не подлежит произвольному толкованию.

Целью установления названного запрета является обеспечение безопасного использования воздушного пространства и предотвращение создания условий для авиационных инцидентов, происшествий и катастроф.

Истец как собственник земельного участка обязана была перед началом строительства жилого дома получить соответствующее разрешение, чего она не сделала, начав строительство в нарушение норм градостроительного законодательства и законодательства, определяющего порядок использования воздушного пространства, что установлено преюдициальным решением суда. Таким образом, виновных действий ответчика в причинении истцу убытков, связанных именно со строительством дома, не имеется.

Удовлетворяя заявленные исковые требования о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, оплаченных в счет договора, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.37 ЗК РФ, с.451 ГК РФ, п.65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что приобретенный истцом по договору купли-продажи земельный участок расположен в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный), находящегося в ведении Министерства обороны Росси, в связи с чем невозможно беспрепятственно использовать участок в целях, для которых он приобретался истцом, а именно - для жилищного строительства. Истцу не были предоставлены ответчиком сведения о невозможности использования спорного земельного участка для жилищного строительства, при том, что ответчик знал о невозможности строить на спорном земельном участке жилой дом, до заключения договора купли-продажи с истцом. Разумно предвидеть наступление данных последствий истец как покупатель не мог, так как в договоре купли-продажи земельного участка какие-либо обременения не оговорены. Само по себе отсутствие государственной регистрации обременения земельного участка не свидетельствует о добросовестности действий ответчика, поскольку ответчик, обладая информацией о запрете на строительство жилого дома на спорном земельном участке, не сообщил об этом истцу.

На основании ст.15 Закона "О защите прав потребителей" суд взыскал с ответчика компенсацию морального вреда за нарушение ответчиком прав потребителей.

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона "О защите прав потребителей" суд взыскал с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании ст.98,100 ГПК РФ суд взыскал с ответчика судебные расходы по делу.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, представленных сторонами доказательствах, при правильном применении норм права.

В соответствии с ч.1 ст.1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно положениям ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (часть 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2).

Таким образом, для возложения на лицо обязанности по возмещению вреда, необходимо наличие в совокупности трех обстоятельств: совершение лицом виновных действий, причинение вреда другому лицу, наличие причинно-следственной связи между виновными действиями и наступившими вредными последствиями. Бремя доказывания виновности лица лежит на истце, бремя доказанности невиновности лежит на ответчике.

Учитывая, что в материалах дела имеется преюдициальное решение суда, которым установлено, что жилой дом возводится истцом с нарушением градостроительных норм, без соответствующего разрешения, решением суда Алеева В.Н. обязана устранить допущенные нарушения путем получения разрешения на строительство и согласовать строительство в уполномоченным представителем собственника аэродрома, виновных действий ответчика в том, что Алеева В.Н. в установленном законом порядке не обратилась в органы местного самоуправления для получения разрешения на строительство дома, не имеется, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания убытков, связанных с возведением жилого дома.

Доводы апелляционной жалобы Алеевой В.Н. со ссылкой на ст.25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, судебная коллегия отклоняет.

В соответствии с ч.1 ст.25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч.4 ст. 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

С учетом того обстоятельства, что имеется вступившее в законную силу решение суда, которым установлено, что жилой дом возводится истцом с нарушением градостроительных норм, без соответствующего разрешения, в зоне, где возведение новых жилых домов запрещено, поскольку их расположение в зоне взлета и посадок самолетов будет угрожать жизни и здоровью людей, ссылка представителя истца на вышеуказанные правовые нормы не может быть положена судебной коллегией в основание отмены постановленного судом решения. Кроме того, истцом не представлено доказательств, что возведение ею жилого дома возможно без получения разрешения на строительство в органах муниципальной власти. То обстоятельство, что дом был возведен истцом в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не освобождает собственника земельного участка от обязанности соблюдать нормы действующего градостроительного законодательства и в установленном законом порядке получить разрешение на строительство. В том случае, если бы истец обратилась в установленном законом порядке для получения такого разрешения, ей стало бы известно о существующих ограничениях использования принадлежащего ей земельного участка.

В то же время судебная коллегия соглашается с выводами суда о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной в соответствии с ним денежной суммы.

Согласно положениям ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Поскольку судом достоверно установлено, что истец приобретал земельный участок именно для строительства жилого дома, ответчик, заключая договор купли-продажи об этом знал, при этом также знал об имеющихся ограничениях использования земельного участка и невозможности возведения на нем жилого дома, и покупателю об этом не сообщил, суд пришел к правильному выводу о расторжении спорного договора купли-продажи и взыскании с ответчика в пользу истца уплаченных по нему денежных средств.

Доводы апелляционной жалобы ООО ФК "ИНКОТРАСТ" о том, что в настоящее время исполнение решения суда и возврат истцом приобретенного спорного земельного участка в его первоначальном виде невозможен, поскольку на спорном земельном участка истцом возводится жилой дом, не может служить основанием для отмены постановленного судом решения с учетом того, что недобросовестность действий ответчика при заключении договора купли-продажи в суде установлена.

Кроме того, в случае нарушения прав собственника земельного участка, ответчик не лишен права в установленном законом порядке обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями об устранении нарушений его прав собственника.

Указанные доводы апелляционных жалоб были предметом разбирательства в суде первой инстанции. Решением суда им дана соответствующая оценка, оснований для переоценки которой судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, решение суда признается судебной коллегией законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 09 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Алеевой В.Н., ООО ФК "ИНКОТРАСТ" - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 февраля 2016 года

Председательствующий

Судьи