Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 33-2349/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

судей Алферовой Н.А., Лукьянова Д.В.

при секретаре Макаренко З.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Аксайского городского поселения к Александровой Н.В. о выкупе жилого помещения, по встречному иску Александровой Наталии Владимировны к администрации Аксайского городского поселения о выкупе жилого помещения по апелляционной жалобе Александровой Н.В. на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 11 ноября 2015г. Заслушав доклад судьи Горбатько Е.Н., судебная коллегия

установила:

администрация Аксайского городского поселения Ростовской области обратилась в суд с иском к Александровой Н.В. о выкупе жилого помещения, ссылаясь на то, что постановлением N278 от 13.03.2007 главы администрации Аксайского района Ростовской области многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: (обезличен), признан аварийным и подлежащим сносу.

27.12.2014 администрацией Аксайского городского поселения направлены собственникам помещений требования о сносе дома в срок до 01.02.2015, однако в установленный срок снос не осуществлен.

02.02.2015 главой Аксайского городского поселения издано постановление N49 "Об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд", в силу которого квартира в указанном многоквартирном доме, принадлежащая Александровой Н.В., подлежит изъятию путем выкупа.

04.06.2015 истец направил ответчику предложение о заключении соглашения о выкупе жилого помещения по цене 2 734 000 руб., которая определена на основании отчета независимого оценщика от 04.03.2015, с установленным сроком для акцепта до 15.06.2015 включительно. Однако, соглашение об условиях выкупа жилого помещения между сторонами не достигнуто.

На основании изложенного, администрация Аксайского городского поселения просила прекратить право собственности Александровой Н.В. на квартиру, расположенную по адресу: (обезличен), с выплатой Александровой Н.В. выкупной цены в размере 2 734 000 руб., признать после выплаты выкупной цены указанную квартиру муниципальной собственностью администрации Аксайского городского поселения.

Александрова Н.В. обратилась со встречным иском к администрации Аксайского городского поселения о выкупе жилого помещения, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры N(обезличен), расположенной в многоквартирном жилом доме (обезличен), который признан аварийным и подлежит сносу. По мнению Александровой Н.В., в выкупную цену принадлежащего ей жилого помещения необходимо включить рыночную стоимость жилого помещения 3 700 000 руб., рыночную стоимость принадлежащей ей доли в общем имуществе в многоквартирном доме: стоимость принадлежащей ей доли земельного участка, которая равна 1 412 800 руб., стоимость гаража, возведенного за счет собственных средств на территории земельного участка, которая по данным технического паспорта от 11.09.2015 составляет 19 720 руб., а также все убытки, которые она понесет в связи с выкупом жилого помещения.

На основании изложенного с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ Александрова Н.В. просила взыскать с администрации Аксайского городского поселения выкупную стоимость изымаемой квартиры в размере 3700000 руб., стоимость доли земельного участка 1 412 800 руб., стоимость металлического гаража 19 720 руб., а всего 5 135 520 руб.

Решением суда от 11 ноября 2015г. исковые требования администрации Аксайского городского поселения удовлетворены, в удовлетворении встречного иска Александровой Н.В. отказано, с Александровой Н.С. в пользу ИП Тихонова В.В. взысканы расходы по оплате судебной экспертизы 10000 руб., в доход местного бюджета - государственная пошлина 300 руб.

Принимая такое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.222, 235 ГК РФ, ст.32 ЖК РФ, ст.ст.8, 12, 22 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", и исходил из того, что Александрова Н.В. является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме, который постановлением главы администрации Аксайского района Ростовской области признан аварийным и подлежит сносу. При этом между сторонами не достигнуто соглашение о выкупе жилого помещения, в связи с чем, имеются основания для прекращения права собственности Александровой Н.В. на спорную квартиру путем ее выкупа.

Определяя размер выкупной цены спорного жилого помещения, суд руководствовался выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, согласно заключению которой рыночная стоимость квартиры с учетом доли в праве собственности на общее имущество составляет 2 399 846 руб. Однако, поскольку истцом была заявлена выкупная цена в большем размере: 2 734 000 руб., суд посчитал возможным взыскать ее именно в указанном администрацией размере.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Александровой Н.В., суд исходил из того, что определенная Александровой Н.В. цена спорной квартиры в размере 3 700 000 руб. и стоимость причитающейся доли земельного участка в размере 1 412 800 руб. на основании распечатки с сайтов с предложениями о продаже квартир в г.Аксае не отражают действительную стоимость выкупаемой квартиры с учетом её индивидуальных параметров.

Установив, что истцом предложена выкупная цена в размере 2 734 000 руб., больше чем таковая определена оценщиком с учетом стоимости доли земельного участка площадью 1089 кв.м, находящегося в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, в размере 2 399 846 руб., суд пришел к выводу, что оснований для дополнительного включения в выкупную цену жилого помещения заявленной Александровой Н.В. стоимости доли земельного участка в размере 1 412 800 руб. не имеется.

Также суд первой инстанции указал, что не имеется оснований для включения в выкупную цену стоимости металлического гаража в размере 19720 руб., поскольку из представленного в материалы дела технического паспорта по состоянию на 11.09.2015 следует, что гараж литер Г площадью 19,4 кв.м, расположенный по адресу: (обезличен), является самовольной постройкой и доказательств обратного Александровой Н.В. не представлено.

Александрова Н.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее встречных исковых требований, ссылаясь на то, что судом первой инстанции необоснованно приравнены такие понятия, как рыночная стоимость и выкупная стоимость жилого помещения, поскольку рыночная стоимость в данном случае не является идентичной выкупной стоимости в виду того, что собственник не продает квартиру администрации, а таковая у него изымается без согласования выкупной стоимости либо предоставления аналогичной квартиры.

Заявитель жалобы считает, что судом неправомерно не принята во внимание указанная во встречном иске выкупная цена, определенная на основании данных агентств недвижимости г.Аксая, имеющихся в сети интернет сведений и произведенных исследований.

Александрова Н.В. полагает, что в присужденную рыночную стоимость квартиры не включены убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По мнению Александровой Н.В., судом первой инстанции необоснованно не учтены стоимость доли земельного участка, принадлежащей Александровой Н.В., и стоимость металлического гаража, а также необоснованно отказано в удовлетворении ее ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения выкупной цены квартиры.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Александрова Н.В. апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда отменить, представитель администрации Аксайского городского поселения просил оставить решение суда без изменения.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекс РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Положениями статей 36-38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, Александрова Н.В. является собственником квартиры по адресу: (обезличен), ей же на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме: земельный участок (л.д.65).

Постановлением главы администрации Аксайского района Ростовской области N278 от 13.03.2007 признан непригодным (аварийным) для постоянного проживания жилой дом, расположенный по адресу: (обезличен).

27.12.2014 администрацией Аксайского городского поселения были направлены требования к собственникам помещений о сносе многоквартирного дома до 01.02.2014, однако снос дома осуществлен не был, о чем составлен акт обследования территории от 02.02.2015г.

02.02.2015 главой администрации Аксайского городского поселения принято постановление N49 об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений, расположенных, в том числе, в жилом доме по адресу: (обезличен), 04.06.2015 Александровой Н.В. направлено предложение заключить соглашение о выкупе жилого помещения по цене 2 734 000 руб.

Исходя из того, что соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием квартиры N(обезличен) в многоквартирном жилом доме по адресу: (обезличен) между администрацией Аксайского городского поселения и Александровой Н.В. достигнуто не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанное жилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены, прекращением права собственности и признанием права муниципальной собственности на жилое помещение.

При этом, судебная коллегия полагает возможным согласиться и с размером выкупной цены указанной квартиры, установленным судом первой инстанции: 2 734 000 руб., исходя из следующего.

В соответствии с приведенными выше нормами жилищного законодательства при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли собственника жилого помещения в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Из отчета от 04.03.2015, составленного независимым оценщиком Могилой Д.В., согласно которому рыночная стоимость квартиры N(обезличен), общей площадью 63,1 кв.м, расположенной по адресу: (обезличен), составляет 2 734 000 руб., не следует, что оценщиком при определении стоимости квартиры учитывалась доля в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме (на земельный участок).

Однако, согласно выводам заключения проведенной независимым оценщиком Тихоновым В.В. на основании определения суда от 15.07.2015 судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения квартиры (адрес обезличен), площадью 63,1 кв.м, с учетом стоимости доли земельного участка площадью 1089 кв.м, находящегося в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, составляет 2 399 846 руб.

При таких обстоятельствах, изначально заявленная администрацией выкупная цена изымаемого жилого помещения в размере 2 734 000 руб. превышает его действительную рыночную стоимость с учетом доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, установленную на основании выводов судебной экспертизы, поэтому, учитывая, что администрацией Аксайского городского поселения первоначально заявленные требования в части размера выкупной стоимости не изменялись, в то время как Александрова Н.В. объективных доказательств иной рыночной цены квартиры (адрес обезличен) с учетом стоимости принадлежащей ей доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома не представила, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что подлежащая взысканию с администрации выкупная цена должна быть установлена в размере именно 2 734 000 руб.

Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционную жалобу Александровой Н.В., поскольку жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда, доводы жалобы сводятся к тем, которые Александровой Н.В. заявлялись в ходе рассмотрения дела в качестве возражений по иску администрации и обоснования своих встречных исковых требований, и которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку при принятии обжалуемого решения.

Судебная коллегия не может согласиться с размером выкупной стоимости квартиры, указанной Александровой Н.В. в своем встречном иске в общей сумме 5 135 520 руб., поскольку таковая в нарушение ст.56 ГПК РФ не обоснована достаточными относимыми и допустимыми доказательствами, каковыми не могут быть признаны ссылки на произвольные объявления о продаже квартир, размещенные в сети интернет.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что, ссылаясь в апелляционной жалобе на необходимость учета убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным использованием иного жилого помещения, переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение, и др., включая упущенную выгоду, Александрова Н.В. не указала суду конкретных понесенных ею убытков, не представила доказательств их размера.

При этом, вопреки доводам заявителя жалобы, стоимость гаража литер Г, расположенного по адресу: (обезличен), была обоснованно не принята во внимание судом первой инстанции при определении выкупной стоимости спорной квартиры, поскольку указанный гараж по сведениям БТИ числится самовольной постройкой, и сведения о его принадлежности именно Александровой Н.В. также отсутствуют.

Как следует из протокола судебного заседания от 11 ноября 2015г., представитель Александровой Н.В. заявляла ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения выкупной стоимости квартиры, однако в удовлетворении данного ходатайства судом первой инстанции было обоснованно отказано со ссылкой на ранее проведенную по ходатайству Александровой Н.В. судебную экспертизу, в связи с чем судебная коллегия отклоняет ссылки Александровой Н.В. в апелляционной жалобе на допущенные судом нарушения норм процессуального законодательства.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы Александровой Н.В. нет.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Аксайского районного суда Ростовской области от 11 ноября 2015г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Александровой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 февраля 2016г.