Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 февраля 2016 г. по делу N 33-1174/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего: Кустовой С.В.

судей: Тарасовой А.А., Дорожкиной О.Б.

при секретаре: Чирковой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 февраля 2016 года в городе Хабаровске гражданское дело по иску Подручняк П.П. к Горбачевой (Малковой) Н.В. о признании права собственности на жилой дом, возложении обязанности к заключению договора купли-продажи, по апелляционной жалобе третьего лица Щучинова И.Н. на заочное решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 16 ноября 2015 года.

Заслушав доклад судьи Тарасовой А.А., объяснения истца Подручняк П.П., его представителя Бекерева И.А., ответчика Горбачевой Н.В., ее представителя Горбачева С.Н., судебная коллегия

установила:

Подручняк П.П. обратился в суд с иском к Горбачевой (Малковой) Н.В. о признании права собственности на жилой дом, возложении обязанности к заключению договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указал, что 18.06.2015 года между ним и Горбачевой (Малковой) Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома "адрес". Указанный договор был оформлен в простой письменной форме и подписан сторонами. В соответствии с п. 1.1 договора продаже подлежал жилой дом "адрес", принадлежащий на праве собственности ответчику, земельный участок по указанному адресу находился в аренде. Сторонами была установлена и согласована цена указанного жилого дома в сумме "данные изъяты". На момент подписания договора, истцу стало известно о существовании ограничения по договору ипотеки на указанный дом, в п.4.3 договора купли-продажи данное условие было оговорено. Одновременно оговорено условие передачи истцом "данные изъяты" для снятия ответчиком ограничения с жилого дома. При подписании договора сторонами также был составлен акт приема-передачи дома для осуществления истцом строительных работ. 06.07.2015 года истец оплатил ответчику в качестве аванса за дом, оговоренную в п. 3.3.2 договора денежную сумму в размере "данные изъяты", о чем ответчиком была составлена расписка. Оставшуюся сумму "данные изъяты", истец согласно п. 3.3.3 договора должен был оплатить ответчику при регистрации сделки. Таким образом, истцом в срок до 18.08.2015 года были исполнены все обязательства, в соответствии с договором. После 18.08.2015 года ответчик в одностороннем порядке уклонилась от подписания договора купли-продажи и регистрации его в органах юстиции. Между сторонами в указанную дату было заключено дополнительное соглашение о задатке, и дополнительное соглашение к предварительному договору с перенесением даты совместных обязательств по договору до 31.08.2015 года, но в указанную дату ответчик вновь уклонилась от подписания договора купли-продажи и регистрации его в органах юстиции без объяснения причин. 07.09.2015 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой совершить сделку купли-продажи, которое было оставлено без ответа.

Просил суд обязать Горбачеву (Малкову) Н.В. заключить с истцом договор купли-продажи жилого дома по "адрес"; обязать Горбачеву (Малкову) Н.В. совершить действия, изложенные в п.4.3 договора для снятия ограничения на указанный жилой дом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать за истцом право собственности на жилой дом "адрес".

Заочным решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 16 ноября 2015 года исковые требования Подручняк П.П. удовлетворены частично, судом постановлено: обязать Горбачеву Н.В. в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу совершить действия, изложенные в п. 4.3 договора, путем снятия ограничений на жилой дом с кадастровым N площадью 152,4 кв.м., расположенного по "адрес" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязать Горбачеву Н.В. в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с Подручняк П.П. договор купли-продажи жилого дома с кадастровым N площадью 152,4 кв.м., расположенного по "адрес" с регистрацией договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В удовлетворении иных требований Подручняк П.П. к Горбачевой (Малковой) Н.В. отказать. Взыскать с Горбачевой Н.В. в пользу Подручняк П.П. судебные издержки в размере "данные изъяты".

В апелляционной жалобе третье лицо Щучинов И.Н. просит заочное решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, неверное применение судом норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что между ним и Горбачевой (Малковой) Н.В. был заключен договор займа и договор ипотеки, по которому спорный жилой дом находится у него в залоге, до исполнения последней своих обязательств по договору займа. В связи с чем, сделка, заключенная между Подручняк П.П. и Горбачевой (Малковой) Н.В. является ничтожной, поскольку он, как залогодержатель, не давал своего согласия на отчуждение спорного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Малковой Н.В. на праве собственности принадлежит жилой дом, 2-х этажный, общей площадью 152,4 кв.м., расположенный по "адрес", что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 11 августа 2014 года (л.д.30). 16.03.2015 года федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека в пользу Щучинова И.Н., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.08.2015 года N.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 18 июня 2015 года между Малковой Н.В. (продавец) и Подручняк П.П. (покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи, по которому продавец передает покупателю, а покупатель принимает в собственность принадлежащий продавцу на праве собственности дом, находящийся по "адрес", 2-х этажный, общей площадью 152,4 кв.м. Дом продается по согласованной сторонами цене "данные изъяты". Оплата дома покупателем продавцу производится в следующем порядке: сумму в размере "данные изъяты" покупатель уплатил продавцу за счет собственных средств в момент подписания настоящего договора в качестве задатка, что подтверждается соглашением о задатке от 18 июня 2015 года ( п.3.3.1 договора). Сумма в размере "данные изъяты" будет уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств до подписания договора купли-продажи в регистрационной службе в качестве аванса ( п.3.3.2 договора). Сумма в размере "данные изъяты" будет уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств в день подписания договора купли-продажи в регистрационной службе ( п.3.3.3 договора). Настоящий договор является предварительным и содержит все существенные условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до 18 августа 2015 года ( п.4.1 договора). Покупателю известно, что до заключения настоящего договора дом находится в залоге. Сумма в п.3.3.1 передается покупателем продавцу для погашения и снятия залога с дома, расположенного по "адрес" (п.4.3 договора).

18 августа 2015 года между сторонами согласованы внесение изменений и дополнений в предварительный договор путем переноса срока заключения договора купли-продажи на 31 августа 2015 года.

Рассматривая дело, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 309,420,421,432, ч.1 ст.431,429,401 ГК РФ, пришел выводу о наличии правовых оснований, для возложения обязанности на Горбачеву Н.В. в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу совершить действия, изложенные в п. 4.3 договора, путем снятия ограничений на жилой дом с кадастровым N площадью 152,4 кв.м., расположенного по "адрес" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и возложении обязанности на Горбачеву Н.В. в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с Подручняк П.П. договор купли-продажи жилого дома с кадастровым N площадью 152,4 кв.м., расположенного по "адрес" с регистрацией договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав о наличии у ответчика обязанности заключить с истцом договор купли-продажи указанного в предварительном договоре жилого дома.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, по следующим основаниям.

Гражданский кодекс, устанавливая принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, указал на то, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав ( злоупотребление правом) (статья 10).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу указанных норм права в отличие от договора купли-продажи из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, в том числе по оплате товара, по его передаче, кроме обязательств по заключению основного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Однако заключенный между истцом и ответчиком договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого дома, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Подручняк П.П., произвести оплату дома, обязанность ответчика по передаче дома.

Это судом первой инстанции учтено не было, что повлекло за собой неправильную квалификацию возникших отношений между сторонами, и соответственно неправильное применение норм права, что является основанием для отмены вынесенного судебного постановления.

Как следует из материалов дела в срок до 31 августа 2015 года, договор купли-продажи сторонами не был заключен, по причине наличия обременения в виде ипотеки.

В соответствии с положениями статьи 346 Гражданского кодекса и части 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Сторонами не представлены суду доказательства наличия согласия Щучинова И.Н. на совершение сделки купли-продажи, что свидетельствует, о нарушении правил отчуждения залогового имущества ( пункт 1 статьи 346 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 37 Закона об ипотеке).

Как следует из пояснений Горбачевой Н.В. в суде апелляционной инстанции, обязательства перед Щучиновым И.Н. ею не исполнены.

Судебной коллегией не установлены основания для прекращения залога, предусмотренные ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку ответчиком не было получено согласие Щучинова И.Н. на совершение сделки купли-продажи, она не имела права отчуждать спорный жилой дом.

Исходя из вышеизложенного следует, что оснований для удовлетворения заявленных Подручняк П.П. требований не имеется.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права к спорным отношениям, данные доводы нашли отражение в апелляционной жалобе, судебная коллегия, приходит к выводу, что заочное решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 16 ноября 2015 года, подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований Подручняк П.П. следует -отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 16 ноября 2015 года по делу по иску Подручняк П.П. к Горбачевой (Малковой) Н.В. о признании права собственности на жилой дом, возложении обязанности к заключению договора купли-продажи - отменить, вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований Подручняк П.П.- отказать.

Председательствующий: С.В. Кустова

Судьи: А.А. Тарасова

О.Б. Дорожкина