Апелляционное определение СК по административным делам Тверского областного суда от 05 ноября 2015 г. по делу N 33-3940/2015

Судебная коллегия по административным делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Образцовой О.А.,

судей Улыбиной С.А., Крыловой В.Н.

при секретаре судебного заседания Доброхваловой Е.И.

по докладу судьи Образцовой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тверской области и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на решение Тверского областного суда от 04 августа 2015 года, которым постановлено:

"Заявление ООО " "данные изъяты"", поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области 26 декабря 2014 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", и установить ее в размере рыночной стоимости по состоянию на 21 ноября 2011 года - в размере "данные изъяты" руб.".

Судебная коллегия

установила:

ООО " "данные изъяты"" обратилось в Тверской областной суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания здания магазина, общая площадь 1 200 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 21 ноября 2011 года в размере его рыночной стоимости, равной "данные изъяты" рублей, которое мотивировано тем, что указанный земельный участок принадлежит заявителю на праве собственности. Кадастровая стоимость его была определена по состоянию на 21 ноября 2011 года в размере "данные изъяты" руб., что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает права и законные интересы заявителя, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил заявленные требования, просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, установить ее равной рыночной стоимости по состоянию на 21 ноября 2011 года в размере "данные изъяты" руб.

В судебном заседании представитель заявителя Марков М.В. заявленные уточненные требования поддержал, пояснил, что возмещения судебных расходов заявитель не требует.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Бородулина Е.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая, что в результате анализа заключения судебной оценочной экспертизы N от 29 июня 2015 года, выявлен ряд сомнений в обоснованности выводов эксперта.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области Щербакова А.В. возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала позицию Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Заинтересованные лица: Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, администрация Калининского района Тверской области в судебное заседание своих представителей не направили, возражений по существу заявленных требований не представили.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области просит решение Тверского областного суда от 4 августа 2015 года отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что положенное в основу решения суда заключение судебной экспертизы N от 29 июня 2015 года не может являться допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка, поскольку не соответствует требованиям, предъявляемым к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки.

Так, в расчете рыночной стоимости объект-аналог N 4 имеет строение под снос, в связи с чем, эксперт необоснованно отказался от корректировки на снос здания, что повлияло на итоговую стоимость исследуемого объекта.

В расчете остаточной стоимости зданий для объектов-аналогов N 1, 2, 5 указан строительный объект. В объявлениях, представленных в приложении к заключению значений строительного объекта, нет обоснования, каким образом эксперт определилданную характеристику.

В указанном расчете эксперт применяет процент износа здания, ссылаясь на данные о состоянии строений, однако данную информацию проверить невозможно, поскольку она в заключении не представлена.

При расчете корректировки на масштаб эксперт приводит данные анализа в виде таблицы с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Использование аналогов категорий земель, отличающихся от исследуемой, необоснованно. Проверить достоверность представленной информации не представляется возможным, так как ссылки не проверяемы, а скриншоты не представлены. Также объект-аналог N 5 является земельным участком под индивидуальное жилищное строительство. Эксперт указывает, что все земельные участки предназначены под коммерческое использование, тем самым вводит в заблуждение пользователя, а расчет существенно влияет на итоговую стоимость объекта экспертизы. Кроме того, эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода в рамках метода предполагаемого использования. Пояснения эксперта не подтверждают обоснованность выводов, изложенных в заключении. Доказательств, удовлетворяющих критериям относимости, допустимости и достоверности, подтверждающих несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости не представлено.

В апелляционной жалобе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) приводятся доводы, аналогичные доводам, изложенным в апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Письменных возражений от участников процесса на доводы апелляционной жалобы не поступило.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, заслушав представителя Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по доверенностям Бородулиной Е.А., поддержавшей доводы жалоб, представителя ООО " "данные изъяты"" Маркова М.В., возражавшего против жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" не рассмотренные до 15 сентября 2015 года апелляционные, кассационные, надзорные жалобы (представления), частные жалобы (представления) разрешаются в соответствии с процессуальным законом, действующим на момент рассмотрения таких жалоб (представлений).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно положениям статьи 24.19 Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 1200 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания здания магазина, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, принадлежит ООО " "данные изъяты"" на основании договора купли-продажи земельного участка от 12 декабря 2012 года N, государственная регистрация права произведена 29 декабря 2012 года (свидетельство серии N).

Вышеуказанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 21 ноября 2011 года и не вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

В соответствии с кадастровыми справками от 22 декабря 2014 года и от 06 февраля 2015 года, информацией, содержащейся в возражениях филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области, сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в сумме "данные изъяты" руб. были внесены в реестр объектов недвижимости 21 ноября 2011 года, датой определения кадастровой стоимости является 21 ноября 2011 года.

На основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенная по состоянию на 01 января 2013 года составляет "данные изъяты" рубля.

Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области от 29 декабря 2014 года в принятии заявления ООО " "данные изъяты"" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказано, что явилось основанием для обращения заявителя в суд.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка ООО " "данные изъяты"" представлен отчет об оценке N от 01 декабря 2014 года, выполненный оценщиком " "данные изъяты"", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21 ноября 2011 года, составила "данные изъяты" рублей.

С учетом возражений заинтересованных лиц против выводов оценщика по ходатайству заявителя определением суда от 23 апреля 2015 года была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно заключению эксперта Долговой Г.А., являющейся членом саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", рыночная стоимость земельного участка на 21 ноября 2011 года составила "данные изъяты" рублей.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно установил, что экспертное заключение об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе Федеральному закону N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, и обоснованно признал его относимым и допустимым доказательством при определении размера рыночной стоимости земельного участка.

Оснований не соглашаться с выводами суда у судебной коллегии не имеется.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Указанные в заключении цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Из данного заключения следует, что эксперт произвел анализ рынка земельных участков Тверской области и г.Твери, а также сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с применением метода корректировки в рамках сравнительного подхода как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного подхода, доходного подхода, отказ от метода выделения и метода распределения, метода остатка, метода капитализации, метода предполагаемого использования в заключении обоснован и сомнений не вызывает.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал пять объектов-аналогов оценки, предложенных к продаже в 2015 году. Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пунктов 14, 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256.

Вопреки доводам апелляционной жалобы информация, используемая оценщиком при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, определенным в пункте 19 ФСО N 1.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки. В экспертном заключении имеются описание и расчет корректировок.

В судебном заседании эксперт подтвердил данное им заключение.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28

"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" содержится разъяснение, согласно которому если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности либо опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заинтересованными лицами в материалы дела не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено, суд правомерно признал требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тверского областного суда от 4 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи