Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 февраля 2016 г. по делу N 3га-135/2016

... Верховный Суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Уфа 29 февраля 2016 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Козловой Н.В.,

при секретаре Багиеве Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявитель указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации торгового здания, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, что подтверждается договором аренды земельного участка N ... от дата

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере ... руб. по состоянию на 01.06.2014 г. Согласно отчету N ... , рыночная стоимость земельного участка составляет ... руб. На отчет получено положительное экспертное заключение N ...

Заявитель указывает, что усматривается значительное превышение кадастровой стоимости над его рыночной стоимостью, что порождает обязанность уплаты арендных платежей в завышенном размере.

По изложенным основаниям ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации торгового здания, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 01.06.2014г.

На основании ч.1 ст.3 Федерального закона от 08.03.2015 N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" данное дело рассматривается и разрешается в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебное заседание представители ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.150 КАС РФ, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ч.5 ст.1, ч.5 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч.2 ст.7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу ст.65 ЗК Российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК Российской Федерации, федеральными законами.

Как следует из п.1, п.3 ст.66 ЗК Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

По настоящему делу ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город", как плательщика арендной платы.

Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе "КонсультантПлюс".

Согласно вышеуказанному постановлению, результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа города Уфа Республики Башкортостан определены по состоянию на 1 июня 2014 года.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации торгового здания, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет дата. (л.д.7-12 т.2).

Между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" заключен договор аренды земельного участка N ... от дата Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м. Срок аренды участка с дата до дата (л.д. 13-16 т.1). дата ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" в Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подано заявление по переоформлению земельного участка на новый срок (л.д.16 т.2)

Как следует из расчетов годовой арендной платы, её размер определяется по установленной формуле. При этом арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка(л.д.20 т.1, 18 т.2).

Согласно кадастровой справке ФГБУ "ФКП Россреестра" по Республике Башкортостан о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010609:41 по состоянию на 01 июня 2014 года определена в размере ... руб. (л.д.6 т.2).

ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" представлен отчет N ... от дата об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО "ОМ-Консалт" на бумажном и электронном носителе, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет ... руб. (л.д.31-142 т.1).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков и величине оценочной стоимости объекта оценки, подтверждается положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организацией " ... " N ... от дата (л.д.29-51 т.2).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан N ... от дата отклонено заявление ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, обратившегося в комиссию дата (л.д.13-15 т.2).

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО " ... ", на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенных в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, по состоянию на 01.06.2014 года (л.д.236-237 т.2).

Согласно заключению эксперта ООО " ... " N ... от дата, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, по состоянию на 01.06.2014 года составляет ... руб. (л.д.4-44 т.3).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО " ... " N ... от дата, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании дата не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии данного заключения эксперта установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО " ... " N ... от дата и отчет N ... от дата об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО " ... ", представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО " ... " N ... от дата, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки "на вид передаваемых прав", "на тип информации", "на местоположение", "на площадь".

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО " ... " N ... от дата в размере ... руб.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении экспертизы, суд считает требования ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившейся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010609:41 определена в размере 185 110 441,44 руб. по состоянию на 01 июня 2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.17).

С учетом положений п.3 ст.66 ЗК Российской Федерации, ст.24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст.24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

С учетом изложенного, права ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" - арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город", вытекающие из арендных отношений, предусматривающих исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, требования ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" Д.У Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ - Золотой Город" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный Суд Республики Башкортостан дата после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации торгового здания, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, по состоянию на 01.06.2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Н.В. Козлова