Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 февраля 2016 г. по делу N 3га-157/2016

Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Уфа 15 февраля 2016 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Михляевой Г.А.,

при секретаре Шакировой Г.Р.,

с участием представителя ОАО "Нефтехимремстрой" Гильфанова А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО "Нефтехимремстрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество ОАО "Нефтехимремстрой" (далее ОАО "Нефтехимремстрой") обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением с последующим его уточнением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, указав в обоснование своих требований, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административно-производственного здания, общей площадью 18478 кв. м., расположенного по адресу: адрес адрес. Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... в размере 57998561,62 рублей по состоянию на 01 июня 2014 года. Согласно выполненному ООО "Консалтинговая компания "Альте" отчету об оценке от 19.02.2015 N 22 рыночная стоимость спорного земельного участка на эту дату составляет 10220000 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка завышена, что нарушает его права, так как ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, выкупной цены земельного участка. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 10220000 руб.

В судебное заседание представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, заинтересованного лица - Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 15 февраля 2016 года представитель ОАО "Нефтехимремстрой" Гильфанов А.А. административное исковое заявление поддержал в полном объеме, просил удовлетворить иск, установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости. Против выводов эксперта, проведшего исследование участка по определению суда, не возражал, заключение его не оспорил. Указал, что с выводами эксперта согласен. Пояснил, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной необходимо для уменьшения размера налоговых платежей. Просил удовлетворить иск с учетом проведенной экспертизы, установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 11087000 рублей.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от 30.12.2015 г. N 10687 сообщило, что земельный участок с кадастровым номером N ... поставлен на государственный кадастровый учет 28.10.2008 г. с видом разрешенного использования "для эксплуатации административно-производственного здания" категории земель: земли населенных пунктов и площадью "18478 кв.м.". В 2014 г. в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации ГКОЗ городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Исполнителем оценочных работ земельный участок оценен по 9-ой группе ВРИ. В результате выполненных работ кадастровая стоимость земельного участка составила "57998561,62 руб.", удельный показатель кадастровой стоимости - "3138,79 руб./ кв.м.". Результаты ГКОЗ определены по состоянию на 01.06.2014 г, утверждены постановлением Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014г. N5860. (л.д.158-159).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В силу положений ст.ст. 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках имеют исключительное право на их приобретение в собственность или в аренду, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (ч.3).

В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 1 марта 2011 г. N 275-О-О и от 3 июля 2014 г. N 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, тем самым действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушающее принцип равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Установлено, что ОАО "Нефтехимремстрой" на основании договора от дата N ... , является собственником производственной базы (нежилое, 4-этажное) общей площадью 9021,3 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: адрес, о чем ему выдано свидетельство о государственной регистрации права N ... от дата (л.д. 16).

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ОАО "Нефтехимремстрой" 10.03.2009 г. заключен договор аренды N ... сроком по дата предметом договора является земельный участок с кадастровым номером N ... общей площадью 18478 кв.м., для эксплуатации административно-производственных зданий, расположенный по адресу: адрес (л.д. 17-21).

Согласно п 4.2 договора размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы за землю для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (п.4.3.).

Исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка подтверждается представленным расчетом (л.д. 22,23).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 г. N 18АП-8213/2015 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2015 г. отменено, заявленные ОАО "Нефтехимремстрой" требования удовлетворены, на Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес ОАО "Нефтехимремстрой" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: адрес (л.д. 24-28).

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N ... , общей площадью 18478 кв.м., с разрешенным использованием: для эксплуатации административно-производственного здания, расположенного по адресу: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет 28.10.2008 г. (л.д. 13-15).

Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года.

Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе "КонсультантПлюс".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... согласно названному постановлению определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 57998561,62 руб., что также подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.06.2015 года (л.д. 12).

ОАО "Нефтехимремстрой" просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления налога на землю, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права заявителя, как плательщика земельного налога.

Заявителем предоставлен отчет от 19.02.2015 N 22 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "Консалтинговая компания "Альте", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... по состоянию на 01 июня 2014 г. составляет 10220000 рублей (л.д.33-120).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, подтверждены положительным экспертным заключением от 17.12.2015 г. N 2500 эксперта Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство "Деловой союз оценщиков" (л.д.121-142).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 12 мая 2015 г. N137 отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в комиссию 17 апреля 2015 г. (л.д.144-146).

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 13 января 2016 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО Оценочная компания "ТерраНова", на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... , категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административно-производственного здания, общей площадью 18478 кв. м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 1 июня 2014 года.

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания "ТерраНова", от 21.01.2016 года N ЗУ/03/01/16-ЗЭ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... составляет 11087 рублей (л.д.191-280).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО Оценочная компания "ТерраНова" от 21.01.2016 года N ЗУ/03/01/16-ЗЭ другими лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 15 февраля 2016 года не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО Оценочная компания "ТерраНова" от 21.01.2016 года N ЗУ/03/01/16-ЗЭ установленным требованиям лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО Оценочная компания "ТерраНова" от 21.01.2016 года N ЗУ/03/01/16-ЗЭ и отчет от 19.02.2015 N 22 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "Консалтинговая компания "Альте", представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО Оценочная компания "ТерраНова" от 21.01.2016 года N ЗУ/03/01/16-ЗЭ поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки "на вид передаваемых прав", "на торг", "на площадь" (л.д. 229-232).

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО Оценочная компания "ТерраНова" от 21.01.2016 года N ЗУ/03/01/16-ЗЭ.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... установлена по состоянию на 01 июня 2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.06.2015 года (л.д. 12). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость земельного участка.

Исходя из части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ОАО "Нефтехимремстрой" рыночной стоимости земельных участков лежит на административных ответчиках.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

С учетом изложенного, права заявителя - пользователя земельного участка и собственника расположенного на нем объекта недвижимости, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ОАО "Нефтехимремстрой", вытекающие из отношений по уплате арендных платежей, выкупу земельного участка.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Открытое акционерное общество ОАО "Нефтехимремстрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 22.12.2015 года после обращения 17 апреля 2015 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 июня 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... общей площадью 18478 кв. м., категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для эксплуатации административно-производственного здания", местоположение расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости, в размере 11087000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан Г.А. Михляева